編者按 北京通州房?jī)r(jià)難抑，但西部樓市卻悄然塌陷。本期，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》選取了成都和西安的多起爛尾樓進(jìn)行集中關(guān)注，以揭示西部區(qū)域樓市危局；同時(shí)，我們以西安地鐵沿線的商業(yè)地產(chǎn)為例，詳解商業(yè)地產(chǎn)困局。
一線調(diào)查 成都樓市“爛尾潮”再現(xiàn) 接棒者難救困局
“開發(fā)商蓋章承諾6月30日復(fù)工，但是一個(gè)月過去了還沒有動(dòng)靜。”位于成都天府二街和益州大道口的華惠·嘉悅匯業(yè)主張先生言詞中頗為無奈。據(jù)了解，開發(fā)此項(xiàng)目的成都嘉華美實(shí)業(yè)旗下三個(gè)以“華惠”為案名的樓盤均已處于事實(shí)停工狀態(tài)。
根據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)包含五龍山嶼府、麥迪遜廣場(chǎng)等在內(nèi)，停工、半停工的商業(yè)地產(chǎn)或住宅已超過30個(gè)項(xiàng)目。與2004年房地產(chǎn)開發(fā)熱潮啟動(dòng)前相比，當(dāng)時(shí)列入成都市政府清理處置名單的停工工程達(dá)66個(gè)，用了7年的時(shí)間才逐步“復(fù)活”。
“成都房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”一家香港房地產(chǎn)顧問公司分析師表示，資金鏈條的繃緊甚至斷裂、市場(chǎng)消費(fèi)不足與嚴(yán)重過剩已經(jīng)成為壓倒房地產(chǎn)市場(chǎng)的三座“大山”，而且“很難再現(xiàn)2004年之后爛尾樓憑借市場(chǎng)利好翻轉(zhuǎn)的好時(shí)機(jī)了”。
收購(gòu)“良機(jī)”？
頹勢(shì)之下，新一輪的房企并購(gòu)與重組開始上演。
7月15日，恒大地產(chǎn)(03333.HK)宣布，從華人置業(yè)(00127.HK)收購(gòu)的資產(chǎn)包括位于成都市的華置·西錦城、華置·都匯華庭、華置廣場(chǎng)3個(gè)住宅及商業(yè)辦公樓項(xiàng)目。
而中渝置地(01224.HK)在6月2日把重慶的大部分資產(chǎn)高調(diào)以55億元打包給恒大之后，7月24日，中渝置地再次將成都的資產(chǎn)出售，接手方是剛經(jīng)歷收購(gòu)綠城、佳兆業(yè)失敗的融創(chuàng)，標(biāo)的是中渝置地控股51%的成都國(guó)嘉地產(chǎn)，金額達(dá)到27.56億元。
這次并購(gòu)，孫宏斌獲得了七個(gè)發(fā)展中項(xiàng)目。融創(chuàng)公告進(jìn)一步顯示，這七個(gè)項(xiàng)目總可售建面達(dá)241萬平方米，其中有139萬平方米未售。
出售方的中渝置地在公告中闡述退出成都的理由——今年中國(guó)非一線城市市場(chǎng)普遍疲弱，庫(kù)存巨大，導(dǎo)致前景很不明朗，風(fēng)險(xiǎn)在累積，給公司帶來挑戰(zhàn)。
此外，退出成都的華人置業(yè)更是看淡未來前景，其公告稱：“近年來成都有多個(gè)大型商業(yè)物業(yè)落成并投入市場(chǎng)，導(dǎo)致可供租用面積及酒店房間的供應(yīng)均出現(xiàn)過剩。出租物業(yè)的收入和酒店經(jīng)營(yíng)收入已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降，繼而導(dǎo)致持有商業(yè)物業(yè)的回報(bào)預(yù)期低。”
過剩失衡
據(jù)了解，恒大地產(chǎn)收購(gòu)的華置中心甲級(jí)辦公樓2014年底的出租率僅為24.5%。這也正是華人置業(yè)看淡成都樓市的原因：成都商業(yè)地產(chǎn)因供應(yīng)嚴(yán)重過剩而開始失衡。
根據(jù)仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告，今年上半年，成都全市甲級(jí)辦公樓總存量達(dá)248萬平方米，上半年共有4棟甲級(jí)辦公樓建成入市，新增面積達(dá)28.5萬平方米。而需求方面，受退租影響，上半年成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量同比下跌近50%。
