去年11月22日，央行降息，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.55%降至6.15%。對(duì)于背負(fù)房貸壓力的“月供族”來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一大利好信息——從今年1月1日起，那些在貸款協(xié)議中“按年調(diào)息”的房貸一族，就可以開(kāi)始執(zhí)行新利率了。
不過(guò)，如今隨著2015年1月接近尾聲，一些人在本月還房貸月供時(shí)發(fā)現(xiàn)，1月份的月供金額并未下降，反而有一定幅度上浮。這是怎么回事兒呢?銀行回復(fù)，都是分段計(jì)息惹的禍。
銀行提醒房貸客戶，還款方式不同，月供額度不一。房貸月供可能年年變，要養(yǎng)成年初索要年度房貸月供變化表的習(xí)慣，以免影響個(gè)人征信記錄。
2015年起房貸執(zhí)行降息后的新利率客戶：1月份的月供為啥反倒高了?
1月8日是孫先生還房貸的日子，不過(guò)，他在月初接到的銀行提醒短信顯示，1月份需要還貸的金額居然比去年要高出了60多元。
對(duì)此，孫先生頗感疑惑：“按照當(dāng)初跟銀行簽訂的貸款協(xié)議中規(guī)定，我的房貸月供是‘按年調(diào)息’，那么2015年1月份起，就應(yīng)該按照降息后的新利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算月供額，那么，我1月份的月供房貸應(yīng)該變少了，為何我的不降反增了呢?”
無(wú)獨(dú)有偶，劉小姐也遇到了這樣的情況。她的月供還款日是每月9日，但今年1月份收到銀行的通知，1月份的房貸月供額比2015年12月還要多一點(diǎn)。
“央行降息，本來(lái)想著今年起我的月供壓力就要小了，沒(méi)想到1月份的月供竟然是這個(gè)樣子。”劉小姐說(shuō)，自己剛剛參加工作三年多，仍是單身的她在父母資助下，于2013年年初買(mǎi)了一套總額40萬(wàn)元的小房子，貸款28萬(wàn)元，期限為20年，月供額為2095.86元。去年11月份央行降息劉小姐很是激動(dòng)一把:終于能少還點(diǎn)貸款了。不過(guò)，元旦后她收到銀行的短信提醒顯示，1月份的月供為2111.94元竟然比降息前還多了一些。
“雖然與2014年12月相比，今年1月份的月供額多出的金額不是特別多，但是，降息了，不是應(yīng)該月供減少才對(duì)的嗎?”劉小姐直言：有點(diǎn)想不明白。
何時(shí)執(zhí)行新利率?銀行：調(diào)息方式不同
2015年首月的房貸月供為何不降反升了?
采訪中，多家銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，之所以出現(xiàn)這種情況，與目前房貸月供的還款方式，以及客戶與銀行約定的新利率變動(dòng)后“調(diào)息”方式有關(guān)。
據(jù)一家商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人介紹，目前，商業(yè)住房貸款方式主要有兩種：一種為定息，即在合同條款中約定利息，不根據(jù)央行利率變化進(jìn)行調(diào)整。另外一種則是合同約定利率，可隨央行利率變化進(jìn)行調(diào)整。
目前，房貸市場(chǎng)中，后一種情況較為普遍。也就是說(shuō)，央行利率一旦有了調(diào)整，那么，貸款人不必提出申請(qǐng)，銀行就會(huì)自動(dòng)執(zhí)行新的利率政策。
那么，何時(shí)執(zhí)行新的利率政策呢?一些銀行又有兩種不同的方式供選擇：一種是按年調(diào)息，不管央行調(diào)整利息是在年初或年尾，銀行都會(huì)在次年的1月1日起才開(kāi)始執(zhí)行新利率標(biāo)準(zhǔn)，房貸月供額才會(huì)因此發(fā)生變化。目前，房貸市場(chǎng)上遵照這種方式調(diào)息的比較普遍。而對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，在央行升息通道中，這種方式較為劃算。
一種是按月調(diào)整，即央行利率變動(dòng)后，銀行在次月即開(kāi)始執(zhí)行新利率標(biāo)準(zhǔn)。這種方式，相對(duì)較少。而對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，在央行降息通道中，這種方式較為劃算。
“當(dāng)央行調(diào)整利率時(shí)，每個(gè)房貸客戶究竟是按照哪種方式調(diào)息，在銀行與購(gòu)房人簽署的貸款協(xié)議中都有所體現(xiàn)，因此購(gòu)房者何時(shí)可以享受到降息的利好，取決于當(dāng)初與銀行簽訂的貸款合同。”該人士解釋說(shuō)，近期提到的“1月份房貸月供不降反升”的情況，就屬于“按年調(diào)息”的方式。
誰(shuí)的房貸月供升了?銀行：等額本息還款客戶
目前，房貸市場(chǎng)上，選擇“按年調(diào)息”的客戶為主流。那么，這些客戶中，都會(huì)出現(xiàn)“年度首月房貸月供增加”的情況嗎?
