2014年，仲量聯(lián)行發(fā)布的報(bào)告中指出，2015年中國(guó)平均每六天有一座購(gòu)物中心落成，新增商業(yè)地產(chǎn)總體量接近140個(gè)萬(wàn)象城。
“從2005年深圳萬(wàn)象城開發(fā)出來后，綜合體成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，并產(chǎn)生了引導(dǎo)效應(yīng)。這十年發(fā)展過程中，在政府的帶動(dòng)下，一批開發(fā)商意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的重要性，這也是近年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中爆發(fā)的原因。”林世松說道。
林世松告訴記者，“房企開發(fā)商打造商業(yè)綜合體，通過凝聚的商業(yè)氛圍，帶動(dòng)周邊的消費(fèi)環(huán)境和產(chǎn)品質(zhì)量提升，也促進(jìn)了住宅銷售增長(zhǎng)。而從政府角度而言，商業(yè)地產(chǎn)在城市發(fā)展中擔(dān)當(dāng)著非常重要的角色，它不僅是做一個(gè)產(chǎn)品，更會(huì)解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和下崗工人的問題，產(chǎn)品銷售更加會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐亩愂帐杖?。所以，很多政府在批地的過程中都希望有綜合體的影子。”
繼而，他分析說：“在商業(yè)地產(chǎn)集中爆發(fā)的形勢(shì)中，暴露出了行業(yè)的很多問題。第一，這種供應(yīng)過度的形勢(shì)，將會(huì)影響投資方是否進(jìn)入市場(chǎng)的決策；第二，由于人才需求增大，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)人員的調(diào)配陷進(jìn)困境；第三，大量的商業(yè)項(xiàng)目涌現(xiàn)，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。”
對(duì)于目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，林世松難免會(huì)有所擔(dān)憂，“市場(chǎng)肯定會(huì)整合，只有優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心能夠生存，而且這些項(xiàng)目不光存活下來，也能把那些沒有達(dá)標(biāo)的購(gòu)物中心的市場(chǎng)份額搶奪過來。”
以廣州的天河商圈為例，他分析道，廣州天河商圈僅僅兩個(gè)路口的位置，擁有超過100萬(wàn)平方米的零售物業(yè)，其中包括了天河城、正佳廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯、太古匯、維多利廣場(chǎng)，還有新鴻基正在建的天環(huán)廣場(chǎng)等等。短短的15分鐘路程中，購(gòu)物中心林立。
“天河路的商圈將會(huì)趨于緊合，最優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心會(huì)獲得最高市場(chǎng)份額，剩下相對(duì)沒那么好的購(gòu)物中心就需要努力，它會(huì)是最痛苦的一部分。”
網(wǎng)上銷售并不是銷售的全部
近年來，電子商務(wù)的崛起，為實(shí)體商業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。林世松認(rèn)為，目前實(shí)體商業(yè)的開發(fā)商、零售商只是暫時(shí)的“水土不服”，很快便會(huì)跟上電商的節(jié)奏，而網(wǎng)上銷售并不是銷售的全部。
仲量聯(lián)行的研究指出，電子商務(wù)的崛起將加速低端散售購(gòu)物中心的衰落，那些能以?shī)蕵贰⒎?wù)等體驗(yàn)式為著重點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整租戶組合、商場(chǎng)設(shè)計(jì)的持有型購(gòu)物中心將會(huì)成為市場(chǎng)贏家。
“對(duì)于購(gòu)物中心而言，體驗(yàn)式消費(fèi)占比會(huì)越來越多，整個(gè)服務(wù)供應(yīng)商也越來越重視，所以這絕對(duì)是個(gè)很重要的現(xiàn)象。我預(yù)計(jì)接下來，產(chǎn)品銷售類的商家開始不那么慌張了，很多零售商數(shù)據(jù)顯示，商家并沒有把所有的產(chǎn)品都放到網(wǎng)上，而采取兩條腿走路，但在實(shí)體店里面，體驗(yàn)方面的產(chǎn)品和服務(wù)，增加了較大的比例。”
林世松繼而說道，中國(guó)的消費(fèi)人群收入越來越高，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格敏感度并沒有那么高，網(wǎng)上購(gòu)物可能會(huì)更加具有便利性，但是顧客仍會(huì)選擇用更高的價(jià)格去享受更好的服務(wù)，所以，這些顧客還是會(huì)去購(gòu)物中心消費(fèi)。
“從這個(gè)方面來說，雖然零售受電商的沖擊，但是開發(fā)商業(yè)態(tài)配比和零售商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，將會(huì)是以后比拼的關(guān)鍵。”
“對(duì)于購(gòu)物中心而言，體驗(yàn)式消費(fèi)占比會(huì)越來越多，整個(gè)服務(wù)供應(yīng)商也越來越重視，所以這絕對(duì)是個(gè)很重要的現(xiàn)象。我預(yù)計(jì)接下來，產(chǎn)品銷售類的商家開始不那么慌張了，很多零售商數(shù)據(jù)顯示，商家并沒有把所有的產(chǎn)品都放到網(wǎng)上，而采取兩條腿走路，但在實(shí)體店里面，體驗(yàn)方面的產(chǎn)品和服務(wù)，增加了較大的比例。”
