“華北第一高樓”地標項目“高銀天下”前途未卜
天津濱海新區(qū)大爆炸影響正在持續(xù)發(fā)酵。在靠近爆炸點的受災業(yè)主要求賠償甚至回購房產之時，濱海新區(qū)整體樓市也受到影響。
公開數據顯示，大爆炸發(fā)生后，天津市商品房銷售均價和成交面積均環(huán)比下跌。業(yè)內專家在接受《中國經營報》記者采訪時表示，天津濱海新區(qū)大爆炸或導致區(qū)域內物業(yè)貶值。
值得注意的是，高銀地產控股有限公司(00283.HK，以下簡稱“高銀地產”)旗下的“高銀天下”項目屬于天津濱海新區(qū)高新區(qū)，并以“華北第一高樓”的地標屬性為外界所知。該項目此前即被質疑銷售困難，如今大爆炸發(fā)生后，業(yè)內人士表示其整體區(qū)域環(huán)境不及從前，加之銷售乏力、資金緊張等現實問題，未來前景堪憂。
大爆炸或致區(qū)域物業(yè)貶值
天津港(11.12, -0.94, -7.79%)“8·12”特別重大火災爆炸事故波及多個住宅小區(qū)。在萬科中期業(yè)績會上，萬科總裁郁亮表示，“萬科在天津爆炸地點附近的3個項目共涉及4990戶居民。”
據報道，天津濱海新區(qū)政府已開始向爆炸區(qū)受災住戶發(fā)放一個季度6000元資金補貼。而海港城及啟航家園多名業(yè)主要求政府回購房屋或開發(fā)商退房。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認為，天津濱海新區(qū)的房地產市場之前就不是很理想，入住率不高，爆炸事故會加劇空置率。相關部門將來會在規(guī)劃上有一些調整，包括危險品的運輸儲存等。
事實上，天津房屋庫存高企、去化困難的總體趨勢由來已久。
據中國指數研究院[微博]天津分院(以下簡稱“中指院天津分院”)提供的數據，截至7月底，天津市可售面積1964.65萬平方米，出清周期19.8個月；濱海新區(qū)可售面積418.38萬平方米，出清周期18.1個月。
當地一位房地產研究人士表示，天津市前些年土地供應量一直處于相對較高水平，相繼開盤入市之后，新房市場供應量處于較高水平。“天津市的人口吸附能力比北上廣深等一線城市要差一些，本地居民需求又不足以支撐，這最終導致了需求不足，庫存量高企的現象。”
而天津大爆炸事故的發(fā)生使當地樓市又蒙上一層厚重的陰影。
中指院天津分院提供的數據顯示，爆炸事故發(fā)生當周(8月10日~8月16日)，天津市商品房銷售均價和二手房的成交面積均環(huán)比下跌。天津市商品住宅銷售均價為10982元/平方米，環(huán)比下跌，跌幅為2.7%；二手房共成交20.88萬平方米，環(huán)比第3周下跌，跌幅擴大為10.0%。
有數據顯示，爆炸事件當周開發(fā)區(qū)新房成交量僅有19套，環(huán)比上周下降36.67%，預估短時間內，濱海樓市將進入下行通道。
上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平認為，濱海新區(qū)各類房屋貶值，將是可以預見的事實。
資深地產專家薛建雄表示，有安全隱患的房屋肯定會大幅貶值，政府肯定會重新制定規(guī)劃和維護，或者目前的廠區(qū)就變成了公園等，但這只能通過時間去對沖。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時表示，天津爆炸背后凸顯了天津房管、國土等部門策略的失誤，這確實會帶來投資者對于城市投資價值的懷疑，進而使得部分物業(yè)的估值下滑。
“后續(xù)濱海新區(qū)項目的銷售肯定會面臨壓力，最主要是部分購房者對于此區(qū)域的住房規(guī)劃等存在不信任的情緒，所以后續(xù)如何說服購房者是最關鍵的因素。”嚴躍進說道。
高銀地產780億押注濱海新區(qū)
天津濱海新區(qū)大爆炸事故牽連多家企業(yè)。于天津擁有公司最大、亦是唯一項目的高銀地產日前表示，公司旗下“新京津·高銀天下”及當中的“高銀金融117”并無受大爆炸影響，項目將維持原有進度繼續(xù)施工，并如期于明年落成。
據悉，“新京津·高銀天下”項目與爆炸地點同屬濱海新區(qū)，位于濱海新區(qū)功能區(qū)之一的濱海高新區(qū)。高銀地產公司發(fā)言人指出，項目與爆炸地點距離兩個小時車程，因此完全不受爆炸事故影響，至于對以后京津一體化的發(fā)展信心及當地樓市前景的看法，公司發(fā)言人表示至今一直對天津長遠發(fā)展相當有信心。
公開資料顯示，市值曾一度高達千億港元的高銀地產，只有“新京津·高銀天下”這一個地產項目在運作，該項目總投資額達780億元。
高銀地產官網顯示，“新京津·高銀天下”由中央商務區(qū)、高級豪華住宅以及天津環(huán)亞國際馬球會三部分組成，總建筑面積接近200萬平方米。中央商務區(qū)板塊目前有一座正在興建的高銀金融117大廈共有117層，高銀地產稱，項目落成后將為天津市中心地標、“華北區(qū)域第一高樓”，并成為全球十大摩天大樓之一。
