北京土儲中心最新掛出的位于東壩、孫河和豐臺石榴莊的4地塊尚未入市就已經(jīng)“沸騰”。除了地處熱點區(qū)域以外，地塊本身的素質(zhì)也可圈可點。業(yè)內(nèi)人士指出，由于上述幾個區(qū)域豪宅化趨勢已成，并且已具備一定市場接受度，后期項目操作難度相對減小，因此這4宗地塊必然將遭到“瘋搶”，“地王”標(biāo)準(zhǔn)也將密集被刷新。
房企躍躍欲試
新一輪的搶地大戰(zhàn)即將一觸即發(fā)。在歷經(jīng)了再一次的土地供應(yīng)干涸期后，7月底以來，連續(xù)多宗經(jīng)營性用地在北京市國土局網(wǎng)站掛牌出讓。截至8月19日，共有5宗地塊處于掛牌公示期，其中除1宗商業(yè)地塊外，其他4宗均為住宅用地。值得一提的是，這四宗宅地位于當(dāng)前北京樓市的熱點區(qū)域及主城區(qū)，包括朝陽的東壩、孫河以及豐臺的石榴莊。8月底開始，它們將陸續(xù)出讓。
“這幾塊地我們目前都在跟，無論是區(qū)域位置，還是地塊品質(zhì)，都要比前段時間出讓的要好。拍地肯定是要去參與的。”某國企負(fù)責(zé)人告訴記者。
這其實也道出了多數(shù)在京主流房企的心聲。接受采訪的多家知名房企負(fù)責(zé)人都對上述地塊表現(xiàn)出濃厚的興趣。而對于地塊預(yù)期的價格，一位上市房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，今年以來北京土地市場的價格普遍高企，目前掛出的這幾塊地起始價并不高，也說明未來競拍的空間還很大。
上述國企負(fù)責(zé)人則一語點破高地價的奧秘：“很多地塊拍出時，大家都覺得貴得離譜，但過一兩年再回頭去看，依然覺得物有所值。尤其是在北京，在熱點區(qū)域越早拿地越合適。”
可以預(yù)見的“搶地”
讓眾多房企翹首企盼的地塊出讓，在今年變得尤為稀缺、可貴。今年前7個月，北京僅成交21宗宅地，創(chuàng)造了近3年同期的新低。某房企北京公司負(fù)責(zé)人感嘆：“今年朝陽區(qū)公開掛牌的地不足5塊，如果真能搶到手，也算是賺到了。”
市場人士分析指出，今年樓市持續(xù)回暖，房企資金情況得以緩解，對土地尤其是宅地的需求開始回升。供應(yīng)的稀缺與企業(yè)購地意愿的增強(qiáng)，使得今年出讓的宅地多遭到“搶購”，預(yù)計這4宗宅地也不例外。
記者在整理年內(nèi)土地出讓紀(jì)錄時發(fā)現(xiàn)，今年以來北京土地市場采取了交替推出冷熱門地塊的做法。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此舉一方面是為避免出現(xiàn)“流拍”；另一方面也是為了避免土地市場長期“高溫”。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，由于整體供應(yīng)的稀缺，之前推出的一些冷門地塊也遭熱搶，由此推斷，即將出讓的幾宗熱門地塊的命運可想而知。他進(jìn)一步表示：“地王標(biāo)準(zhǔn)將會被再次刷新，而這四塊宅地未來打造的項目也必將成為豪宅一員。”
東壩 新貴區(qū)域，新盤將推
從一文不名到“高攀不起”，東壩只用了2年時間就完成了華麗蛻變。
毗鄰東五環(huán)的東壩區(qū)域，坐享第四使館區(qū)的天然配套，同時將是未來重心東移的受益板塊之一，自然成為北京土地市場上炙手可熱的區(qū)域。統(tǒng)計顯示，近兩年來，東壩區(qū)域共成交宅地7宗，實際樓面價最高超過5萬元/平方米，并以此迅速集聚了恒大、保利、龍湖、首開等品牌房企。
“這個區(qū)域無論從地段、配套，還是交通條件來看，都已經(jīng)具備開發(fā)中高端樓盤的潛力。”一位多次參與東壩區(qū)域地塊競拍的房企人士表示，目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商品房也以低密度中端產(chǎn)品為主，多年的開發(fā)已經(jīng)為整個區(qū)域奠定了一個較好的氛圍。他進(jìn)一步指出，盡管被外界認(rèn)為配建了自住型商品房是硬傷，但這是土地出讓時“綁定”的，無法更改，對于區(qū)域而言仍是瑕不掩瑜。
