一個(gè)馬六甲島國，緣何集中了中國開發(fā)商數(shù)千億的房產(chǎn)項(xiàng)目貨值？巨量的中資房企庫存，最終該如何化解？

隨著碧桂園巨無霸項(xiàng)目在國內(nèi)銷售的推進(jìn)，馬亞西亞的中國開發(fā)商正引發(fā)越來越多產(chǎn)業(yè)界的關(guān)注。

這個(gè)地處馬六甲海域，國土面積與人口相當(dāng)于中國一個(gè)省份平均水平的東南亞島國，已經(jīng)成為中國開發(fā)商的庫存高地。

據(jù)《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）統(tǒng)計(jì)顯示，碧桂園、綠地、富力等眾多開發(fā)商云集之下，各家公司財(cái)報(bào)加總后的土地庫存貨值，高達(dá)數(shù)千億元。在國際化征途上，扎堆大馬的開發(fā)商，最終是會(huì)分享高收益的“蛋糕”，還是將吞食盲目投資的“苦果”？目前仍難定論。

看房者的疑慮

近日來，碧桂園在馬來西亞的森林城市項(xiàng)目進(jìn)入全面推廣期，該項(xiàng)目為國內(nèi)外民眾勾勒了一個(gè)完美的城市居住空間。據(jù)介紹，碧桂園森林城市總投資達(dá) 2500億元，采取立體分層構(gòu)想建設(shè)——地面為公園，無車輛穿行，建筑外墻長滿植物，全城搭建垂直綠墻、空中花園和屋頂花園系統(tǒng)，如同置身森林之中。今年以來，碧桂園森林城市更是以“買房送‘綠卡’”、“新加坡房價(jià)1/4”、“永久產(chǎn)權(quán)”等口號(hào)在朋友圈頻頻刷屏。

但是曾經(jīng)跟團(tuán)去馬來西亞碧桂園森林城市的看房者李晨（化名）在接受《東地產(chǎn)》”采訪時(shí)表示：“森林城市所處的新山地區(qū)，是馬來西亞最南端的城市，感覺非常偏僻，還沒有上海郊區(qū)的小縣城熱鬧。而且我去看的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目旁邊什么都沒有，全是工地。周邊的交通狀況也完全沒有跟上，沒有私家車感覺寸步難行。”

值得一提的是，導(dǎo)游特意叮囑李晨一行人：“新山治安不怎么好，晚上千萬別出去。”如此的治安環(huán)境不由得使人產(chǎn)生一些后怕，如果在這樣的地方生活，恐怕還需要為自己的人身安全買上一份保險(xiǎn)。

此外，該項(xiàng)目曾在宣傳時(shí)，打出離新加坡只有一河之隔的口號(hào)，在國內(nèi)人眼中，這樣的區(qū)位意味著業(yè)主可以分分鐘去新加坡游玩。但李晨告訴《東地 產(chǎn)》，所謂的“上班新加坡，居住在新山”遠(yuǎn)沒有聽上去的那么美好，“森林城市距離新加坡市中心還有35公里，從馬來西亞要去到新加坡，首先要從馬來西亞出 關(guān)，再到新加坡進(jìn)關(guān)；回來時(shí)，又要從新加坡出關(guān)，再到馬來西亞進(jìn)關(guān)。換句話說，如果我真的是居住在新山，上班新加坡，那么每天就要過4次關(guān)，才能回來。而 且過關(guān)很累，每次過關(guān)隊(duì)伍都是排長龍的，畢竟很多馬來西亞當(dāng)?shù)厝硕家叫录悠履沁吶ゴ蚬?，然后晚上回來?rdquo;

在這樣的狀況下，李晨并不相信新山以后會(huì)有多好的發(fā)展，她也袒露了自己內(nèi)心的疑問：“買了這房子以后，賣給誰呢？我覺得是沒有人接手的，其實(shí)就 等于花錢買了套房子在那邊一直放著，我并沒有看到升值的機(jī)會(huì)，畢竟整體竣工時(shí)間需要20年，這么長的時(shí)間，充滿了太多的變數(shù)。而且所謂的永久居住權(quán)，就是申請第二家園，還是需要很多前提條件的，包括存30萬馬幣（近50萬人民幣）到馬來西亞的銀行等，并不是買了房子就馬上可以得到馬來西亞的永久居住權(quán) 的。”

碧桂園集團(tuán)副總裁、新聞發(fā)言人朱劍敏曾表示，碧桂園森林城市的客戶將比一般的海外項(xiàng)目更加國際化，不僅僅是國內(nèi)客戶，馬來西亞本地客戶、新加坡客戶，包括中東等地區(qū)的客戶都在囊括和拓展之列。