要求匿名的業(yè)內人士對記者表示，關于高銀地產在天津的項目是有爭議的，把資金都投在一個地標項目上，風險太大。
值得一提的是，該項目地理位置處于西青區(qū)，但行政區(qū)劃屬于濱海高新區(qū)。吊詭的是，查閱“高銀天下”的相關資料發(fā)現，在宣傳中有的地方表示屬于西青區(qū)，有的地方則顯示屬于濱海高新區(qū)，在相關宣傳文章中更多的則是突出“濱海新區(qū)”的字眼。
對此，要求匿名的業(yè)內專家認為，“高銀天下”所處的區(qū)位是比較尷尬的，此前將此項目納入到濱海新區(qū)，實際上是希望獲得更大的關注，主要是做大概念。此外，濱海新區(qū)確實會提供一些企業(yè)入駐和稅費方面的優(yōu)惠。但該項目并非處于濱海新區(qū)核心區(qū)，后續(xù)能否獲得自貿區(qū)各類利好效應的惠及，有一定的不確定性。而且目前出現爆炸事故后，“濱海新區(qū)”這四個字的概念效果將大打折扣。
同時，受訪專家認為爆炸事故將給在建項目提出更多、更高的要求。嚴躍進指出，從樓市建筑項目的規(guī)劃角度看，后續(xù)肯定會對天津房地產市場的規(guī)劃做新的調整，尤其對于一些已經開發(fā)的項目來說，會面臨更為苛刻的審查。
銷售乏力 “華北第一高樓”前途未卜
記者發(fā)現，“高銀天下”整體對外標價達到每平方米4萬元，高層公寓售價更是號稱每平方米4.5萬元至5萬元，而同期周邊的住宅項目定價基本在萬元左右徘徊。
對此，嚴躍進分析認為，其定價高和其項目融入了跑馬術等新元素有關系，而且憑借相應的商務樓宇，能夠實現各類商務資源的聚集。但高價格能否為市場所接受，關鍵要看能否尋找到目標客戶。考慮到目前反腐等背景，一些潛在的客群是減少的，后續(xù)若不走公眾路線，效果如何將有待商榷。
對于“高銀天下”的定位和定價，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員單菁菁認為，“華北第一高樓”是為吸引各方的關注，起到廣告和宣傳的作用。最終還是市場起決定作用，價格定得這么高，如果“有價無市”，說明是脫離市場的。
有天津房地產業(yè)內人士透露，該住宅項目的銷售并不太好。在記者日前的實地走訪中，多名當地人對于高定價表示出驚訝和不解，“這么貴，誰跑這來買啊……”一名張姓師傅說道。
據悉，“高銀天下”住宅部分——富國高銀一期和二期已竣工，包括高層公寓和別墅等1700個單位。公司早于2013年推售第一期，但截至今年3月底僅售出約兩成。
天津市房地產綜合信息網信息顯示，2013年9月24日，富國高銀共有643套房源獲得銷售許可證，但是截至今年6月25日仍有631套未售，在將近2年的時間里，高銀地產僅售出12套房屋。
對于被質疑銷售困難，高銀集團主席潘蘇通則表示并不急于出售，會等待附近區(qū)域成熟、地價升值，或于明年中旬再推，希望可爭取以倍數計回報。
高銀地產6月24日公布的2014財年業(yè)績報告顯示，截至2015年3月31日，集團錄得營業(yè)額約5.69億港元，同比減少約80%，純利減少23%至約6.55億港元。針對營業(yè)額大幅減少的原因，高銀地產解釋稱，主要由于來自富國高銀第一期的住宅確認銷售收入減少82%至約4.75億港元。
在銷售乏力之際，高銀地產卻要自持70%的商業(yè)面積，除597米高的高銀金融117大廈外，雙子塔和大部分商業(yè)等都要自持。
高銀地產2014財年業(yè)績報告顯示，截至今年3月31日，其應付賬款高達71億港元，而手持現金僅1532萬港元，資金缺口高達70億港元。
截至今年3月底，潘蘇通持有股權的高銀特殊機會有限公司，已經幫高銀地產墊付約75億港元貸款，而2013財年高銀特殊機會有限公司已經幫其墊付50億港元，該貸款的到期日延長至明年底。
隨著項目開發(fā)的推進，如果銷售繼續(xù)乏力，高銀地產無疑繼續(xù)需要進一步輸入現金，高達71億港元的應付賬款便是頭等大事，而高銀特殊機會有限公司能否繼續(xù)為其輸血尚未可知。
上述要求匿名的業(yè)內人士置評，一般來說，自持物業(yè)規(guī)模比較大，確實容易引發(fā)資金層面的壓力。另外，如果過多地依賴外部資金，那么一旦項目銷售業(yè)績不快速提升，風險就會加大。
受訪專家們直言，在銷售乏力、資金緊張的情況下，“華北第一高樓”前途未卜。
就上述問題，本報記者致電并致函高銀地產天津項目部，高銀地產天津市場推廣部負責人回復記者表示，根據公司規(guī)定，不接受媒體以致電、致函等形式的任何采訪。隨后記者提出現場采訪，截至發(fā)稿，未能安排現場采訪。
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