林世松繼而說道，中國(guó)的消費(fèi)人群收入越來越高，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格敏感度并沒有那么高，網(wǎng)上購(gòu)物可能會(huì)更加具有便利性，但是顧客仍會(huì)選擇用更高的價(jià)格去享受更好的服務(wù)，所以，這些顧客還是會(huì)去購(gòu)物中心消費(fèi)。
“從這個(gè)方面來說，雖然零售受電商的沖擊，但是開發(fā)商業(yè)態(tài)配比和零售商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，將會(huì)是以后比拼的關(guān)鍵。”
資產(chǎn)管理成為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵
回顧中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，林世松認(rèn)為，從上個(gè)世紀(jì)末到現(xiàn)在，中國(guó)商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段。
第一階段，由最初商業(yè)雛形的市集，慢慢出現(xiàn)了商業(yè)步行街，比如說現(xiàn)在廣州的上下九、北京路；第二個(gè)階段，商業(yè)形式通過建筑物來體現(xiàn)，百貨店、百貨大樓成為商業(yè)消費(fèi)的主流；后來消費(fèi)者不僅喜歡去百貨店，還會(huì)去個(gè)別的產(chǎn)品銷售門消費(fèi)，誕生了專賣店，這是第三階段；隨著消費(fèi)者更專注體驗(yàn)，講究貼心服務(wù)，需要有尊貴感，這是發(fā)展的第四個(gè)階段。
現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)已經(jīng)到了第五階段，叫個(gè)性化消費(fèi)時(shí)代，顧客對(duì)價(jià)格的敏感度相對(duì)較低，對(duì)品牌的定位和認(rèn)知會(huì)更加重視，所以這個(gè)已經(jīng)接近西方的水平，以后會(huì)往這個(gè)方向發(fā)展。
“商業(yè)地產(chǎn)擁有非常大的發(fā)展空間，目前的市場(chǎng)已經(jīng)在進(jìn)行整合，開始優(yōu)勝劣汰，面對(duì)這種情況，開發(fā)商不可能再用過去粗放的形式處理，并不是說規(guī)模面積大、業(yè)態(tài)全就行，購(gòu)物中心打造主題類、文化類、環(huán)保類、科技類等，特色定位、業(yè)態(tài)組合、活動(dòng)營(yíng)銷等都會(huì)走上精細(xì)化道路，對(duì)專業(yè)的要求度會(huì)越來越高。”
林世松認(rèn)為，購(gòu)物中心是整個(gè)房地產(chǎn)投資四大環(huán)節(jié)中，投資系統(tǒng)是相對(duì)比較巨大的，在整個(gè)供應(yīng)鏈越來越長(zhǎng)的情況下，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)水平非常重要。
“以往開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商非常重視招商部分，但除此之外，如今還特別強(qiáng)調(diào)如何使購(gòu)物中心做到資產(chǎn)增值，這就考驗(yàn)其運(yùn)營(yíng)能力?，F(xiàn)在我們沿用一個(gè)概念，叫資產(chǎn)管理，現(xiàn)在所有購(gòu)物中心的擁有者，所有房地產(chǎn)開發(fā)商，都需要挖掘購(gòu)物中心的增長(zhǎng)潛力空間，降低運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。”
服務(wù)鏈條完備的大型企業(yè)將壟斷行業(yè)
“很多西方的案例中，可以去學(xué)其硬件上的特色或優(yōu)勢(shì)，但由于生活節(jié)奏、生活習(xí)慣、傳統(tǒng)價(jià)值觀不一樣，并不能起到很好的借鑒作用。香港是一個(gè)很值得借鑒的城市，對(duì)中國(guó)人做生意的模式有很大的幫助。”
林世松認(rèn)為，從目前內(nèi)地的商業(yè)發(fā)展模式來看，跟早期香港的開發(fā)模式一樣。“要問我中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢(shì)，現(xiàn)在的香港可能就是內(nèi)地未來十年情況。”
林世松舉例子說明，香港新鴻基的房地產(chǎn)投資里面，產(chǎn)品銷售占比并不大，它在逐步提升整個(gè)投資物業(yè)中租金收入水平，現(xiàn)在新鴻基的物業(yè)收入約50%，是來源于固定資產(chǎn)投資物業(yè)的收入，其中包括酒店、寫字樓、還有商業(yè)。
“未來整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商絕對(duì)是提升固定資產(chǎn)投資物業(yè)的占比，只是在發(fā)展過程中會(huì)有很多陣痛，包括市場(chǎng)整合。”
他指出，“未來服務(wù)鏈條完備的大型企業(yè)將壟斷行業(yè)，可能剩下10多家房地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)市場(chǎng)絕大部分的份額，它們能提供最完備的服務(wù)鏈條，不僅僅是具有上下游鏈條，可能擁有整個(gè)平面層的配置，產(chǎn)品銷售和物業(yè)資產(chǎn)收入部分都會(huì)持平，商業(yè)地產(chǎn)是其非常重要的部分，未來一定會(huì)往這個(gè)方向發(fā)展。”
林世松表示，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，如果運(yùn)營(yíng)水平不過關(guān)，不可能茍延殘喘，最后，只有強(qiáng)者恒強(qiáng)。“我不知道未來將會(huì)出現(xiàn)多少個(gè)萬(wàn)達(dá)，會(huì)有有幾個(gè)大型的房地產(chǎn)開發(fā)商，但我樂于看到這樣的情況出現(xiàn)。”
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