據(jù)了解，目前該區(qū)域內(nèi)沒有純新項目在售，龍湖首開項目、保利東壩項目、
恒大華府等將在今年內(nèi)推出。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，東壩的區(qū)域潛質(zhì)已經(jīng)在逐步釋放，只要再推地塊，很多房企都會積極參與拿地。
孫河 突破想象，豪宅扎堆
無論是前期橫掃別墅市場的龍湖雙瓏原著和泰禾北京院子，還是目前風(fēng)頭正勁的首開瑯樾和中糧瑞府，無不在一次又一次地刷新業(yè)內(nèi)外對于朝陽孫河區(qū)域的認(rèn)知。
2012年以來，包括龍湖、泰禾、首開、中糧在內(nèi)的房企紛紛進(jìn)駐孫河區(qū)域，共成交宅地5宗，實際樓面價最高為48000元/平方米。而就在前不久，中糧瑞府項目以20萬元/平方米的“天價”入市，進(jìn)一步突破了業(yè)界對孫河區(qū)域的想象。隨后，周邊的泰禾北京院子等項目成交量隨即大幅上升。
值得一提的是，目前掛出的孫河北甸西村地塊曾在去年已經(jīng)掛牌，并兩度慘遭流拍。對于該地塊選擇在當(dāng)下重出江湖，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為這緣于“時機(jī)不錯”。
“今年以來，別墅及豪宅市場在多項利好政策的支撐下，成交量及成交價格穩(wěn)步上升，對于企業(yè)的資金形成有效的補(bǔ)充，而求地若渴的開發(fā)商也會讓這塊地成為香餑餑。”已進(jìn)駐孫河的某開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，該地塊此次入市減少了行政配建，價格比首次掛牌時低，又正值北京土地供需緊張之際，預(yù)計入市后將迎來眾多房企爭搶。
但并非所有業(yè)內(nèi)人士都保持高度樂觀。一位不愿具名的房企人士就認(rèn)為，目前孫河區(qū)域的價格已經(jīng)很高了，如果該地塊最終拍出5萬元/平方米的樓面地價，加上合理的回報，未來入市時得賣到15萬元/平方米。“從目前來看，做出想要支持這一價位的產(chǎn)品，難度其實非常大。”該人士如是說。
石榴莊 四環(huán)之內(nèi)，優(yōu)勢顯著
“連五環(huán)外的地塊都能引發(fā)開發(fā)商互掐，可以想象四環(huán)內(nèi)的地塊又會是何種瘋狂。”某國企負(fù)責(zé)人的一句笑談，說的正是即將出讓的豐臺石榴莊地塊。地處三四環(huán)之間，毗鄰地鐵10號線，成為石榴莊地塊的天然優(yōu)勢。
據(jù)記者統(tǒng)計，近幾年來豐臺三四環(huán)區(qū)域僅成交7宗宅地，實際樓面價最高超過6萬元/平方米。“石榴莊這塊地可以說已經(jīng)具備了準(zhǔn)地王的一切優(yōu)勢。近兩年同樣區(qū)位的地塊一推出都成為區(qū)域地價的最高點，這塊地應(yīng)該也不會例外。”上述國企負(fù)責(zé)人指出，四環(huán)內(nèi)無論地塊還是項目，目前都已經(jīng)極度匱乏，但需求仍然存在，憑借成熟的地段和區(qū)域，未來的項目依然值得期待。
據(jù)了解，目前石榴莊周邊在售的新盤僅有魯能
釣魚臺美高梅，定位為不限購的商住辦公類產(chǎn)品，據(jù)項目負(fù)責(zé)人透露，該項目單套起價為300萬-400萬元，折合單價約為7萬元/平方米。而與該項目同一地塊的自住房項目部分早已選購?fù)戤叀?/div>
值得一提的是，即將推出的石榴莊地塊還配建包括基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施。接受記者采訪的房企人士認(rèn)為，這些配建項目如果操作得當(dāng)，對項目定位的鮮明性以及吸引力將起到較大作用。
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