一邊是新興購物中心不斷涌現(xiàn)，一邊是持續(xù)的降租、關(guān)店和拋售，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商宣布向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型聲猶在耳，商業(yè)地產(chǎn)的競爭卻已經(jīng)從最初的亢奮全面進(jìn)入白熱化階段。百貨商場、購物中心等急劇擴(kuò)張，但租金收益低、電商沖擊以及同質(zhì)化競爭卻成為行業(yè)難題。短短幾年，商業(yè)地產(chǎn)正以最快的速度從當(dāng)初機(jī)遇無限的藍(lán)海變成壓力重重的紅海。

經(jīng)營分化加劇

“業(yè)績不佳項(xiàng)目的租金下滑，抵消了市場領(lǐng)先項(xiàng)目的租金增長，二季度，租金總體增長率顯著放緩”。近日，仲量聯(lián)行在其發(fā)布的2015年第二季度北京房地產(chǎn)市場報(bào)告中如此表示。

幾乎同時(shí)，世邦魏理仕在二季度的房地產(chǎn)市場報(bào)告中也表示，電商的蓬勃發(fā)展對傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)持續(xù)造成沖擊，受此影響，零售物業(yè)的租金增長進(jìn)一步放緩，本季度全國租金環(huán)比僅微升0.1%，為2009年二季度以來最低增幅。

“目前市場上總共有兩類表現(xiàn)較差的項(xiàng)目”，仲量聯(lián)行中國華北區(qū)研究部總監(jiān)和中國區(qū)零售市場首席分析師麥哲文告訴記者，一類是定位高檔的核心區(qū)小型新項(xiàng)目，這些項(xiàng)目定位錯(cuò)誤，再加上開業(yè)時(shí)過度重視租金，目前正在掙扎著填滿剩余的租賃空間，且不得不通過降低租金來吸引租客；第二類是一些空置率持久居高的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目不是無法充分滿足客戶群的需求，就是受累于區(qū)位的不理想，導(dǎo)致客戶數(shù)量不足，以及對維持穩(wěn)定租客流的無能為力。這一趨勢使二季度租金僅僅環(huán)比和同比上漲了0.3%和2.8%，核心項(xiàng)目的租金表現(xiàn)略好，分別上漲了0.7%和4.7%。

“在競爭愈為白熱化的當(dāng)下，業(yè)績良好及經(jīng)營不善項(xiàng)目的差異將會越來越明顯。”麥哲文說，市場領(lǐng)導(dǎo)者將會繼續(xù)與低質(zhì)量的購物中心形成差距，并成為未來租金增長的主要推動力。

傳統(tǒng)商業(yè)退步

龍頭房企也不能幸免。商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)（專題閱讀），正在對其旗下的業(yè)態(tài)進(jìn)行重新的整合和篩選。

在萬達(dá)剛剛公布的上半年業(yè)績中，萬達(dá)商業(yè)（專題閱讀）實(shí)現(xiàn)收入734.1億元，完成上半年計(jì)劃的101%，同比增長12%；上半年租金收入70.2億元，完成上半年計(jì)劃的102%，同比增長33.3%，租金收繳率100%。

  “盡管總租金增長33%，但是看租金總體增長還要考慮到去年同期可租面積和現(xiàn)在可租面積的對比，具體單位租金是否增加更加重要”，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，按照招股書和去年年報(bào)數(shù)據(jù)，今年上半年的單位租金大概是68元/平方米/月，比去年同期的75元/平方米/月還有所倒退。

值得注意的是，萬達(dá)半年報(bào)對百貨、大歌星等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)組成部分只字未提。作為曾經(jīng)萬達(dá)主力板塊之一的萬達(dá)百貨，萬達(dá)正在對其進(jìn)行一場大瘦身計(jì)劃。今年上半年，主要零售企業(yè)在國內(nèi)共計(jì)關(guān)閉121家，百貨業(yè)態(tài)關(guān)閉26家，其中，萬達(dá)百貨關(guān)閉10家，位居第一，緊隨其后的是馬莎百貨、天虹商場等。在今年年初，業(yè)內(nèi)曾盛傳“萬達(dá)將關(guān)閉10家嚴(yán)重虧損的百貨門店，并壓縮25家經(jīng)營不善百貨門店的樓層”。

不斷擴(kuò)大的虧損是萬達(dá)百貨遭遇瘦身的原因，公開資料顯示，萬達(dá)百貨2014年?duì)I收為154.9億元，同比增長39%，但凈利潤只增加7%；到了今年上半年，萬達(dá)百貨僅新開3家店，營收共計(jì)129.9億元，同比增幅僅為17%。

與此同時(shí)，同樣表現(xiàn)不景氣的萬達(dá)KTV品牌大歌星也被陸續(xù)轉(zhuǎn)出店面。本月7日，萬達(dá)關(guān)閉全部大歌星KTV門店，其后，一封題為《7月7日，寫給大歌星》的緬懷信在微信朋友圈迅速傳播。據(jù)悉，大歌星這一品牌將從萬達(dá)系統(tǒng)中消失。