“不是的。”一家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，目前，出現(xiàn)“年度首月房貸月供增加”的客戶，多為等額本息還款客戶，而且其還款日多集中在前半月，才會(huì)出現(xiàn)這種情況。
銀行房貸的還款方式分為等額本金、等額本息兩種。
兩者有何不同?按照還款額度的變化，可以通俗地解釋為：等額本息，每月房貸月供額相同，在月供額里“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。
而等額本金，月供額是變動(dòng)的，早期月供額較大，此后逐月遞減。在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的本金比例大、利息比例小，還款期限中，越往后本金比例越小、而利息比例越大。
以2012年貸款36萬(wàn)元，還款期限20年為例：選擇等額本息還款方式，月供2700元，但降息后，1月份的月供為2751.8元。
銀行人士解釋說(shuō)，這增加的51.8元來(lái)自兩方面：一是本月的房貸還款利息采用分段計(jì)算，也就是2014年12月的利息按照老基準(zhǔn)利率計(jì)算，2015年1月的利息按照新的基準(zhǔn)利率計(jì)算。二是等額本息中，本金與利息的比例發(fā)生了變化。
去年11月22日，央行降息，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.55%降至6.15%。對(duì)于背負(fù)房貸壓力的“月供族”來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一大利好信息——從今年1月1日起，那些在貸款協(xié)議中“按年調(diào)息”的房貸一族，就可以開(kāi)始執(zhí)行新利率了。
不過(guò)，如今隨著2015年1月接近尾聲，一些人在本月還房貸月供時(shí)發(fā)現(xiàn)，1月份的月供金額并未下降，反而有一定幅度上浮。這是怎么回事兒呢?銀行回復(fù)，都是分段計(jì)息惹的禍。
銀行提醒房貸客戶，還款方式不同，月供額度不一。房貸月供可能年年變，要養(yǎng)成年初索要年度房貸月供變化表的習(xí)慣，以免影響個(gè)人征信記錄。
2015年起房貸執(zhí)行降息后的新利率客戶：1月份的月供為啥反倒高了?
1月8日是孫先生還房貸的日子，不過(guò)，他在月初接到的銀行提醒短信顯示，1月份需要還貸的金額居然比去年要高出了60多元。
對(duì)此，孫先生頗感疑惑：“按照當(dāng)初跟銀行簽訂的貸款協(xié)議中規(guī)定，我的房貸月供是‘按年調(diào)息’，那么2015年1月份起，就應(yīng)該按照降息后的新利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算月供額，那么，我1月份的月供房貸應(yīng)該變少了，為何我的不降反增了呢?”
