與北上廣深等特大城市不同，東莞樓市的小戶型產(chǎn)品尤其是單身公寓長(zhǎng)期以來(lái)處于市場(chǎng)邊緣狀態(tài)，近期更是量?jī)r(jià)快速下調(diào)。這種情況引發(fā)了市場(chǎng)人士的擔(dān)憂，悲觀者甚至認(rèn)為，在公寓樓庫(kù)存越來(lái)越高、供應(yīng)加大的當(dāng)前，價(jià)格戰(zhàn)必將越發(fā)激烈，從而進(jìn)一步拉低均價(jià)，最后引來(lái)惡性競(jìng)爭(zhēng)并摧毀市場(chǎng)體系。

來(lái)自專業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)最新披露的數(shù)據(jù)顯示，最近五年來(lái)，東莞大戶型等主流樓市產(chǎn)品均價(jià)上漲50%左右。然而，公寓樓卻呈現(xiàn)著相反的走勢(shì)：2011年公寓成交均價(jià)為8300元/平方米左右，隨后幾年價(jià)格呈現(xiàn)波浪形走勢(shì)，但總體上仍然在下行。截至今年上半年，成交均價(jià)跌至了7300元/平方米左右。

船小好掉頭，一直以來(lái)，公寓樓以其管理到位、總價(jià)不高、占用資金小、好出租等特點(diǎn)成為異地打拼、享受自由快樂(lè)的年輕人所鐘愛(ài)的樓市產(chǎn)品。在臨近的廣州、深圳，公寓樓由于自住、出租都很方便而大受年輕人、單身白領(lǐng)青睞，一些投資者甚至專門選擇公寓下手。在廣州的珠江新城，一些酒店管理公司“批發(fā)”租下大量的公寓樓，然后以酒店公寓的經(jīng)營(yíng)模式盈利。

而在東莞，公寓樓卻逐漸淪為滯銷的樓市產(chǎn)品，其背后的原因不外乎是常駐或者流動(dòng)人口減少，公寓樓周邊區(qū)域商業(yè)氛圍尚未形成等原因。如果將公寓樓的量?jī)r(jià)走勢(shì)化成一條波浪式的線條，那么和幾年來(lái)人口增減的走勢(shì)將會(huì)呈現(xiàn)相同的圖形。

如果上述理論正確，那么東莞公寓樓的市場(chǎng)谷底已經(jīng)形成，量?jī)r(jià)反彈將只是時(shí)間問(wèn)題了。結(jié)論如下：隨著地鐵臨近開(kāi)通，沿線的商業(yè)形態(tài)、人流量、樓市管理水平必將呈現(xiàn)積極的變化。其次，流動(dòng)人口和常住人口經(jīng)過(guò)幾年的大浪淘沙之后，目前已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，在一些區(qū)域，最清淡的關(guān)頭已經(jīng)成為過(guò)去，這從常平、樟木頭等人口凈流出“重災(zāi)區(qū)”今年量?jī)r(jià)大幅度上升即可得出驗(yàn)證。

任何商品在市場(chǎng)的平衡機(jī)制下都會(huì)出現(xiàn)合理的走勢(shì)，盛極而衰到否極泰來(lái)，東莞公寓樓正是在進(jìn)行著這樣的輪回。近期有消息傳出，地產(chǎn)龍頭企業(yè)碧桂園在厚街拿下了的一塊巨幅商住用地，在其項(xiàng)目規(guī)劃中，打造公寓樓就是其中重要組成部分，這說(shuō)明，地產(chǎn)商從長(zhǎng)期發(fā)展眼光來(lái)看，公寓樓依然是有市場(chǎng)前景的。只不過(guò)，在什么賺錢就做什么，開(kāi)發(fā)商缺乏堅(jiān)持和執(zhí)著的一窩蜂局面，導(dǎo)致目前市場(chǎng)上公寓樓庫(kù)存量偏高，尤其是部分鎮(zhèn)街公寓樓消化還有待時(shí)日。

隨著大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的商業(yè)新形態(tài)逐漸進(jìn)入高潮，公寓樓這一標(biāo)志著年輕、活力和時(shí)尚的樓市產(chǎn)品，在軌道交通、電子商務(wù)時(shí)代的助推之下極有可能迎來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。尤其是臨近地鐵的區(qū)域、靠近商業(yè)核心區(qū)位的地段以及年輕人就業(yè)、創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)周邊地塊，公寓樓依然有著不可忽略的市場(chǎng)價(jià)值。