雖然樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖跡象，但并未惠及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。在7月供應(yīng)下滑的情況下，部分城市因?yàn)槭袌?chǎng)需求疲軟，庫(kù)存壓力持續(xù)上升。目前市場(chǎng)并無(wú)明顯改善跡象，未來(lái)供需失衡狀況可能會(huì)進(jìn)一步加劇。

市場(chǎng)需求疲軟

在今年上半年，樓市走出了“V型反轉(zhuǎn)”行情，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求并未因此而得以釋放，仍然處于低迷態(tài)勢(shì)。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年7月包括北京、上海等在內(nèi)的十大城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交量為71.31萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑8%，同比下滑7%。從各城市具體情況來(lái)看，除了北京、上海和西安成交量環(huán)比上揚(yáng)之外，其余城市均出現(xiàn)下滑情況，環(huán)比下滑幅度在2%到65%之間。當(dāng)然，與去年相比，也有部分城市成交狀況出現(xiàn)明顯改善，如北京、上海、深圳、南京4個(gè)城市成交量同比明顯增加，增幅分別為61%、123%、58%、18%。

受市場(chǎng)需求持續(xù)低迷影響，各地開(kāi)發(fā)商7月份推盤熱情普遍不高，供應(yīng)量環(huán)比明顯回落。數(shù)據(jù)顯示，7月份十大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量為107.11萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑32%。從各城市的具體情況來(lái)看，有8 個(gè)城市本月供應(yīng)量環(huán)比下滑，僅北京和杭州環(huán)比上揚(yáng)，由于6月供應(yīng)量較低，7月北京和杭州環(huán)比上揚(yáng)幅度明顯，達(dá)到96%和217%，而從同比情況看，下滑的城市有4個(gè)，這4個(gè)城市分別為北京、成都、南京、西安，下滑幅度4%到78%不等。

受需求疲軟影響，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需比仍然維持在高位。數(shù)據(jù)表明，雖然7月供應(yīng)回落，但供求比不降反升至1:0.66，由于供求比長(zhǎng)期維持在1：0.6以上，供需差距只增不減，意味著整體供應(yīng)過(guò)剩嚴(yán)重。

與商品住宅價(jià)格出現(xiàn)回暖相比，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格變化表現(xiàn)得比較溫和。同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，7月份十大城市商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)為26025元/平方米，環(huán)比微幅上漲1%，同比漲幅為6%。從各具體城市表現(xiàn)來(lái)看，多數(shù)城市均無(wú)明顯波動(dòng)，僅合肥同比大幅上漲40%。

庫(kù)存持續(xù)承壓

進(jìn)入下半年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)銷售狀況越發(fā)艱難，部分城市在供應(yīng)量減少的情況下，庫(kù)存量仍在增加，供需狀況進(jìn)一步惡化。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年7月包括北京、上海等在內(nèi)的十大城市商業(yè)市場(chǎng)累計(jì)存量為4046.89萬(wàn)平方米，環(huán)比上月繼續(xù)增加1個(gè)百分點(diǎn)，自今年1月以來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的存量維持持續(xù)走高，并且7月再創(chuàng)歷史新高。

從各城市具體情況來(lái)看，多數(shù)城市庫(kù)存量保持持續(xù)走高態(tài)勢(shì)。其中，上海庫(kù)存壓力最大，7月存量達(dá)到967.34萬(wàn)平方米，較6月份增加2個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。深圳是個(gè)例外，受市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)暖影響，7月存量為160.47萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11個(gè)百分點(diǎn)。

雖然一線城市存銷比有所下滑，但除深圳之外，其余仍然遠(yuǎn)超15個(gè)月的合理水平。其中，上海以967.34萬(wàn)平方米的存量列居首位，按照其近三個(gè)月的平均去化速度來(lái)看，存銷比58個(gè)月，庫(kù)存去化壓力最大。此外，北京、廣州7月商業(yè)地產(chǎn)存量分別為240.76萬(wàn)平方米、162.70萬(wàn)平方米，存銷比分別為33個(gè)月、28個(gè)月，也難言理想。深圳商業(yè)地產(chǎn)7月存量160.47萬(wàn)平方米，存銷比只有13個(gè)月，已經(jīng)恢復(fù)合理水平。