李晨一行人在森林城市的沙灘上也接觸到了部分馬來西亞當(dāng)?shù)氐娜A裔。不過，他們表示，他們自己有住房，并不會(huì)購買碧桂園森林城市的房子，“都是你們中國人來買的，我們只是把這里當(dāng)成景點(diǎn)來玩而已。”

事實(shí)上，與李晨同行的看房團(tuán)里，大家對該項(xiàng)目的認(rèn)可度也普遍不高，據(jù)她所知，也沒有人愿意為這個(gè)項(xiàng)目買單，他們認(rèn)為，到馬來西亞來買中國城并沒有什么意思。

大馬“淘金”熱

雖然前途未卜，但近年來，隨著國內(nèi)土地價(jià)格日益高企，布局海外已然成為許多開發(fā)商的共同選擇，而馬來西亞也因?yàn)橹T多利好因素而成為眾多開發(fā)商的首選。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在馬來西亞拿地開發(fā)的國內(nèi)房企包括了綠地、新華聯(lián)(000620)、富力、雅居樂、碧桂園等，投資金額從2、3億，到上千億不等。

2013年，碧桂園首度試水海外，其在新山的金海灣項(xiàng)目一經(jīng)開盤便贏得市場認(rèn)可?！稏|地產(chǎn)》在其2013年年報(bào)中注意到，作為集團(tuán)首個(gè)開盤的海外項(xiàng)目，碧桂園金海灣2013年全年合同銷售金額接近人民幣70億元，成為集團(tuán)當(dāng)年最大的合同銷售貢獻(xiàn)者。

之后不久，富力地產(chǎn)（02777，HK）發(fā)布公告，其全資子公司以85億元人民幣收購了馬來西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝的土地，該地塊將會(huì)開發(fā)為住宅及商業(yè)物業(yè)。

富力表示，馬來西亞擁有龐大的華人社區(qū)及吸引國外買家的有利政府政策，非常適合作為邁出中國的首個(gè)境外市場。長遠(yuǎn)而言，收購該土地開發(fā)住宅及商業(yè)銷售物業(yè)將在收益及盈利能力方面鞏固競爭力。

當(dāng)時(shí)的公告稱，該地初步計(jì)劃為分期開發(fā)，待開發(fā)的物業(yè)有約350萬平方米的估計(jì)可售樓面面積，將包括高層住宅單位、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購物商場。

緊接著的2014年1月，新華聯(lián)也發(fā)布公告宣布:公司以3億元購買馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區(qū)9幅地塊，總建筑面積為19.16萬平方米，地塊將建設(shè)南洋度假中心。

同月，雅居樂宣布斥資4.3億元取得吉隆坡一塊約4.1萬平方米的土地，這也是雅居樂首次試水海外市場。

到2014年2月28日，綠地集團(tuán)也就馬來西亞新山市兩個(gè)項(xiàng)目簽署了合作備忘錄(MOU)，計(jì)劃斥資近200億元人民幣進(jìn)行投資建設(shè)，涉及的兩 個(gè)項(xiàng)目分別位于新山市的東區(qū)和西區(qū)，沿柔佛海峽，與新加坡隔海相望。兩個(gè)項(xiàng)目總占地面積約860畝，規(guī)劃建筑面積約230萬平方米，規(guī)劃建設(shè)大型住宅社 區(qū)、中高端服務(wù)式公寓、酒店及配套商業(yè)。

當(dāng)時(shí)，綠地集團(tuán)董事長張玉良針對馬來西亞的項(xiàng)目曾評(píng)價(jià)說，相比歐美及澳大利亞，東南亞國家房地產(chǎn)價(jià)格相對親民，且當(dāng)?shù)鼐用袢A人占比較高。更便于融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)。綠地希望通過投資馬來西亞項(xiàng)目提升綠地在亞洲市場的影響力。

回報(bào)懸念待解

然而，在大舉進(jìn)軍海外的背后，后期的投資回報(bào)卻時(shí)刻牽動(dòng)著這些企業(yè)的心。

碧桂園金海灣項(xiàng)目首戰(zhàn)告捷，《東地產(chǎn)》在碧桂園2014年年報(bào)中注意到，2014年，馬來西亞項(xiàng)目合同銷售額約為人民幣26億元，相較于2013年的70億元銷售額，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下降趨勢。

而2015年碧桂園全年業(yè)績報(bào)告顯示，馬來西亞柔佛州的森林城市項(xiàng)目，首批貨量已于2015年年末推出并基本售罄，不過，公司卻并沒有公布具體成交量以及銷售數(shù)額，這難免引發(fā)外界疑慮。

碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌曾表示，其森林城市項(xiàng)目的購買人群中，一部分為員工內(nèi)部認(rèn)購，并且大陸客戶占比約為80%以上。

