論起萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的地位，無疑可以用“帝國”來形容。
自2005年萬達(dá)開發(fā)首個(gè)萬達(dá)廣場至今，伴隨著地產(chǎn)界的迅猛發(fā)展，在王健林帶領(lǐng)下的萬達(dá)，其旗下的業(yè)務(wù)開始不斷“攻城略地”，連續(xù)9年保持著30%的增速。
短短十年間，“萬達(dá)速度”讓萬達(dá)迅速成為一個(gè)“龐然大物”，在全國超過110個(gè)城市開發(fā)了萬達(dá)廣場109個(gè)（已開業(yè)），總資產(chǎn)高達(dá)5341億元。
“不創(chuàng)新，毋寧死。”在王健林看來，地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)階段性行業(yè)，不會(huì)永久興盛，如今大規(guī)模高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式并非長遠(yuǎn)之計(jì)。萬達(dá)需要具備這樣的前瞻性，及早布局，做文化、做旅游、做零售。
日前在萬達(dá)集團(tuán)的年會(huì)上，萬達(dá)董事長王健林亦拋出了萬達(dá)第四次轉(zhuǎn)型的信號(hào)。相比于1993年，萬達(dá)從地方到全國的第一次轉(zhuǎn)型，2000年由住宅到商業(yè)地產(chǎn)的第二次轉(zhuǎn)型，以及2006年進(jìn)軍文化旅游地產(chǎn)，發(fā)展為綜合類企業(yè)的第三次轉(zhuǎn)型，這次轉(zhuǎn)型意義顯得尤為重大。
王健林稱，萬達(dá)此次轉(zhuǎn)型分為兩方面，從空間上看是從中國企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國企業(yè)；從內(nèi)容上看，是從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，包括萬達(dá)和萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。
萬達(dá)將逐步告別房地產(chǎn)業(yè)，力推“輕資產(chǎn)”模式成了萬達(dá)此次轉(zhuǎn)型的核心。
過去的萬達(dá)成功依靠的是“重資產(chǎn)”模式，即所謂的城市綜合體，建一個(gè)萬達(dá)廣場，旁邊配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來銷售，通過房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來養(yǎng)活萬達(dá)廣場。而轉(zhuǎn)型以后，新建萬達(dá)廣場，萬達(dá)只負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)、信息系統(tǒng)和電子商務(wù)，投資由別人出，資產(chǎn)也歸投資者。
在王健林看來，這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷售，是準(zhǔn)金融投資行為，萬達(dá)與投資方從凈租金收益中分成，靠租金獲得收入，可不受市場波動(dòng)的影響，令收入趨于平穩(wěn)。“未來萬達(dá)的目標(biāo)是提升租金凈利占比，3年內(nèi)將租金占凈利潤的比重提升至超過50%。”
據(jù)透露，萬達(dá)商業(yè)如今已和嘉實(shí)基金、快錢公司、光大安石和四川信托簽署透支協(xié)議，并且和海內(nèi)外多家投行、保險(xiǎn)和基金洽談，萬達(dá)從此正式走上“輕重并舉”的道路。
王健林表示，到2020年形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
對(duì)于地產(chǎn)界來講，昔日跑馬圈地的時(shí)代已漸漸日薄西山，一味追求規(guī)模的增長如今已沒有多大意義，轉(zhuǎn)型已成為擺在房企面前無法規(guī)避的選擇題，萬達(dá)亦無例外。
在為民不動(dòng)產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民看來，萬達(dá)此次的轉(zhuǎn)型實(shí)在是無奈而又必然的選擇，如果不轉(zhuǎn)型，萬達(dá)目前的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)難以維持其高速發(fā)展的需求。
不同于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期一般比較長。此前的萬達(dá)，為了能維持快速的規(guī)模增長，采取的萬達(dá)模式也異于很多“以持有物業(yè)為主”的商業(yè)地產(chǎn)。所謂的萬達(dá)模式，更多的是指萬達(dá)通過物業(yè)銷售來維持現(xiàn)金流開發(fā)的“以售養(yǎng)租”的模式。
換句話說，便是萬達(dá)通過自身的資源與品牌優(yōu)勢去以較低的價(jià)格去獲取土地，借助萬達(dá)廣場和配套的商業(yè)，通過土地的快速升值將可售物業(yè)高價(jià)銷售，獲取高昂收益，回籠資金反哺商業(yè)。王健林曾表示：“我們獲得土地的成本比其他企業(yè)要便宜得很多，至少便宜一半。”
這就導(dǎo)致了萬達(dá)商業(yè)對(duì)于物業(yè)銷售的依賴性極強(qiáng)，2011-2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)收入分別是508億、591億和868億元，其中絕大部分來自房產(chǎn)開發(fā)和銷售，而不是物業(yè)租賃和管理。據(jù)萬達(dá)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)合同收入1827.3億元，其中房地產(chǎn)合同收入1601.5億元，占比近九成，比重之高可想而知。
另外，萬達(dá)要求每個(gè)項(xiàng)目爭取土地收購后18個(gè)月內(nèi)完工，24個(gè)月內(nèi)運(yùn)營。
萬達(dá)模式的“快”，也注定萬達(dá)在招商依托于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)優(yōu)勢，萬達(dá)旗下的如萬達(dá)院線、萬達(dá)百貨、北京大歌星KTV等業(yè)務(wù)也得到了急速的膨脹。
如今，新常態(tài)下，隨著商業(yè)地產(chǎn)的過剩，以及物業(yè)銷售速度和價(jià)格的增速減緩，以及土地價(jià)格的不斷攀高，昔日低價(jià)拿地的機(jī)會(huì)也越來越少。萬達(dá)的優(yōu)勢正在逐步喪失。
與此同比，萬達(dá)每年的支出也呈現(xiàn)出一個(gè)不利的趨勢。
從銷售費(fèi)用率看，2011-2014年上半年，相比于萬科、華潤、世茂等巨頭皆處于2%-4%的區(qū)間，過去，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平均銷售費(fèi)用率在5%以上，2014年上半年甚至飆至9%。從管理費(fèi)用率看，2011-2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的管理費(fèi)用率為6%左右，一直處于行業(yè)高位。
“對(duì)萬達(dá)而言，目前拿地的成本已經(jīng)在增加，同時(shí)企業(yè)的規(guī)模增大后，整個(gè)管控成本也在加大。而通過輕資產(chǎn)的模式，能夠降低資金投入的成本，并且能夠獲得和別的優(yōu)秀地產(chǎn)基金公司的合作。”房地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，輕資產(chǎn)模式，是否能夠順利持續(xù)下去，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。“轉(zhuǎn)型背后，未來是否會(huì)侵蝕萬達(dá)的品牌力，也是需要提防的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”
“投資者要看到項(xiàng)目的可持續(xù)盈利性才會(huì)投資，萬達(dá)廣場等商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營能否保證運(yùn)營效益是一個(gè)挑戰(zhàn)。”中投顧問房地產(chǎn)研究院殷旭飛告訴時(shí)代周報(bào)記者，萬達(dá)雖然品牌聲譽(yù)高，但是各地影響因素不一，仍然面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
