一攬子減稅政策，鼓勵(lì)投資、鼓勵(lì)消費(fèi)的政策，研究供給側(cè)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，增加購(gòu)房需求群體，都是去庫(kù)存的有效辦法。

過(guò)去一個(gè)月的樓市，各路利好政策輪番登場(chǎng)，晃瞎了很多人的眼。一線及部分二線城市多盤熱銷，但大部分的二三線城市的樓市依然不溫不火，甚至是“東邊日頭西邊雨，道是有晴卻無(wú)情”。

2月底，沈陽(yáng)樓市在市場(chǎng)出現(xiàn)的一波漲價(jià)輿論中，成交量暴漲147%。據(jù)來(lái)自克爾瑞的數(shù)據(jù)，在剛剛過(guò)去的一周（2.29-3.06），沈陽(yáng)商品房成交量環(huán)比上漲3.55%。有人說(shuō)沈陽(yáng)購(gòu)房者已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，也有業(yè)內(nèi)人士表示，多輪寬松刺激下的沈陽(yáng)樓市，已經(jīng)向上乏力。

中國(guó)樓市到底走到了一個(gè)什么樣的境地，沈陽(yáng)樓市該何去何從，去庫(kù)存壓力較大的沈陽(yáng)要怎樣才能達(dá)到供需兩宜，樓市整體上如何改變這種有人歡喜有人憂的局面？新浪樂(lè)居對(duì)話英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄先生，為我們解讀目前的樓市動(dòng)態(tài)，分析樓市未來(lái)走勢(shì)。

李大霄先生頗為幽默地說(shuō)，沈陽(yáng)人也不必要對(duì)樓市這么糾結(jié)嘛，樓市，不像有的人想的那么好，也不像有的人想的那么壞，“整體而言，目前中國(guó)樓市是一個(gè)明顯結(jié)構(gòu)分化的市場(chǎng)，一線上漲，二三線有點(diǎn)冷冰冰，說(shuō)到底，是各地樓市長(zhǎng)期以來(lái)注重量，而沒(méi)有認(rèn)真考慮本地需求導(dǎo)致的供需不平衡問(wèn)題。”

北上廣深這樣的一線城市，人口集中，加上持續(xù)的貨幣寬松政策，城市基礎(chǔ)好，國(guó)際資本進(jìn)入的勢(shì)頭明顯，對(duì)房屋的需求量一直處于上升態(tài)勢(shì)。盡管目前的樓市已經(jīng)從黃金時(shí)代過(guò)渡到了白銀時(shí)代，可對(duì)于需求旺盛的一線城市和部分二線城市而言，房?jī)r(jià)上揚(yáng)的周期還沒(méi)有結(jié)束。

大部分的二三線城市，包括沈陽(yáng)，就沒(méi)有這樣的幸運(yùn)基礎(chǔ)了。城市吸引力不是很強(qiáng)，城市人口增幅不大，甚至有的城市是人口凈流出城市，這樣的城市過(guò)去建房的規(guī)模很大，形成庫(kù)存后，本地的消化能力又比較弱，導(dǎo)致了很大的去化壓力。

“可這也不算什么。目前，房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中的比重的確是下降了，但是就總量而言，房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中所占的總量依然很大，在未來(lái)，依然有較大的發(fā)展空間。”談到房地產(chǎn)行業(yè)的前景，李大霄表示相對(duì)樂(lè)觀。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，是近十年來(lái)發(fā)展累積下來(lái)的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，要改變這種狀況，就需要從過(guò)去的重量，向未來(lái)的重質(zhì)方面轉(zhuǎn)變，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，注重置業(yè)者的多樣化、個(gè)性化需求，特別是在沈陽(yáng)這樣的城市，開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就要考慮到需求群體的真實(shí)需要，按需生產(chǎn)，讓產(chǎn)品適銷對(duì)路，避免增量房形成新庫(kù)存。

對(duì)于沈陽(yáng)的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買房的時(shí)機(jī)還算不錯(cuò)，房?jī)r(jià)雖然會(huì)周期性波動(dòng)，但是總體而言下降的空間不是很大。但是對(duì)于想要投資房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，選對(duì)的城市、對(duì)的房子、對(duì)的價(jià)格就顯得尤為重要，不是所有的房子都會(huì)升值，也不是所有地方的房子都會(huì)升值，選擇性價(jià)比高的，在自己經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)的房子，時(shí)刻要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要認(rèn)真分析房子的升值空間是否能抵御市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

“一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)值得持有，供應(yīng)量大的地方已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，一定要注意置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。”李大霄提醒購(gòu)房者。

在政策方面，李大霄認(rèn)為，分化的樓市要用分化的政策來(lái)去庫(kù)存，北上廣深這樣的一線過(guò)熱的城市要適度降溫，廣大二三線城市，像沈陽(yáng)，依舊要加大去庫(kù)存政策的力度。一攬子減稅政策，鼓勵(lì)投資、鼓勵(lì)消費(fèi)的政策，研究供給側(cè)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，增加購(gòu)房需求群體，都是去庫(kù)存的有效辦法。

“樓市去庫(kù)存和其它問(wèn)題一樣，方法總比問(wèn)題多，關(guān)鍵是去庫(kù)存的方法要合理有效，既能去庫(kù)存，同時(shí)又要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，不能飲鴆止渴。”李大霄意味深長(zhǎng)地說(shuō)。