受大量新增供應(yīng)影響，成都全市甲級(jí)辦公樓的空置率由2014年底的35.9%上升至目前的40.3%。
另?yè)?jù)成都中成房業(yè)監(jiān)控，截至7月中旬，成都全市商品房累計(jì)存量4365.07萬平方米，目前累計(jì)銷售1562.05萬平方米。其中，住宅累計(jì)存量2652.57萬平方米；商業(yè)物業(yè)整體存量為1088.17萬平方米。
“成都商業(yè)物業(yè)已嚴(yán)重飽和，尤其以光華大道、天府大道等為代表的區(qū)域成為寫字樓物業(yè)重災(zāi)區(qū)。”某房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人閔紅淞分析說，除少數(shù)地段特別占優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃、定位、后期營(yíng)運(yùn)、招商、連鎖化品牌號(hào)召力強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目外，很多商業(yè)招商和銷售去化壓力很大。“這種事態(tài)已經(jīng)開始蔓延到商品住宅，未來很不容樂觀。”
反轉(zhuǎn)難演
自去年以來，成都每隔一段時(shí)間就會(huì)爆出開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目停工引發(fā)維權(quán)活動(dòng)的消息。
其中，位于成都天府新區(qū)天府大道南段的“麥迪遜廣場(chǎng)”，就在5月23日遭遇一群購(gòu)房者圍堵維權(quán)。該項(xiàng)目占地76畝，整個(gè)工程已基本處于停工狀態(tài)，而早在2012年，工程已近封頂。
據(jù)了解，麥迪遜廣場(chǎng)的開發(fā)商是成都城南之星置業(yè)有限責(zé)任公司，投資商是成都瑞鼎投資有限公司。資料顯示，項(xiàng)目的在售房源部分處于被查封或抵押狀態(tài)，即便已售出的房源也有被查封或抵押的情況。
“在樓市下行過程中，開發(fā)商遭遇融資通道與市場(chǎng)銷售疲軟的雙重壓制，使得資金鏈斷裂出現(xiàn)問題。”一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴筆者，近幾年成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)超出需求，項(xiàng)目生存環(huán)境惡化成為項(xiàng)目爛尾的“外因”；此外房地產(chǎn)開發(fā)資金實(shí)力及運(yùn)營(yíng)能力以及后期的融資渠道弱化是“內(nèi)因”，一旦出現(xiàn)偏差，則造成資金鏈斷裂從而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。
回顧2001年成都樓市“爛尾潮”，當(dāng)時(shí)66個(gè)列入政府清理范圍的樓盤集中在商業(yè)地產(chǎn)的寫字樓和酒店，大多因?yàn)槿莻９?，最長(zhǎng)達(dá)10年。當(dāng)時(shí)，成都市政府為了解決爛尾問題，由成都市建委、規(guī)劃局、國(guó)土局、房管局以及中院、檢察院、公安局等多個(gè)部門聯(lián)合組成的清理處置停工工程項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，經(jīng)過近7年時(shí)間的努力才“復(fù)活”。
“關(guān)鍵是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面啟動(dòng)，爛尾的項(xiàng)目又集中在二環(huán)以內(nèi)的黃金口岸，所以很多都成為優(yōu)良資產(chǎn)。”一位長(zhǎng)期觀察成都樓市的顧問公司負(fù)責(zé)人馬林表示，此次爛尾潮的出現(xiàn)是受整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣影響造成的，依托政府的力量去消化已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)，如果不及時(shí)處置勢(shì)必將再度蔓延，局面或?qū)㈦y以反轉(zhuǎn)。
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