無(wú)獨(dú)有偶，劉小姐也遇到了這樣的情況。她的月供還款日是每月9日，但今年1月份收到銀行的通知，1月份的房貸月供額比2015年12月還要多一點(diǎn)。
“央行降息，本來(lái)想著今年起我的月供壓力就要小了，沒(méi)想到1月份的月供竟然是這個(gè)樣子。”劉小姐說(shuō)，自己剛剛參加工作三年多，仍是單身的她在父母資助下，于2013年年初買(mǎi)了一套總額40萬(wàn)元的小房子，貸款28萬(wàn)元，期限為20年，月供額為2095.86元。去年11月份央行降息劉小姐很是激動(dòng)一把:終于能少還點(diǎn)貸款了。不過(guò)，元旦后她收到銀行的短信提醒顯示，1月份的月供為2111.94元竟然比降息前還多了一些。
“雖然與2014年12月相比，今年1月份的月供額多出的金額不是特別多，但是，降息了，不是應(yīng)該月供減少才對(duì)的嗎?”劉小姐直言：有點(diǎn)想不明白。
何時(shí)執(zhí)行新利率?銀行：調(diào)息方式不同
2015年首月的房貸月供為何不降反升了?
采訪中，多家銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，之所以出現(xiàn)這種情況，與目前房貸月供的還款方式，以及客戶與銀行約定的新利率變動(dòng)后“調(diào)息”方式有關(guān)。
據(jù)一家商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人介紹，目前，商業(yè)住房貸款方式主要有兩種：一種為定息，即在合同條款中約定利息，不根據(jù)央行利率變化進(jìn)行調(diào)整。另外一種則是合同約定利率，可隨央行利率變化進(jìn)行調(diào)整。
目前，房貸市場(chǎng)中，后一種情況較為普遍。也就是說(shuō)，央行利率一旦有了調(diào)整，那么，貸款人不必提出申請(qǐng)，銀行就會(huì)自動(dòng)執(zhí)行新的利率政策。
那么，何時(shí)執(zhí)行新的利率政策呢?一些銀行又有兩種不同的方式供選擇：一種是按年調(diào)息，不管央行調(diào)整利息是在年初或年尾，銀行都會(huì)在次年的1月1日起才開(kāi)始執(zhí)行新利率標(biāo)準(zhǔn)，房貸月供額才會(huì)因此發(fā)生變化。目前，房貸市場(chǎng)上遵照這種方式調(diào)息的比較普遍。而對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，在央行升息通道中，這種方式較為劃算。
一種是按月調(diào)整，即央行利率變動(dòng)后，銀行在次月即開(kāi)始執(zhí)行新利率標(biāo)準(zhǔn)。這種方式，相對(duì)較少。而對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，在央行降息通道中，這種方式較為劃算。
“當(dāng)央行調(diào)整利率時(shí)，每個(gè)房貸客戶究竟是按照哪種方式調(diào)息，在銀行與購(gòu)房人簽署的貸款協(xié)議中都有所體現(xiàn)，因此購(gòu)房者何時(shí)可以享受到降息的利好，取決于當(dāng)初與銀行簽訂的貸款合同。”該人士解釋說(shuō)，近期提到的“1月份房貸月供不降反升”的情況，就屬于“按年調(diào)息”的方式。
誰(shuí)的房貸月供升了?銀行：等額本息還款客戶
目前，房貸市場(chǎng)上，選擇“按年調(diào)息”的客戶為主流。那么，這些客戶中，都會(huì)出現(xiàn)“年度首月房貸月供增加”的情況嗎?