克爾瑞研究中心研究經(jīng)理朱一鳴曾表示：“盡管一些房企進(jìn)軍海外市場旗開得勝，但這些項(xiàng)目大多是“返銷”給中國人，這種自產(chǎn)自銷模式短期效果雖然很好，但不具持續(xù)性，如果僅依托中國人的海外置業(yè)需求，國內(nèi)房企的海外業(yè)務(wù)很難持續(xù)發(fā)展。出海的房地產(chǎn)企業(yè)必須能制造出滿足國外消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，同時(shí)兼顧國內(nèi)外市場，才能持久地發(fā)展。”

與此同時(shí)，富力地產(chǎn)在馬來西亞的項(xiàng)目進(jìn)展也不是很順利。富力在2013年拿地，但直至2014年下半年才開始動(dòng)工并對外銷售。有知情人士透露，此時(shí)，馬來西亞樓市整體的發(fā)展現(xiàn)狀，已經(jīng)和富力拿地時(shí)的狀況大不相同。

2014年初業(yè)績會(huì)上，李思廉曾表示馬來西亞項(xiàng)目的全年銷售預(yù)期為50億元。

然而事與愿違，富力在馬來西亞柔佛州的項(xiàng)目——富力公主灣的銷售似乎并不理想。該項(xiàng)目在2014年8月推出之后，當(dāng)年銷售達(dá)到人民幣16.9億 元，銷售面積8.88萬平方米；到了2015年，該項(xiàng)目的銷售面積大幅縮水。據(jù)富力地產(chǎn)2015年報(bào)顯示，其馬來西亞柔佛新山項(xiàng)目在2015年中售出 6.03萬平方米，較2014年度減少了32%，銷售金額10.11億元，更是較2014年度大幅下降了40%。

而在綠地發(fā)布的2015年年報(bào)內(nèi)，尚未公布馬來西亞項(xiàng)目的具體銷售情況。

據(jù)悉，隨著馬來西亞愈演愈烈的購房投機(jī)行為，馬來西亞政府已經(jīng)出臺(tái)了一些限制性政策。2014年起，國外客戶在馬來西亞購房后5年內(nèi)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)需要按收益部分繳納30%的增值稅，而之前是3年內(nèi)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)需征收30%。這些將導(dǎo)致投資者的回報(bào)周期大為延長。

國際化2.0的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

事實(shí)上，開發(fā)商國際化的進(jìn)程并不是一開始便如此大膽地在海外市場攻城略地，曾幾何時(shí)，他們往往在海外市場直接購買運(yùn)營成熟的樓宇。

2013年，綠地集團(tuán)收購了全球前十大公共基金——加州教師退休基金持有的美國洛杉磯中心區(qū)大都會(huì)項(xiàng)目，總投資10億美元。

同年，復(fù)星國際發(fā)布公告稱，旗下全資子公司已與美國摩根大通銀行簽訂一份購買協(xié)議，以總價(jià)格7.25億美元購買位于紐約的第一大通曼哈頓廣場；此外，SOHO中國與巴西財(cái)團(tuán)聯(lián)手以7億美元的價(jià)格買下美國紐約通用大樓40%的股權(quán)。

時(shí)代在變，企業(yè)在海外布局的思路也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，單純的“買樓”已經(jīng)不能滿足國內(nèi)房企布局海外市場的雄心，直接買地參與開發(fā)成為許多開發(fā)商的選擇。但不難發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)開發(fā)商在選擇地塊時(shí)，一般都選擇土地價(jià)格相對低廉的國家。

張玉良曾說，與國內(nèi)相比，濟(jì)州島的房地產(chǎn)價(jià)格對開發(fā)商和中國買家而言都“非常劃算”，在濟(jì)州島拿地是50萬元/畝，但在海南拿地，起碼要1000萬元/畝。

再如富力耗資85億元在馬來西亞購入的6幅地塊，單價(jià)僅僅在2000元每平方米左右，這樣的單價(jià)依然創(chuàng)下柔佛州土地交易價(jià)格新高。毫無疑問，遠(yuǎn)比國內(nèi)市場低廉的土地價(jià)格成為了馬來西亞吸引中國開發(fā)商在此處大肆圈地的誘餌之一。

然而，不同市場環(huán)境之下，扎堆買便宜土地的中資房企，面臨著一系列的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，房企積極布局海外，規(guī)避國內(nèi)拿地風(fēng)險(xiǎn)，嘗試培育海外投資技巧，這些都是房企投資策略轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，無論是買樓亦或是買地，主要根據(jù)市場機(jī)會(huì)而定。在土地價(jià)格低廉的國家買地?zé)o疑為房企創(chuàng)造了更大的盈利空間，但也存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。

他告訴《東地產(chǎn)》：“進(jìn)軍海外市場并不簡單，如果沒有充裕資金和開發(fā)模式、沒有更好了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色、沒有熟悉當(dāng)?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費(fèi)制度等，那么，房企布局海外有可能會(huì)面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。海外市場看似藍(lán)海，但并不一定會(huì)有好的收益。”