房地產(chǎn)信托正在遭遇自2010年一季度以來最為嚴(yán)峻的時(shí)刻。

根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金，2015年二季度末的規(guī)模為1.32萬億元，相較今年一季度1.34萬億元的資金規(guī)模“萎縮”了0.02萬億元；從占比來看，今年二季度為8.93%，比一季度減少了1個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降1.79%，比前年同期下降0.19%，是信托業(yè)協(xié)會(huì)有記錄的22個(gè)季度以來的最低點(diǎn)。“由于今年前幾個(gè)月市場預(yù)期房價(jià)繼續(xù)下跌，銷售低迷，去庫存壓力加大，一些開發(fā)商面臨融資困難，房地產(chǎn)開發(fā)投資的減速比我們預(yù)計(jì)得更快。1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速為6%，比去年平均增速回落近5個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比則下降了約10個(gè)百分點(diǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

占比22個(gè)季度最低

2014年以來，房地產(chǎn)市場有所降溫，信托在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)模逐步縮減；自去年11月至今年上半年，股市持續(xù)火爆進(jìn)一步擠壓了房地產(chǎn)信托發(fā)行量。據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，新增信托總規(guī)模為14563億元，較去年一季度13591億元相比增長7.15%，較去年四季度18957億元相比下降23.18%。就同比來看，房地產(chǎn)信托新增出現(xiàn)負(fù)增長，而信托總規(guī)模新增是正增長，表明房地產(chǎn)信托的發(fā)展處于下行通道；從環(huán)比來看，房地產(chǎn)信托下滑程度明顯比信托總規(guī)模下滑幅度小。

2015年二季度數(shù)據(jù)顯示，14.82萬億元資金信托依然主要投向五大領(lǐng)域：工商企業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、證券投資、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)作為資金信托的第五大配置領(lǐng)域，2015年2季度末的資金規(guī)模為1.32萬億元，同比增長4.76%，環(huán)比下降1.49%；資金占比為8.93%，比2015年1季度的9.93%減少了1個(gè)百分點(diǎn)。

信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前房地產(chǎn)信托在信托資金投向的占比上一直保持在10%—11%區(qū)間內(nèi)，而自今年一季度起，房地產(chǎn)信托的占比即跌破10%，今年二季度降至連續(xù)22個(gè)季度以來的最低點(diǎn)。“去年后期開始，各家房地產(chǎn)公司就已經(jīng)收縮房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在的項(xiàng)目大多數(shù)都是存量，或者符合較高風(fēng)控要求的產(chǎn)品，可以預(yù)見，今年這個(gè)情況會(huì)持續(xù)下去，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有階段性增長的趨勢。”用益信托工作室廖鶴凱對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

今年，作為信托公司產(chǎn)品重要組成部分的地產(chǎn)信托頗受“冷宮”待遇。據(jù)用益信托網(wǎng)在線數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年8月14日，今年成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量為 507 只，共募集資金規(guī)模838.81億，占全部集合資金信托募集規(guī)模的比重僅為8.93%。

這一規(guī)模較去年同期出現(xiàn)較大幅度的下降。數(shù)據(jù)顯示，去年同期房地產(chǎn)信托規(guī)模為1648.33億元，成立數(shù)量為 752 只。從規(guī)模角度分析，今年比去年驟降55.94%；數(shù)量上，今年比去年同期減少40.96%。

為何今年房地產(chǎn)信托規(guī)模、占比降幅頗大？

信托網(wǎng)研究總監(jiān)王仲春分析稱，由于監(jiān)管層宏觀調(diào)控效果的顯現(xiàn)，上半年房產(chǎn)銷售市場比較低迷，開發(fā)商拿地意愿不強(qiáng)，隨著社會(huì)融資成本的逐年上升，傳導(dǎo)至信托行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托整個(gè)市場比較低迷；另外，上半年股市持續(xù)向好，信托公司加大了對證券投資類信托的發(fā)行力度，使傳統(tǒng)（如房產(chǎn)信托等）非證券投資類信托融資難度進(jìn)一步提高；除此之外，房地產(chǎn)領(lǐng)域爆發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，使得信托公司出于對交易對手的信用風(fēng)險(xiǎn)的考慮，適當(dāng)規(guī)避了地產(chǎn)類信托業(yè)務(wù)，對于房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的配置減少。

不能排除信托公司或者是開發(fā)商將房地產(chǎn)信托設(shè)計(jì)成工商企業(yè)信托，以達(dá)到“圍魏救趙”、曲線救國的目的，變相達(dá)到開發(fā)商的融資需求。

“目前，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過基金子公司資管、券商資管、有限合伙私募基金等進(jìn)行融資，由于這些類型的融資渠道沒有像信托要求那么嚴(yán)格，也沒有信托所謂的‘432’要求。”王仲春說。

所謂“432”要求，即項(xiàng)目的四證齊全、30%自有資金、房企開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)資質(zhì)。

