目前抵扣項目不明確，房地產稅壓力增減難以判斷
“房地產業(yè)營改增最快今年九、十月份就能推出，如果稍微晚點的話，可能就要等到12月份了，然后明年1月份開始執(zhí)行。”中央財經大學稅務學院稅務管理系主任蔡昌在接受記者采訪時預計。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，要完成“營改增”任務，這基本意味著今年將是“營改增”的收官之年。也就是說，從明年開始，房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)都將告別營業(yè)稅，改繳增值稅。
房地產項目成本費用構成比較復雜，也因此沒有走在“營改增”試點的前列。房地產業(yè)進行“營改增”后，稅負究竟是增加還是降低，這是房地產企業(yè)最為關心的問題。此前，普華永道對全國近20家大中型房地產企業(yè)進行的調查發(fā)現(xiàn)，超過90％的受訪企業(yè)均表示了對稅負上升的擔憂，其中近40％的企業(yè)認為稅負會明顯上升。
“‘營改增’主要是為了解決重復征稅的問題，在原則上，還是要保持總體稅負基本穩(wěn)定，”北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文在接受記者采訪時表示，不過具體問題肯定要具體分析，對于部分企業(yè)來說，稅負成本可能會增加，另外一部分企業(yè)稅負可能會減少。“營改增”的目的是從制度上解決各服務行業(yè)營業(yè)稅制下“道道征收、全額征稅”導致的重復征稅問題，實現(xiàn)增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”。
之所以難以判斷在“營改增”之后，房地產企業(yè)的稅收壓力增加與否，主要是由于稅率和抵扣項仍未確定。
根據(jù)今年預算報告，今年營改增范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)等領域，并將新購入不動產和租入不動產的租金納入進項抵扣，相應簡并增值稅稅率。其中，建安房地產的增值稅稅率暫定為11%，金融保險、生活服務業(yè)為6%。蔡昌分析，房地產業(yè)的增值稅稅率預計應該在11%，應該和建筑業(yè)增值稅稅率保持一致，同時兩個行業(yè)可能一起出臺“營改增”政策。普華永道中國中區(qū)流轉稅業(yè)務主管合伙人李軍也持相似看法，預計兩個行業(yè)的增值稅稅率或為11%。
“抵扣項目不明確，也是房地產企業(yè)稅負壓力難確定的另一個重要因素。”蔡昌表示，土地成本能否進行抵扣，對房地產企業(yè)影響較大，不同地區(qū)土地成本占比不同，有些地區(qū)土地成本占比較高，而由于土地來源的多樣性，很難取得相關稅務發(fā)票，也就難以獲得進項抵扣，這樣，就會造成企業(yè)稅負壓力增加。蔡昌還表示，一些工程款、廣告、銷售代理、園林景觀綠化等項目，能不能取得發(fā)票、能不能進入抵扣項目，都會影響到房地產企業(yè)稅負壓力。李軍也分析，在土地、人工、土建材料等可能無法獲得進項抵扣或進項抵扣有限的情況下，稅負很可能上升。
總體而言，“房地產業(yè)‘營改增’的實施，對房地產企業(yè)來說，應該是個利好。”劉劍文說。
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