3月份的量?jī)r(jià)齊升或成為年內(nèi)住宅市場(chǎng)最大的狂歡，后續(xù)市場(chǎng)不僅面臨自然的回調(diào)壓力，滬深等熱點(diǎn)城市更有望遭受史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策

4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其中近9成城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，并且上漲城市個(gè)數(shù)比上月大幅增加，總體漲幅擴(kuò)大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是自2014年1月份出現(xiàn)62個(gè)城市環(huán)比上漲后，26個(gè)月后再次出現(xiàn)這一情況。“3月份一線城市的亢奮表現(xiàn)蔓延到全國(guó)其他重點(diǎn)城市，中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市新房成交量創(chuàng)七年來(lái)新高，21個(gè)城市二手房成交量?jī)H次于2013年3月份的歷史性高位。上海、天津、武漢、無(wú)錫、寧波、濟(jì)南、中山、惠州的新房成交量均創(chuàng)新高，市場(chǎng)井噴城市多點(diǎn)開(kāi)花，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)此都始料未及。應(yīng)該說(shuō)3月份成交的噴發(fā)，是受到前期政策寬松刺激，以及后期滬深等地政策趨緊引發(fā)末班車(chē)效應(yīng)的共同影響”。

而在房?jī)r(jià)整體上漲的同時(shí)，今年以來(lái)全國(guó)主要城市的成交面積也持續(xù)回暖。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度中指監(jiān)測(cè)的36個(gè)主要城市，有32個(gè)城市成交面積同比上漲，其中惠州漲幅度最大達(dá)163%，南京、天津同比漲幅也超130%，分別為138%和134%。

中指院方面指出，在去庫(kù)存的大背景下，2016年一季度中央進(jìn)一步推出新政，下調(diào)房貸比例、減稅降費(fèi)，地方政府積極響應(yīng)，共同促進(jìn)需求入市、緩解庫(kù)存壓力，市場(chǎng)明顯趨熱，尤其一線和重點(diǎn)二線城市量?jī)r(jià)均有大幅提升。

此外，在“金三”如約而至的情況下，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)“銀四”熱銷可期，“二季度多數(shù)開(kāi)發(fā)商將趁勢(shì)積極推出房源和促銷手段，全國(guó)樓市繼續(xù)分化，一線城市限購(gòu)和三四線城市促銷并存。一線城市將量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲幅逐漸回歸理性；二線城市在寬松政策刺激下將會(huì)量?jī)r(jià)上升；三四線城市繼續(xù)穩(wěn)價(jià)走量，成交會(huì)顯現(xiàn)一定起色”。

不過(guò)，張大偉認(rèn)為，“3月份的量?jī)r(jià)齊升或成為年內(nèi)住宅市場(chǎng)最大的狂歡，后續(xù)市場(chǎng)不僅面臨自然的回調(diào)壓力，滬深等熱點(diǎn)城市更是遭受史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。尤其是滬深的先行指標(biāo)已經(jīng)持續(xù)大幅回落，3月末兩地的中原報(bào)價(jià)指數(shù)均跌破50%，即報(bào)價(jià)下跌房源已經(jīng)超過(guò)上漲房源。政策的短期效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入調(diào)整”。

三線城市創(chuàng)6年來(lái)

單月環(huán)比最大漲幅

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有62個(gè)和54個(gè)，分別比上月增加15個(gè)和20個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的62個(gè)城市里，漲幅高于上月的城市有55個(gè)，比2月份增加22個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的54個(gè)城市里，漲幅高于上月的城市有47個(gè)，比2月份增加23個(gè)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅均明顯擴(kuò)大，分別比上月擴(kuò)大0.6%和1.2%。盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過(guò)快的城市主要集中在一線城市和部份熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉也表示，3月全國(guó)住宅市場(chǎng)整體持續(xù)向好，但城市之間漲幅分化仍在繼續(xù)。統(tǒng)計(jì)局3月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上升1.6，達(dá)到164.3，漲幅明顯加快。隨房?jī)r(jià)總體向上，一二三線城市漲幅分別達(dá)到3.6%、1.4% 與1.1%。值得注意的是，三線城市房?jī)r(jià)指數(shù)自2014年9月份觸底反彈以來(lái)呈單月環(huán)比最大漲幅，該漲幅也是2009年以來(lái)最高的。

不過(guò)，面對(duì)市場(chǎng)價(jià)格快速上升，滬深及部分二線城市分別在3月底出臺(tái)調(diào)控樓市政策，通過(guò)提高購(gòu)房社保繳費(fèi)年限和二套房首付比例等措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上升態(tài)勢(shì)。“本次房地產(chǎn)市場(chǎng)不再齊漲共跌，分化的表現(xiàn)導(dǎo)致差異化的市場(chǎng)政策出臺(tái)?？梢园l(fā)現(xiàn)本次市場(chǎng)的漲升不僅是貨幣政策的體現(xiàn)，也是基本面因素，如產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)所吸引的人口導(dǎo)入帶來(lái)的直接結(jié)果，這也是強(qiáng)勢(shì)二線城市樓市迅速跟上一線城市漲幅的原因。人口聚集的趨勢(shì)不會(huì)在短期改變，而因地施策的樓市調(diào)控在今后應(yīng)將成為基本趨勢(shì)。” 陳仲偉稱。