信托資金對開發(fā)商的資金來源影響非常有限。截至2015年一季度末，今年開發(fā)商新增資金27892.30億元，而根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)一季度數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托一季度新增規(guī)模只有1195億元，信托占比只有4.28%，較去年四季度下降0.21個(gè)百分點(diǎn)，因此，信托資金對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，只是杯水車薪，作用非常有限。

雖然從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)信托規(guī)模及占比在下降，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款卻在上升。央行公布的今年上半年金融數(shù)據(jù)顯示，6月末全國房地產(chǎn)貸款余額為16.16萬億元，同比增長19.2%，增速比上季度末高0.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高1.1個(gè)百分點(diǎn)。

“當(dāng)前房地產(chǎn)貸款增速仍然較快，其中房地產(chǎn)貸款余額占全部貸款余額的20.8%，房地產(chǎn)貸款增速超過全部貸款增速5.2個(gè)百分點(diǎn)；上半年房地產(chǎn)貸款增加了1.54萬億元，同比多增2402億元，房地產(chǎn)貸款增量占整個(gè)貸款增量的26.8%。”中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長盛松成透露。

下半年兌付承壓

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場，其風(fēng)險(xiǎn)事件的暴露數(shù)量遠(yuǎn)高于其他領(lǐng)域信托項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營情況更容易通過樓盤開發(fā)、銷售進(jìn)度觀察出來，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)涉及資金數(shù)量大，一旦出現(xiàn)問題，涉及的范圍較廣，更容易引起社會(huì)關(guān)注，進(jìn)而通過公開渠道獲得的信息數(shù)量較多。隨著前兩年狂飆猛進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)到期，加上房地產(chǎn)市場不景氣，自去年以來已導(dǎo)致大量地方平臺(tái)融資以及房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)危機(jī)。

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的初步統(tǒng)計(jì)，去年以來信托行業(yè)被曝光有兌付風(fēng)險(xiǎn)的集合信托項(xiàng)目逾有20只，出現(xiàn)問題的項(xiàng)目主要投向之一就涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

在去年被曝光存在兌付風(fēng)險(xiǎn)的20只集合信托項(xiàng)目中，風(fēng)險(xiǎn)暴露的房地產(chǎn)信托占有8只。而今年以來，初步統(tǒng)計(jì)包括有新華信托、平安財(cái)富、渤海信托等在內(nèi)的多家信托公司逾6款信托產(chǎn)品因無法兌付本金和收益，融資方流動(dòng)性困難延期、受累違約事件而被暴露出流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。此外，二季度，房地產(chǎn)領(lǐng)域的兌付風(fēng)險(xiǎn)事件仍舊頻發(fā)。如本該于今年5月6日到期的甘肅信托—黃氏控股集團(tuán)有限公司路橋建筑裝飾城二期項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃，至今尚未兌付。目前，融資方黃氏控股集團(tuán)項(xiàng)目所在地浙江省臺(tái)州市路橋裝飾城二期項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)在2015年后時(shí)有顯露：開發(fā)商不能按期償還融資資金，從而選擇延期兌付，信托公司宣布提起清盤房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，甚至還有一些房地產(chǎn)信托計(jì)劃引入資產(chǎn)管理公司進(jìn)行接盤，“控風(fēng)險(xiǎn)、保兌付”成為焦點(diǎn)話題。

根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照預(yù)計(jì)結(jié)束日期計(jì)算，從迄今算起，今年下半年到期的集合信托產(chǎn)品共有1861只，規(guī)模約達(dá)2846億元，平均期限為1.43年，平均年收益率為8.85%。其中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共有346只，規(guī)模約達(dá)974.06億元，平均期限為1.72 年，平均年收益率為9.51%。

另一方面，房地產(chǎn)銷售情況仍不理想。中原地產(chǎn)研究部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,已經(jīng)公布7月銷售業(yè)績的32家房企合計(jì)銷售業(yè)績?yōu)?301.11億元,環(huán)比6月下降了31.6%。其中，只有6家業(yè)績環(huán)比6月上漲,其他企業(yè)則出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。

另一組用益信托工作室數(shù)據(jù)可能更為嚴(yán)峻，2015年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為2413.39億元，其中2015年一季度534.24億元、二季度578.45億元、三季度670.86億元、四季度629.84億元。三季度是房地產(chǎn)信托的兌付高峰期，預(yù)計(jì)伴隨著對住房的剛性需求，房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生，但由于規(guī)模有限，預(yù)計(jì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)概率不大。

回顧2015年一季度，個(gè)案信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件爆發(fā)明顯頻繁，引發(fā)了社會(huì)對信托業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年二季度末，全行業(yè)信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目為450個(gè)，規(guī)模為1034億元，比一季度末的974億元增加59億元，環(huán)比增長6.05%。但對比全行業(yè)的信托資產(chǎn)規(guī)模為15.87萬億元，不良率為0.65%。

在信托行業(yè)資本充足、賠償準(zhǔn)備充分、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制逐步健全、各公司風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)逐步完善的背景下，這一風(fēng)險(xiǎn)水平是完全可控的。