3月18日，在看完國務(wù)院常務(wù)會議發(fā)布的“營改增”通知后，中國金茂的中層人士張凱（化名）舒了一口氣。
通知給出了明確的時間表，自2016年5月1日起，全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅率最終落定在11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)則適用6%稅率。
這是“十二五”規(guī)劃未完成的“尾巴”。今年以來，“營改增”再度高頻率地出現(xiàn)在國務(wù)院總理李克強、財政部部長樓繼偉和國稅總局局長王軍等的講話之中。中央給出的政策基調(diào)是“確保所有行業(yè)稅負只減不增”。高層傳達的信息表明，“營改增”一役是“軍令狀”，今年必須完成。
“不管怎么樣，總算盼來了。”張凱對時代周報記者說。他所在的公司在此之前曾作為房地產(chǎn)行業(yè)代表單位，參與了財政部關(guān)于營改增政策咨詢會議。在去年更早的時候，內(nèi)部已經(jīng)將其作為重要事件進行營改增預(yù)案的制定，“至少不至于太手忙腳亂。不過依舊不是件輕松的事情”。
據(jù)時代周報記者了解，“營改增”本用心良苦，但在巨變面前，市場上仍然對減稅存在疑問。房企借助“營改增”實現(xiàn)“鳳凰涅槃”為時尚早，在消化政策細則的同時，更多的是期盼后期文件的盡快出臺。此外，過渡期土地使用稅和土地增值稅去留問題、地方稅收體系建設(shè)問題以及對于未完工工程和未開發(fā)完的房地產(chǎn)樓盤處置等都有待被更進一步解決。
財務(wù)體系遇變
事實上，全面實施營改增試點施行后，中國有望同140個已全面實施增值稅的國家實現(xiàn)稅制接軌。不過，相比較而言，中國版本的“營改增”被認為最為復(fù)雜。在細則推出至全面實施的過渡期內(nèi)，房企存在不少的挑戰(zhàn)。
根據(jù)時代周報記者目前了解的情況看，以中國金茂為代表的一部分房企已經(jīng)在2015年就開始進行一些準備工作，而一部分房企尚在等待后續(xù)細則正式推出后作相應(yīng)的調(diào)整。
“營改增”后對財務(wù)體系帶來的新要求，是不少房企提前準備的原因。
目前，我國兩大主體稅種為營業(yè)稅和增值稅。“營改增”，即原來按照營業(yè)稅征收改為按增值稅征收，這將在一定程度上直接改變房企會計核算體系。
據(jù)了解，營業(yè)稅對營業(yè)額直接征稅，核算模式相對簡單。而增值稅采用抵扣核算模式，需增加不少會計科目，賬務(wù)處理難度明顯加大。此外，稅制改道后同步帶來報稅系統(tǒng)、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的新改變。
“財務(wù)報表數(shù)據(jù)會因為核算方式而發(fā)生變化。”張凱分析表示，此前不少項目預(yù)增以11%為基準，沒有考慮到進項部分的抵扣，而實行“營改增”后一些稅項明確不能抵扣。
張凱預(yù)測，因為“營改增”納入了建筑行業(yè)和金融服務(wù)業(yè)，從而極大可能帶來銷售回款與支付價款的聯(lián)動變化，“這對于不少房企來說，將倒逼他們對稅務(wù)管控進行改進”。
實際上，有不少房企已經(jīng)從去年開始成立了單獨的稅務(wù)部門或者專案小組，開展包括對收入、利潤、稅負、現(xiàn)金流可能影響的數(shù)字模擬工作。就此，在今年3月的業(yè)績發(fā)布會上，旭輝總裁林峰向時代周報記者在內(nèi)的諸多媒體作了確認。
目前，房企成本主要來自土地成本、實際建筑安裝成本、融資成本三部分。其中，最大成本支出是地價和融資成本。而本次的“營改增”在“土地出讓金能否進行抵扣上”給予了一劑強心針。
從發(fā)布的細則來看，并沒有將土地出讓金作為進項可抵扣處理，而是規(guī)定在銷售額中可扣除向政府部門支付的土地出讓金。事實上，如果用進項稅抵扣的方式，企業(yè)在交土地出讓金的時候需要先交增值稅才能拿到專用發(fā)票，而政策規(guī)定銷售收入可以在扣減土地出讓金之后差額征收增值稅。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌對外做了一個簡單的說明：房地產(chǎn)開發(fā)商如果花1億元買地，蓋完房子賣出去3億元，以2億元來算銷售額，這就解決了土地出讓金沒有發(fā)票不能抵扣的問題。
稅負上升的擔(dān)憂
現(xiàn)在市場依舊發(fā)酵著對于稅負上漲的擔(dān)憂。
畢馬威研究報告指出，由于實施營改增的時間非常緊迫，企業(yè)可能無法就許多已經(jīng)簽訂的合同轉(zhuǎn)嫁增值稅，此外我國還不是“純粹”的增值稅體系且確實存在由企業(yè)承擔(dān)稅負的先例。因此，稅負受到每個企業(yè)自身增值稅管理能力或其與客戶、供應(yīng)商的商業(yè)談判能力的影響。