一季度近9成城市

成交量同比上漲

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)，主要城市的住宅成交面積在3月份也呈現(xiàn)出同環(huán)比全線上漲的趨勢(shì)，其中二線城市領(lǐng)跑全國(guó)。

中指院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的36個(gè)主要城市中，一季度近9成城市成交量同比上漲。同時(shí)，36個(gè)城市累計(jì)成交面積環(huán)比大漲129.90%，同比上漲83.39%。環(huán)比來(lái)看，34個(gè)城市上漲，濟(jì)南上漲幅度最高，達(dá)703.67%，昆明次之漲幅超400%，另外廈門(mén)、寧波和包頭也有超過(guò)3倍的提升；僅南充、深圳環(huán)比成交有所下降，降幅分別為22.40%和16.53%。同比來(lái)看，34個(gè)城市上漲，杭州、惠州、天津漲幅均超2倍。

分城市來(lái)看，一線城市成交面積環(huán)比上月大漲109.25%，同比亦上漲57.28%，4個(gè)城市中僅深圳保持下滑態(tài)勢(shì)；二線代表城市成交面積環(huán)比上漲155.68%，同比上升91.31%，其中4個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)300%；三線代表城市成交面積環(huán)比上升84.42%，同比上漲83.23%，包頭環(huán)比漲幅超300%。

世邦魏理仕的報(bào)告也指出，銷量上由于一線城市面臨嚴(yán)格限購(gòu)，且前期過(guò)快價(jià)格漲幅使得地方政府對(duì)于批準(zhǔn)新盤(pán)入市十分謹(jǐn)慎，供應(yīng)受到控制，3月份其銷售速率已經(jīng)有所放緩。而主要二線城市的銷量快速上升，3月份銷售套數(shù)平均按年上升接近一倍。

在銷售面積增長(zhǎng)的同時(shí)，2016年3月末，中指監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存量環(huán)比上月下降5.2%。一季度以來(lái)部分城市通過(guò)鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房、實(shí)施稅收優(yōu)惠等政策助力去庫(kù)存，去化表現(xiàn)不俗。其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，超九成城市可售面積環(huán)比有所減少，其中南京降幅最高，達(dá)18.63%，上海降幅也超過(guò)10%，為12.09%，僅溫州庫(kù)存量有所增加，環(huán)比增長(zhǎng)9.6%。

不過(guò)，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，城市分化仍在加劇，三、四線城市庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻，化解房地產(chǎn)庫(kù)存還將是這些城市房地產(chǎn)工作重點(diǎn)。“自中央下達(dá)5月1日全面營(yíng)改增軍令狀后，相關(guān)部委加快落實(shí)，營(yíng)改增細(xì)則及相關(guān)配套政策的出臺(tái)釋放多重利好，同時(shí)也將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。未來(lái)隨著市場(chǎng)分化的加劇，一線城市‘逆市而行’將更為明顯，其它熱點(diǎn)城市不排除繼續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲政策可能。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

土地市場(chǎng)分化持續(xù)

供地總量同比收窄

土地方面，一季度全國(guó)300個(gè)城市共成交土地4500宗，同比減少13%；成交面積16092萬(wàn)平方米，同比減少12%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1296宗，同比減少14%；成交面積5176萬(wàn)平方米，同比減少15%。

而造成這一情況的主要原因便是土地供給的減少。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前3個(gè)月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地5784宗，同比減少14%；推出土地面積20840萬(wàn)平方米，同比減少9%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1744宗，同比減少13%；推出土地面積6823萬(wàn)平方米，同比減少11%。

不過(guò)，雖然供應(yīng)及成交數(shù)據(jù)雙雙下滑，但同期土地出讓金收入?yún)s繼續(xù)增長(zhǎng)。全國(guó)300個(gè)城市一季度土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%；成交樓面均價(jià)為1450元/平方米，同比上漲18%；平均溢價(jià)率26%，較去年同期上升17%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為3247億元，同比增加17%；成交樓面均價(jià)為2424元/平方米，同比上漲36%；平均溢價(jià)率34%，較去年同期上升24%。

總體看，一季度土地市場(chǎng)分化持續(xù)，一線城市受供地銳減影響成交走低，二線城市漸成市場(chǎng)熱點(diǎn)，近期表現(xiàn)搶眼，地價(jià)呈上漲趨勢(shì)；三、四線城市在政策托舉下仍提振無(wú)力。“全國(guó)主要城市一季度供地總量同比收窄，僅二線城市高于去年同期，成交繼續(xù)價(jià)漲量跌走勢(shì)，出讓金總額同比略增。3月份，熱點(diǎn)城市‘搶地戰(zhàn)’屢刷地價(jià)記錄，主要城市樓面均價(jià)和溢價(jià)率同比上漲。二季度廣州、南京等熱點(diǎn)及新興關(guān)注區(qū)域均有供地，蘇州、濟(jì)南4月中旬入市地塊已受到熱切關(guān)注，有望刷新區(qū)域地王。”業(yè)內(nèi)人士指出，優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓將繼續(xù)拉升重點(diǎn)城市樓面地價(jià)上漲。