一、一線城市購(gòu)物中心總體量分析
經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，中國(guó)一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，市場(chǎng)不斷向郊區(qū)外延，土地供應(yīng)緊張態(tài)勢(shì)加劇，市區(qū)零星地塊的開發(fā)格外精細(xì)。目前中國(guó)一線城市大部分新增購(gòu)物中心，集中在外圍非核心商圈。
1.廣州購(gòu)物中心開業(yè)面積遙遙領(lǐng)先
廣州、深圳、天津在統(tǒng)計(jì)期間正處于高速增長(zhǎng)階段，這幾個(gè)城市購(gòu)物中心發(fā)展歷史相對(duì)較短，成熟度稍弱；而北京、上海的購(gòu)物中心發(fā)展早、成熟度較高，在統(tǒng)計(jì)期間剛好處于平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。
從購(gòu)物中心開業(yè)面積來(lái)看，廣州購(gòu)物中心開業(yè)面積以339萬(wàn)平方米占一線城市首位，天津發(fā)展相對(duì)較落后，購(gòu)物中心開業(yè)面積為143萬(wàn)平方米。
從購(gòu)物中心開業(yè)數(shù)量來(lái)看，廣州購(gòu)物中心開業(yè)數(shù)據(jù)依然占一線城市首位，天津開業(yè)數(shù)量同樣較少；而需注意的是，上海購(gòu)物中心開業(yè)數(shù)據(jù)較多，但是開業(yè)面積相對(duì)較少，意味著上海購(gòu)物中心趨于小型化發(fā)展。
2. 2013年是一線城市購(gòu)物中心入市爆發(fā)年
近年來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程持續(xù)提速，越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌向城市，這使得城市商業(yè)面積需求量大增。城市化進(jìn)程是導(dǎo)致購(gòu)物中心數(shù)量大幅增加的主要原因。因此，中國(guó)購(gòu)物中心自2012年起，作為零售渠道新的主導(dǎo)力量正快速崛起，而一線城市在2013年至2014年購(gòu)物中心入市量有爆發(fā)性增長(zhǎng)。
其中，廣州和深圳在2013年購(gòu)物中心開業(yè)面積均超100萬(wàn)平方米；而各城市在2014年開業(yè)購(gòu)物中心面積均超60萬(wàn)平方米。
二、一線城市購(gòu)物中心體量分布及發(fā)展分析
1. 一線城市以中小型購(gòu)物中心為主
在中國(guó)區(qū)域性、都市型的購(gòu)物中心，都已經(jīng)在接近市場(chǎng)飽和的狀態(tài)下，從2012年開始，更多的機(jī)會(huì)是來(lái)自社區(qū)型的購(gòu)物中心，中國(guó)購(gòu)物中心的主體類型逐漸演變?yōu)樯鐓^(qū)型購(gòu)物中心，超區(qū)域型購(gòu)物中心將退居到數(shù)量最少之地位。因此5萬(wàn)平方米以下的中小型社區(qū)購(gòu)物中心成長(zhǎng)潛力較大，發(fā)展較好。
從購(gòu)物中心體量分布來(lái)看，除北京外，其他一線城市均以中小型購(gòu)物中心為主，低于5萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心占比均超過(guò)50%。而北京在統(tǒng)計(jì)期間，大型購(gòu)物中心開業(yè)數(shù)量相占比相對(duì)較多。
2. 各城市購(gòu)物中心體量分布發(fā)展趨勢(shì)分析
（1）北京市：“小而美”的社區(qū)商業(yè)漸成開發(fā)商認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)主流
對(duì)于購(gòu)物中心發(fā)展較為成熟與飽和的北京，商業(yè)的社區(qū)化、精致化是趨勢(shì)，小容量的、更有針對(duì)性的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)模式，定位更明確的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，更便于服務(wù)到人，服務(wù)到家庭。