“若企業(yè)沒有足夠的進項稅抵扣成本，或相關(guān)過渡政策力度不夠，減負極有可能變成加負。”這是時代周報記者從市場對政策開發(fā)性解讀中，得出的一個集中性的看法。
目前不少房企在建安成本上有所擔(dān)憂。普遍的觀點認為，若建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)分開征稅即形成建安鏈條封閉，則不會對房企成本帶來太大的影響，反之則亦然。
按照申銀萬國發(fā)布的研究報告，建筑企業(yè)稅負的核心因素是可抵扣比例。在建筑企業(yè)平均15%的毛利率估算模型下，可抵扣比例需要大于56%才可以達到減稅的效果，毛利率越高，需要的可抵扣比例就越大。
在此前的測算中，建筑業(yè)被認為有稅負上升的擔(dān)憂，不無道理。
按照新意見，建筑業(yè)營業(yè)稅稅率從原來的3%提高至11%，但當(dāng)中占比較高的人工成本無法抵扣，砂石輔料無法取得增值稅發(fā)票。這就導(dǎo)致商品混凝土進項抵扣率低等將成為建筑業(yè)營改增后稅負上升的主要因素。此外，供貨商若能被允許提供增值稅專用發(fā)票，是保證建筑行業(yè)能否進行稅抵扣的重要一環(huán)。
“這是由建筑行業(yè)本身的性質(zhì)決定的。一來建筑行業(yè)本身普遍存在分包情況，而分包商多數(shù)為小規(guī)模納稅人，無法作為獨立主體，開具增值稅專用發(fā)票；二來建筑行業(yè)一般是先墊款。項目如果不能賣出去，抵扣不成立，減稅不成立。”有不愿具名分析人士對時代周報記者表示。
而和房地產(chǎn)業(yè)一樣，建筑業(yè)也有類似的“老項目”過渡政策。細則規(guī)定，一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程(發(fā)包)提供的建筑服務(wù)，可以選擇3%征收率的簡易計稅方法計稅。
不過由此也帶來了新的挑戰(zhàn)，必須要承認的事實是，房地產(chǎn)企業(yè)一般會在不同城市有不同項目。“各項目公司如何開出合規(guī)的增值稅專用發(fā)票，并且能夠及時匯總到公司報賬，是管理上的一大難題。”張凱對時代周報記者表示。
此外，市場還有另外一個層面的顧慮。通常情況下，一般地產(chǎn)項目周期都不會少于兩年，利息費用是項目成本一項，至少超過5%費用。如果銀行業(yè)“營改增”晚于房地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)將還需負擔(dān)利息費用中因“營改增”上漲的部分。
利好商業(yè)地產(chǎn)
盡管如此，不少業(yè)內(nèi)人士還是從“營改增”中解讀出了對商業(yè)地產(chǎn)的利好。
按照“營改增”規(guī)定，對于在2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
這就意味著，購置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)，將和購置設(shè)備一樣進行增值稅抵扣。
高和資本董事長蘇鑫認為：“由于營改增允許企業(yè)將購置商辦物業(yè)用于抵扣增值稅，將刺激公司購置辦公樓。”
一般情況下，商業(yè)項目的平均地價水平和平均建造成本往往高于住宅項目，而“營改增”后，這些高額的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大減緩商業(yè)地產(chǎn)商的資金壓力。
不過，蘇鑫對時代周報記者表示，營改增可能增加一些房企稅費，“這一政策的執(zhí)行細則較為復(fù)雜，但可以認定，對住宅市場影響甚小，在住宅再遇調(diào)控寒流后，受利好影響，一度市場遇冷的商辦可能再度迎來反彈。”
事實上，目前商業(yè)地產(chǎn)庫存問題不容小覷。按照中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米。一年的房地產(chǎn)銷售量12.8億平方米，當(dāng)中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè)，從待售面積來看，住宅占比遠遠小于商業(yè)地產(chǎn)，但是庫存當(dāng)中35.7%是商業(yè)地產(chǎn)。對此蘇鑫認為，不排除不少企業(yè)會加快進行商辦物業(yè)購置的步伐。
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