以房養(yǎng)老是跨資本市場和房地產(chǎn)市場的一種資源配置方式，在國內(nèi)起步時被當作養(yǎng)老模式的一種有效補充而備受期待。但記者走訪北京、上海、廣州、武漢等試點城市發(fā)現(xiàn)，政策試點一年后遇冷已成現(xiàn)實，究其原因主要受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念、政府相關政策配套、不動產(chǎn)價值增貶預期、產(chǎn)權處置等因素影響。那么，以房養(yǎng)老政策真的就“好看不好用”？

以房養(yǎng)老政策只是看上去很美？

隨著“老齡化”加速到來，養(yǎng)老金“缺口”成為學界和公眾擔心的問題。以“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”為內(nèi)容之一的以房養(yǎng)老在國內(nèi)試點初即被寄予期待，認為“以房養(yǎng)老”的模式可以為老年人養(yǎng)老提供更多資金保障，享受更好的養(yǎng)老服務。

作為國內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）產(chǎn)品”于3月25日獲得保監(jiān)會審批通過，在北京、上海、廣州和武漢四個試點城市推出。老人在參保后，將房產(chǎn)抵押給保險公司，由專業(yè)的評估機構對房產(chǎn)進行評估，幸福人壽將定期向老人支付養(yǎng)老金直到老人去世。該產(chǎn)品是非參與性產(chǎn)品，幸福人壽不參與分享房產(chǎn)價值上漲部分，無論房價漲跌，老人都將領取固定的保險金。當老人身故后，幸福人壽再將房產(chǎn)處置所得償付養(yǎng)老保險相關費用，剩余金額將返還給老人的繼承人。

在上海政策試點后，有近70位老人前來咨詢。通過律師調查、房屋抵押登記、公正等相關手續(xù)后，7月2日，幸福人壽上海分公司向第一位投保住房反向抵押養(yǎng)老保險的客戶發(fā)放了第一筆養(yǎng)老金。

據(jù)幸福人壽湖北分公司相關人員介紹，公司在一定限度內(nèi)承擔投保人長壽帶來的超額給付。據(jù)統(tǒng)計，此款保險產(chǎn)品因人而異，受男女性別、年齡大小及房屋價值多少影響，每個投保者領取的養(yǎng)老金有很大差別。如70歲的男性以評估值為500萬元的房產(chǎn)抵押投保，每月可領取養(yǎng)老金為1.8萬元左右。

從全國范圍來看，“首批投保的客戶既有孤寡老人、失獨家庭、空巢家庭，也有有子女家庭的老人。”幸福人壽相關負責人介紹說，截至目前共有12戶共22人簽約，相比我國2億多老人基數(shù)來說，占比微乎其微。

而湖北省政府今年出臺了貫徹落實保險“新國十條”的實施意見，提出要“積極推進住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，合眾人壽、幸福人壽等公司都申報了住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。湖北未來將指導已開展試點的保險機構邊試點邊總結邊完善，積極在武漢打造幸福人壽的“貨幣型模式”和合眾人壽與養(yǎng)老社區(qū)對接的“實物型模式”等兩種以房養(yǎng)老保險試點模式，形成可供全國其他地區(qū)借鑒的“武漢模式”。

但各地保險公司研發(fā)和銷售該產(chǎn)品的意愿并不強烈。記者在上海就發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的保險公司只有幸福人壽一家，如泰康人壽也在“以房養(yǎng)老”的合格試點機構范圍內(nèi)，但目前為止還沒有開發(fā)相關的產(chǎn)品。泰康人壽上海分公司總經(jīng)理王慶龍表示，法律法規(guī)對險企保護不足、貨幣價值不穩(wěn)，這是險企積極性不高的本質。“最怕老人去世后，家里跳出來人鬧事，這是我們保險公司最擔心的情況。”

一項新政敵不過“養(yǎng)兒防老”觀念？

上海民政部門調查顯示，高達90％的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10％。普華永道中國保險業(yè)主管合伙人周星認為，以房養(yǎng)老的產(chǎn)品開發(fā)一般會從失獨和丁克家庭做起。但記者調研發(fā)現(xiàn)，即便是失獨和丁克，愿意選擇“以房養(yǎng)老”的家庭也寥寥無幾，而背后原因主要有以下幾個方面。

其一，受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念影響，認同度不高。在中國“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念影響下，一些人難以接受“以房養(yǎng)老”。“‘但存方寸地、留于子孫耕’，老人們在心理上也難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的。”北京大學人口研究所教授穆光宗說。