從數(shù)據(jù)上看，在2013年及以前，北京市所有購(gòu)物中心面積均大于1萬(wàn)平方米，但是2014年開業(yè)的購(gòu)物中心中，有21%的購(gòu)物中心面積小于1萬(wàn)平方米，意味著“小而美”的社區(qū)商業(yè)成為新發(fā)展趨勢(shì)。
（2）廣州市：購(gòu)物中心已呈現(xiàn)大型化向中型、小型化回歸的趨勢(shì)
從國(guó)際購(gòu)物中心發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，大型和豪華已經(jīng)不再是購(gòu)物中心發(fā)展的唯一目標(biāo)，廣州購(gòu)物中心也開始出現(xiàn)向小型化轉(zhuǎn)變的傾向，而且隨著人們生活水平的提高以及對(duì)購(gòu)物便利性需求的增加，社區(qū)型購(gòu)物中心成為購(gòu)物中心發(fā)展的又一個(gè)熱點(diǎn)。
從下圖數(shù)據(jù)可知，廣州購(gòu)物中心開業(yè)面積小于3萬(wàn)平方米的占比從2012年的無(wú)，發(fā)展為2013年及2014年的59%、55%；這意味著廣州的購(gòu)物中心已呈現(xiàn)大型化向中型、小型化回歸的趨勢(shì)。
（3）上海市：大體量購(gòu)物中心的開發(fā)熱度上升，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)銷售主力
近幾年來(lái)，上海購(gòu)物中心大體量化的發(fā)展趨勢(shì)十分明顯。大體量的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)相對(duì)更多元、更為豐富，業(yè)態(tài)組合后的抗壓能力更強(qiáng)，在市場(chǎng)上更具有競(jìng)爭(zhēng)力，因此新開業(yè)和計(jì)劃開業(yè)的購(gòu)物中心都傾向于更大體量的規(guī)劃。
如下圖數(shù)據(jù)顯示，2012年開業(yè)購(gòu)物中心面積均為1-3萬(wàn)平方米，而2013年后，5萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心不斷涌現(xiàn)，占比超過(guò)20%。
（4）深圳市：整體朝“兩極化”方向發(fā)展
隨著開發(fā)商越來(lái)越成熟與務(wù)實(shí)，深圳近幾年開業(yè)的購(gòu)物中心大多屬于社區(qū)型購(gòu)物中心以及地區(qū)型購(gòu)物中心。如下圖數(shù)據(jù)顯示，深圳購(gòu)物中心體量整體正在朝“兩極化”發(fā)展，小型社區(qū)化購(gòu)物中心以及大型購(gòu)物中心開始涌現(xiàn)。
另外，據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，深圳零售業(yè)正發(fā)生著悄然變化，購(gòu)物中心社區(qū)化是未來(lái)深圳市購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)，廣大消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心能夠容納更多的社區(qū)服務(wù)功能寄予很高期望，社區(qū)購(gòu)物中心可以更多引進(jìn)與社區(qū)居民生活息息相關(guān)的項(xiàng)目，牢牢吸住社區(qū)消費(fèi)家庭。讓購(gòu)物中心成為社區(qū)居民休閑、娛樂(lè)、逛街、吃飯、享受服務(wù)的主要場(chǎng)所。
（5）天津市：各體量分布階段覆蓋，全面發(fā)展
統(tǒng)計(jì)期間，天津市購(gòu)物中心遍地開花，呈現(xiàn)粗放化發(fā)展，同質(zhì)化嚴(yán)重，并非所有的購(gòu)物中心都如預(yù)期的運(yùn)營(yíng)良好，進(jìn)而反應(yīng)了天津市購(gòu)物中心發(fā)展成熟度較低，創(chuàng)新與突破成為天津市購(gòu)物中心的關(guān)鍵詞，因此商家積極、全面地探索各種運(yùn)營(yíng)模式。
數(shù)據(jù)顯示，天津市2012年至2014年開業(yè)的購(gòu)物中心體量分布在各個(gè)階段，全面探索發(fā)展。
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