經(jīng)營壓力大增

傳統(tǒng)商業(yè)的問題不止萬達(dá)一家出現(xiàn)，每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商都會面臨。“最近收到了許多關(guān)于（商業(yè)地產(chǎn)）經(jīng)營困難的哀嘆，也看到了很多勇于突圍的嘗試”，佰仕會發(fā)起人、佰仕信基金創(chuàng)始合伙人陳方勇告訴記者。

非一線城市商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營壓力最為明顯。昆明本土商業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)生存現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告指出，供應(yīng)過剩、體量過大、同質(zhì)化競爭嚴(yán)重成為制約昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。大面積的舊改運(yùn)動為昆明大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供了空間與可能，預(yù)計(jì)未來3-5年，昆明將有近2000萬方商業(yè)項(xiàng)目面市，若以全市700萬人口總數(shù)計(jì)算，昆明人均商業(yè)面積將達(dá)到3平方米，超越上海及香港。

四川省連鎖商業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，成都開業(yè)運(yùn)營、規(guī)劃在建的商業(yè)綜合體、購物中心已達(dá)132家，新增商業(yè)零售物業(yè)近120萬平方米，在全國排名第一。同時(shí)，2015年還將有13家新增商業(yè)綜合體、購物中心進(jìn)入成都市場。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者，目前商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商現(xiàn)在普遍面臨的問題，一個(gè)是品牌商開店意愿下降，店面數(shù)量和面積直線下降，另一個(gè)則是品牌商議價(jià)能力大幅提高，不僅要求低租免租，對位置、樓層的要求也越來越苛刻。“巨大的經(jīng)營和資金壓力，讓大宗項(xiàng)目拋售的現(xiàn)象屢見不鮮”。

對于不少品牌房企來說，盡管商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營已初具規(guī)模，但租金收入仍然十分微薄。華潤置地日前披露，今年6月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣82.4億元，環(huán)比增長10.46%，同比增長32%；今年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約370億元，同比增長44.76%。投資物業(yè)方面，華潤置地6月投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入約5.52億港元，環(huán)比減少3.5%，同比增長25.17%；上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)租金收入31.54億港元。

業(yè)內(nèi)人士表示，租金收入占比不高，一方面是由于商業(yè)項(xiàng)目持有量相對較少，另一方面與近幾年租金報(bào)價(jià)難以提高有一定關(guān)系，尤其在商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)比較多的情況下更是如此。

再轉(zhuǎn)型成趨勢

傳統(tǒng)商業(yè)的衰弱已成定局，不過，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，目前也正是商業(yè)地產(chǎn)“重整河山”的好機(jī)會。

“填補(bǔ)區(qū)域空白型、替代升級型以及創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)將是未來市場的發(fā)展機(jī)遇”，陳方勇認(rèn)為，選址、定位與設(shè)計(jì)、金融能力以及操作團(tuán)隊(duì)將是商業(yè)地產(chǎn)未來能否勝出的關(guān)鍵。

“電商進(jìn)一步滲透至實(shí)體零售”，世邦魏理仕在分析報(bào)告中稱，隨著跨境電商在試點(diǎn)城市開展業(yè)務(wù)，各城市核心商圈購物中心出現(xiàn)越來越多保稅超市、保稅商品展示平臺的身影。電商帶來的不僅是單純的購物支付模式的“跨界”，還有經(jīng)營上的“跨界”。在消費(fèi)渠道漸趨多元、消費(fèi)訴求不斷演變之際，越來越多的零售品牌從單一業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向關(guān)注體驗(yàn)型生活消費(fèi)，通過改善購物體驗(yàn)及產(chǎn)品豐富度增加顧客黏度。與此同時(shí)，經(jīng)過一個(gè)季度的沉寂后，快時(shí)尚品牌活躍度也開始明顯回升。

萬達(dá)也在尋求新的轉(zhuǎn)型方向、布局新的商業(yè)業(yè)態(tài)。目前，萬達(dá)已經(jīng)形成了新的四大支柱產(chǎn)業(yè)：萬達(dá)商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)。萬達(dá)商業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、酒店管理、商業(yè)管理等內(nèi)容，隨著“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的加速推進(jìn)，萬達(dá)商業(yè)將由房地產(chǎn)企業(yè)全面轉(zhuǎn)型為商業(yè)服務(wù)型企業(yè)，商業(yè)租金收入將超過利潤的50%；文化產(chǎn)業(yè)包括影視控股、旅游控股、體育控股、兒童娛樂控股等四大公司；金融產(chǎn)業(yè)包括銀行、證券、保險(xiǎn)、投資、快錢支付等公司；電子商務(wù)包括眾籌理財(cái)、一卡通、積分聯(lián)盟、大數(shù)據(jù)中心、智慧體驗(yàn)產(chǎn)品等內(nèi)容。

按照新的計(jì)劃，萬達(dá)2018年就將全面轉(zhuǎn)型為服務(wù)型企業(yè)，服務(wù)業(yè)收入、凈利潤占比超過65%，而原定是2020年實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，這意味著萬達(dá)轉(zhuǎn)型正在加速。在萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林看來，中國消費(fèi)正發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，從生存型向滿足型、體驗(yàn)型、個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變。通過布局娛樂、體育、旅游等產(chǎn)業(yè)，萬達(dá)計(jì)劃抓住中國未來二十年的發(fā)展機(jī)會。