家住上海徐匯區(qū)的張老伯今年75歲，他希望在自己百年之后把房子留給孩子。“子女在上海生活也不容易，醫(yī)療、教育等各種成本都不低，我會把房子交給他們處置，賣也好，租也好，都能給他們增加一些收益。”

其二，以房養(yǎng)老成難以滿足老人精神方面需求。雖然57歲的年紀尚未進入老年，但對上海失獨母親孫慧芬來說，養(yǎng)老是切實的難題。在問及是否會選擇“以房養(yǎng)老”時，她堅決表示不同意，“我們希望政府提供更方便多樣的養(yǎng)老服務，并給予失獨家庭更多精神關懷，金錢倒不是最重要的。”孫慧芬告訴記者，等將來兩口子去世時，會把唯一的房產(chǎn)賣掉，所得錢款全部捐給以自己女兒命名的愛心基金，用于教育事業(yè)。

其三，不動產(chǎn)價值增貶預期難判，以房養(yǎng)老產(chǎn)品存風險。記者調查發(fā)現(xiàn)，對于開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務的金融機構來說，這種對房產(chǎn)進行的“倒按揭”方式也并非常規(guī)業(yè)務，目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務規(guī)則可以借鑒，存在諸多不確定性。

以房養(yǎng)老實則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，牽涉到保險、銀行等金融機構，無規(guī)可依、風險顧慮及業(yè)務各自為營為最大障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行自身沒有這個處置能力。

另有金融業(yè)人士認為，中國房屋產(chǎn)權70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環(huán)境最大差異。如果70年產(chǎn)權到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是未知風險。

其四，按揭期限也難以確定。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對還款期限所作的明確規(guī)定，由于人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準確計算。

泰康人壽上海分公司相關負責人認為，根據(jù)“以房養(yǎng)老”的方案，老人投保后，保險公司是逐月支付費用給老人直至去世，老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。但人的壽命是不能預知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險公司與老人的“博弈點”。若保險公司預測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一旦老人過快辭世，容易引發(fā)家屬與保險公司對房屋剩余價值的爭論。

政策如何且行且完善？

受訪者普遍肯定養(yǎng)老產(chǎn)品的多樣性，并希望政策和產(chǎn)品設計更加完善，充分保障老年人的權益。“一方面，今后的老年人對生活品質的要求會越來越高；另一方面，家庭結構越來越小，獨生子女多，也會有更多的房子被閑置，老人也沒必要‘守著金飯碗討飯’，會有更多人接受‘以房養(yǎng)老’等養(yǎng)老方式。”一位退休學者表示。

與此同時，很多老年人對以房養(yǎng)老存在顧慮：政策是否已經(jīng)設計好？監(jiān)管能不能到位？老人領取養(yǎng)老金會不會有風險？給吃定心丸，還需且行且完善。

幸福人壽監(jiān)事會主席孟曉蘇坦言，通過試點發(fā)現(xiàn)很多問題需要解決，比如共有產(chǎn)權要參與以房養(yǎng)老該如何處理，同時還需要一些政策扶持，比如免除入保房屋產(chǎn)權證增名稅費；減免保險企業(yè)在反向抵押保險業(yè)務上的所得稅；免除入保房產(chǎn)的房產(chǎn)稅；加強對老人補貼方面的政策支持，比如建立長壽保戶政府補貼制度，分擔由反向抵押加大的“長壽風險”。

哈爾濱商業(yè)大學金融學院金融工程研究所所長田立表示，發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗基于其具備完善的金融貸款、擔保機構、資產(chǎn)評估等機構，以及完善健全的個人信用系統(tǒng)。而在這些方面，國內(nèi)仍需要不斷加強和完善。“以房養(yǎng)老”在實施過程中涉及到很多方面，比如房屋的評估、老人壽命的計算以及房產(chǎn)貶值、資金流動性等問題，單獨一家銀行不可能承擔。“這些環(huán)節(jié)中哪一個出錯，都會造成嚴重后果，如果沒有相應的配套機制，銀行很難在住房消費信貸市場上提供配合。”記者在采訪多家房地產(chǎn)評估公司時，得到的回復多是“沒有開展這項業(yè)務”。

中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政建議，政府應當搭建房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，對于出現(xiàn)房價波動，引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。在發(fā)達國家，特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，有中立的權威專業(yè)評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益。

采訪發(fā)現(xiàn)，公眾依然有個困惑，就是房產(chǎn)70年產(chǎn)權到期后，現(xiàn)行法律規(guī)定可以續(xù)期，但續(xù)期是否需要補交款，交多少都尚未明確。從防范金融風險和提高金融機構參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權到期后的確權十分必要。對金融機構而言，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當事人都會受到很大損失。一旦鋪開試點，那么參與的金融和保險機構就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。