二線城市供需狀況更為嚴(yán)峻。二線城市中，合肥的商業(yè)存量明顯高于其他二線城市，為877.99萬(wàn)平方米，存銷比為110個(gè)月，成都、杭州存銷比分別為93個(gè)月和90個(gè)月，6個(gè)二線城市存銷比均超過(guò)90個(gè)月。

投資還需謹(jǐn)慎

物業(yè)本身升值空間不大，加之通過(guò)出租獲取收益難度提高，商業(yè)地產(chǎn)投資需要更加注重技巧。

從宏觀角度來(lái)看，泡沫化、同質(zhì)化以及電商的多重夾擊，已經(jīng)使得商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，幾乎慘烈的近身肉搏。近期萬(wàn)達(dá)開(kāi)始了全面瘦身，關(guān)閉了多家萬(wàn)達(dá)百貨以及萬(wàn)達(dá)大歌星，這不僅是萬(wàn)達(dá)去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型的第一步，也是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)明顯下滑的一個(gè)縮影。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)發(fā)布的《2015年上半年主要零售企業(yè)關(guān)店統(tǒng)計(jì)》顯示，2015年上半年，主要零售企業(yè)（含百貨、超市）在國(guó)內(nèi)共計(jì)關(guān)閉121家，其中百貨業(yè)態(tài)關(guān)閉25家。幾乎囊括了中國(guó)當(dāng)前所有最知名的企業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)百貨、天虹商場(chǎng)(002419,股吧)、陽(yáng)光百貨、家樂(lè)福、百盛百貨、馬莎百貨、津樂(lè)匯百貨等。

商業(yè)地產(chǎn)的無(wú)序開(kāi)發(fā)，布局不合理，使得不少商業(yè)項(xiàng)目面臨經(jīng)營(yíng)難的窘境。以上海為例，由于前兩年商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地主要集中在外環(huán)外甚至郊環(huán)線以外的區(qū)域，經(jīng)過(guò)18個(gè)月左右開(kāi)發(fā)周期，從去年下半年開(kāi)始集中上市。由于外郊環(huán)人口密集度還不夠，容易導(dǎo)致眾多商鋪空置，這使得投資者望而卻步。

這種現(xiàn)象在二三線城市表現(xiàn)得更為突出。同策咨詢研究部分析師許之靜認(rèn)為，二線城市供過(guò)于求情況相比一線城市更甚，供應(yīng)高壓下租金也難有上漲空間，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩的情況嚴(yán)重，從而使得投資風(fēng)險(xiǎn)更大。

鑒于這種情況，業(yè)內(nèi)人士建議投資者要謹(jǐn)慎行事。首先要做到的是盡量不要碰“重災(zāi)區(qū)”。從目前來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)“重災(zāi)區(qū)”主要分布以下幾個(gè)地方：其一是在一線城市人口并不密集，同時(shí)周邊其他配套并不成熟的郊區(qū)；其二是消費(fèi)能力一般，而且人口數(shù)量正在減少的二三線城市。

當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)主要來(lái)自跨界融合。雖然現(xiàn)階段電商做得風(fēng)生水起，但這也并非意味著商業(yè)地產(chǎn)就失去了發(fā)展空間。如果商業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，顯然會(huì)使得成功的概率大大增加。在此建議投資者主要關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)完成疊加的項(xiàng)目，比如互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)完成對(duì)接，利用技術(shù)手段，抓住并滿足客戶需求，能夠給消費(fèi)者帶來(lái)更好的消費(fèi)體驗(yàn)，相信此類項(xiàng)目更受市場(chǎng)歡迎。