上半年，房地產(chǎn)行業(yè)以量?jī)r(jià)齊升的高姿態(tài)結(jié)束。進(jìn)入傳統(tǒng)淡季7月后，樓市降溫趨勢(shì)已開(kāi)始顯現(xiàn)。

在輿論似乎形成房?jī)r(jià)上漲一邊倒聲音之時(shí)，社會(huì)更加關(guān)注剛剛結(jié)束的7月房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但卻傳來(lái)了相反的訊息。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2015年7月監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比下降2.21%，23個(gè)城市下降，韶關(guān)降幅最大為36.31%。從上海易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，7月30個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下跌8%，一線除北京繼續(xù)上漲26%外，其余全部下跌。深圳打破連續(xù)4個(gè)月的上漲態(tài)勢(shì)，本月小幅下降。

當(dāng)然，最為關(guān)注的還是房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？還是拿7月份的數(shù)據(jù)說(shuō)話吧。克而瑞研究中心公布數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)控的288個(gè)主要城市中，共有139個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，上漲城市數(shù)量較上月減少6個(gè)。其中深圳環(huán)比上漲7.84%，占據(jù)全國(guó)漲幅首位，其它城市漲幅均未超過(guò)5%。

7月份從量上衡量的數(shù)據(jù)如此，那么市場(chǎng)的人為感受情況如何呢？?jī)煞N截然相反的情況一明一暗的出現(xiàn)了。一方面輿論喧囂房?jī)r(jià)暴漲的氛圍在擴(kuò)大，另一方面“私底下”開(kāi)發(fā)商、中介頻繁打電話、發(fā)短信的營(yíng)銷手段紛至沓來(lái)。近期，筆者不斷接到開(kāi)發(fā)商、中介營(yíng)銷商品房的短信、電話等。前幾天，竟然接到了一個(gè)深圳中介營(yíng)銷的電話。略微詢問(wèn)了一下情況，這位中介直言房?jī)r(jià)確實(shí)上漲不少，但絕沒(méi)有輿論喧囂的那么火爆或者房?jī)r(jià)漲幅那么大。他慨嘆，營(yíng)銷難度越來(lái)越大了。

業(yè)內(nèi)專家和人士如何看待房?jī)r(jià)后勢(shì)呢？“雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房?jī)r(jià)在上漲，似乎市場(chǎng)在回暖，但整體來(lái)看離真正回暖還差得很遠(yuǎn)，因?yàn)橹袊?guó)樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林稱。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)暴漲。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示：“有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫(kù)存增加速度，庫(kù)存壓力不降反升，這樣的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整”。

從供給上看，住房去庫(kù)存化壓力依然較大。同時(shí)，在輿論忽悠下，一些城市開(kāi)發(fā)過(guò)熱苗頭開(kāi)始出現(xiàn)，庫(kù)存不降反升。如此之大的存量房，一方面占?jí)捍罅抠Y金成本，另一方面導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求。7月份成交面積和成交量數(shù)據(jù)的環(huán)比下滑已經(jīng)折射出這輪房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)成為強(qiáng)弩之末，后勁已經(jīng)消耗殆盡。一個(gè)高庫(kù)存不斷入市，就將起到平抑房?jī)r(jià)的大作用。

從需求看，貨幣政策大放水效應(yīng)正在逐步減弱。同時(shí)，股市的吸金作用以及目前把重點(diǎn)放在了國(guó)家隊(duì)救市上，貨幣信貸大量借給證金公司投入到股市里，賣(mài)房買(mǎi)股觀念甚是流行，已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求構(gòu)成不小壓力。央行大放水釋放的流動(dòng)性進(jìn)入樓市是毛毛雨。這從根本上削弱了房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲的動(dòng)力。

需求上一個(gè)最重要的原因是，目前過(guò)高的房?jī)r(jià)正在嚇退需求者。無(wú)論是三四線城市的低迷房市，還是一線城市火爆的房?jī)r(jià)，就房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)匕傩帐杖胨较啾容^，根本承受不起。如果房?jī)r(jià)沒(méi)有一個(gè)像樣下跌的話，住房需求很難真正旺盛起來(lái)。

從土地市場(chǎng)看，中指數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)土地成交供應(yīng)量和成交量上環(huán)比均有所下滑，但成交均價(jià)和成交平均溢價(jià)率卻在不斷上升。這說(shuō)明無(wú)論輿論如何忽悠房?jī)r(jià)上漲，但聰明的開(kāi)發(fā)商心里有數(shù)，從拿地并不積極就可以窺視出開(kāi)發(fā)商的態(tài)度。而成交均價(jià)和成交平均溢價(jià)率不斷上升，反過(guò)來(lái)的價(jià)格杠桿作用又會(huì)抑制開(kāi)發(fā)商拿地。土地市場(chǎng)情況也很難支撐三季度房?jī)r(jià)暴漲。

未來(lái)三四線城市與一二線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)分化趨勢(shì)是大概率事件，既是一線城市目前的漲勢(shì)也是不可持續(xù)的，暴漲的基礎(chǔ)和可能都已經(jīng)不存在了。購(gòu)房者一定要認(rèn)清這個(gè)趨勢(shì)，不必恐慌性入市購(gòu)買(mǎi)。