在領(lǐng)匯意向收購瑞房企業(yè)天地一期之后，該項目的三期也傳已名花有主。
7月14日，市場消息援引知情人士話稱，萬科與投資公司太盟投資集團及鐵獅門合作，期望以約35.7億元人民幣(5.747美元)從瑞安房地產(chǎn)手中收購企業(yè)天地三期，并在市場籌辦等值5.09億美元的貸款。
該知情人士指出，太盟投資集團及鐵獅門尋求支付約59.2億元人民幣，包括了承擔(dān)此塊商業(yè)地產(chǎn)的17.94億元人民幣債務(wù)。
此外，該人士還透露，渣打銀行將擔(dān)任這筆等值5.09億美元雙幣貸款的牽頭行兼簿記行。是次貸款將用于為上述收購案提供資金。
萬科或只占小部分股權(quán)
這是7月以來，第二次傳出瑞房企業(yè)天地項目的接盤消息。對此，瑞房方面向觀點地產(chǎn)新媒體表示，仍以早前公告消息為準(zhǔn)。
早前7月9日，市場傳出瑞房出售上海新天地資產(chǎn)消息有了最新進展——位于上海的企業(yè)天地一期已經(jīng)被領(lǐng)匯收購。
收購的單價不到9萬元/平方米，按地上總建筑面積8.3萬平方米推算，成交總價逾70億元。
彼時，瑞房發(fā)布公告表示，與公司早前公布的投資策略一致，公司現(xiàn)正洽談出售本公司直接或間接持有的商業(yè)物業(yè)，包括位于中國上海市的物業(yè)。并透露正與潛在買家商討可能出售，但公司及其附屬公司并無與任何人士或公司就可能出售簽訂任何具法律約束力的協(xié)議。
由此看來，不排除萬科三方正就收購企業(yè)天地三期與其接洽的可能。不過，一向強調(diào)輕資產(chǎn)運營的萬科，為何此次選擇以重資產(chǎn)方式收購擴張？
對此，觀點地產(chǎn)新媒體采訪中銀國際分析師袁豪得到的意見是，雖然目前暫不清楚萬科、投資公司太盟投資集團、鐵獅門各自的占比，但既然是聯(lián)合其他兩家就應(yīng)該不屬于重資產(chǎn)，極有可能萬科只占很小一部分，所以這也還是其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一種表現(xiàn)。
“獲取核心區(qū)域的項目對萬科是有吸引力的，但不會以大股權(quán)比例的方式參與這種重資產(chǎn)的收購行為，極有可能是鐵獅門和太盟投資集團拿大部分股權(quán)，萬科拿小部分股權(quán)并參與運營管理。”袁豪補充指。
事實上，相關(guān)業(yè)內(nèi)早前也曾向觀點地產(chǎn)新媒體表示，上海中心區(qū)域的物業(yè)估值一直都較為穩(wěn)定，從中心區(qū)來說，租金收益很穩(wěn)定，再者從上海對企業(yè)吸引力方面來講，拿核心區(qū)域的寫字樓應(yīng)該不會有太大的風(fēng)險。
同時該相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，收購商業(yè)項目最終目的是看重租金回報，目前企業(yè)天地項目租金一直較為穩(wěn)定，或也是萬科等三方考慮出手的原因。
當(dāng)然，此次萬科三方收購與前些天的領(lǐng)匯收購案并非巧合，這在瑞房主席5月底明確要出售上海資產(chǎn)的表態(tài)中已可見端倪。
于今年5月27日，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在公司股東會后表示，計劃未來出售資產(chǎn)以套現(xiàn)資金，注入中國新天地，用于在未來向瑞房購入資產(chǎn)或進行其他合作。
對于集團計劃出售上海企業(yè)天地，羅康瑞還透露，正計劃出售第一期及第三期，市場對項目有濃厚興趣，已有數(shù)名買家表達意向，相信在6月底前有出售定案，估計可套現(xiàn)逾100億元人民幣。不難看出，該套現(xiàn)金額與領(lǐng)匯、萬科三方接盤總額相當(dāng)。
投資收益回落致港資退潮
萬科三方收購雖暫時未有落定的消息，但從瑞房的表態(tài)來看，正在洽購是可以肯定的，可以預(yù)見，瑞房企業(yè)天地一期跟三期都將在不久的將來易主。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體觀察，一個有意思的現(xiàn)象是，繼早前李嘉誠大量出售內(nèi)地資產(chǎn)后，包括瑞房在內(nèi)的多家港資近期都有出售國內(nèi)資產(chǎn)的動作。
7月14日晚間，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業(yè)集團也公告，將以65億港元代價向恒大地產(chǎn)全資附屬公司出售其位于四川成都的三個物業(yè)及一筆私募基金投資，華人置業(yè)預(yù)期將錄得收益約11.51億港元。
華人置業(yè)給出的出售緣由是，“隨著近年在成都市有多個大型商業(yè)物業(yè)落成并投入市場，導(dǎo)致可供租用面積及酒店房間的供應(yīng)均出現(xiàn)過剩，出租物業(yè)的收入及酒店的經(jīng)營收入已出現(xiàn)明顯的下調(diào)，繼而導(dǎo)致持有商業(yè)物業(yè)的回報較預(yù)期低。加上目前在成都市仍有多個興建中及待建的大型商業(yè)物業(yè)將會相繼落成，預(yù)計商業(yè)物業(yè)的收益會進一步下調(diào)。因此，公司認為成都市商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價值可能會下跌。”
華人置業(yè)還認為，為盡可能提升物業(yè)價值，出售交易對集團而言是難得良機，透過一筆交易即可出售位于成都的全部物業(yè)投資組合及于中國私募基金投資，以換取港元現(xiàn)金。在出售交易完成后，華人置業(yè)將會尋求其他投資機遇。
對于包括上述港資在內(nèi)的撤離動作，相關(guān)分析師向觀點地產(chǎn)新媒體稱，可能還是地產(chǎn)投資回報率沒有以前好的大環(huán)境所致，如果將資金退出來投資一些高新行業(yè)，投資回報率會更高一點。
該分析師補充表示，這一波都是港資企業(yè)在退出，因此相互間會存在一定的共通性質(zhì)，即會存在一些內(nèi)部因素，但不能做太多揣測。
而從接盤者方面看，伴隨融資環(huán)境、貨幣政策等逐步放松，國內(nèi)企業(yè)也有意在加快并購擴張步伐。例如，恒大集團董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事夏海鈞就曾表示，在今年一季度、二季度，國家的宏觀政策會有所放松，在整個過程中應(yīng)該是有很多的并購機會，所以恒大融資所得主要是用于在國家政策放開前有一個大的機會能夠去并購。
夏海鈞還認為，“利息略高一點點，對于整個大的戰(zhàn)略決策來說，這個成本能承受，如果錯過了今年一季度、二季度，可能未來并購好的項目或者并購好的公司的機會就沒有了，我相信在未來的階段，公司在項目并購或者公司并購方面顯現(xiàn)的優(yōu)勢會讓在座的各位得到驗證。”
華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)趨勢部總經(jīng)理楊現(xiàn)領(lǐng)也持同樣觀點：“站在買方大房企的角度來說，融資環(huán)境的寬松則提供了充足的擴張資金。當(dāng)前三次降息兩次降準(zhǔn)的貨幣政策，以及上市房企再融資政策的松綁，都讓集資變得更為便利。”
其認為，對于大的上市房企來說，現(xiàn)在肯定是一個實施并購的好時機，有條件有能力的企業(yè)肯定會抓住機會進行擴張。
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