“不是的。”一家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，目前，出現(xiàn)“年度首月房貸月供增加”的客戶，多為等額本息還款客戶，而且其還款日多集中在前半月，才會(huì)出現(xiàn)這種情況。
銀行房貸的還款方式分為等額本金、等額本息兩種。
兩者有何不同?按照還款額度的變化，可以通俗地解釋為：等額本息，每月房貸月供額相同，在月供額里“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。
而等額本金，月供額是變動(dòng)的，早期月供額較大，此后逐月遞減。在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的本金比例大、利息比例小，還款期限中，越往后本金比例越小、而利息比例越大。
以2012年貸款36萬(wàn)元，還款期限20年為例：選擇等額本息還款方式，月供2700元，但降息后，1月份的月供為2751.8元。
銀行人士解釋說(shuō)，這增加的51.8元來(lái)自兩方面：一是本月的房貸還款利息采用分段計(jì)算，也就是2014年12月的利息按照老基準(zhǔn)利率計(jì)算，2015年1月的利息按照新的基準(zhǔn)利率計(jì)算。二是等額本息中，本金與利息的比例發(fā)生了變化。
1月份月供為啥增加了?銀行：1月份是分段計(jì)息
他進(jìn)一步解釋說(shuō)，至于“2015年度1月份房貸月供增加”的原因，可以歸結(jié)為兩個(gè)方面。
一方面，銀行每年計(jì)算的房貸月供額中“本金與利息”的比例都會(huì)做相應(yīng)調(diào)整，根據(jù)“等額本息”的月供計(jì)算方式，對(duì)于同一筆房貸，其還款期限越往后，本金的比例越大，利息的比例越小。2015年，1月1日利率降低后，月供中歸還的本金占的比例變大，1月還款金額中的本金比上一期還款金額中的本金增加較多，所以1月月供可能多了幾十元錢(qián)。
另一方面，上文中孫先生和劉小姐都是等額本息還款法，銀行在計(jì)算2015年各月份的月供額時(shí)，會(huì)采用分段計(jì)息的方式。以孫先生為例，他的月供還款日為每月8日，在2015年1月份的還款額中，2014年12月9日-31日的利率仍是按照降息前的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，時(shí)間長(zhǎng)，利息相對(duì)較高;2015年1月1日-8日，則是按照降息后的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，時(shí)間短，利息相對(duì)較低。
月供咋變化?銀行：降的是利率變不了的是折扣
也有讀者詢問(wèn)，央行都降息了，銀行在2015年1月1日起也開(kāi)始執(zhí)行新利率了，我的還款額怎么還這么多，銀行計(jì)算月供時(shí)，參照的利率標(biāo)準(zhǔn)為啥跟央行降息的利率標(biāo)準(zhǔn)不一樣呢?
對(duì)此，銀行業(yè)人士解釋說(shuō)，央行降息，房貸月供跟著下調(diào)，這當(dāng)然是一定的。不過(guò)，需要注意的是，銀行計(jì)算房貸月供時(shí)，是以基準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)的，央行的基準(zhǔn)利率下調(diào)，房貸月供還款自然隨之下調(diào)。
但變化的是利率，變不了的是折扣。如果你辦理房貸時(shí)，執(zhí)行的在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，那么，央行降息后，基準(zhǔn)利率下降，但上浮的幅度仍然不變，房貸協(xié)議簽訂時(shí)是上浮20%的，現(xiàn)在仍是在新基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%;當(dāng)初是打了七折的，目前也還是打七折，當(dāng)初按照基準(zhǔn)利率辦理的房貸，那么，現(xiàn)在仍按照基準(zhǔn)利率計(jì)算月供額。
降息后月供以2月份為準(zhǔn)貸款100萬(wàn)一年能省4000塊
央行降息，受益的仍是大多數(shù)房貸族。對(duì)于當(dāng)初選擇了“按年調(diào)息”方式的客戶來(lái)說(shuō)，雖然今年1月份的月供額中，會(huì)有一部分人出現(xiàn)“月供額不降反升”的情況，但是，從2月份起，房貸月供的計(jì)算不存在分段計(jì)息的情況，因此將會(huì)比2014年降低，房貸一族最終需要?dú)w還的利息也會(huì)因央行利率下降而減少不少。
那么，新利率標(biāo)準(zhǔn)下，究竟能省下多少利息支出呢?銀行理財(cái)師幫忙算了個(gè)賬：
以100萬(wàn)元貸款、剩余期限為20年，等額本息還款法為例。如果2015年1月1日之后，客戶的貸款余額是100萬(wàn)元，先比較利率標(biāo)準(zhǔn)，原先利率標(biāo)準(zhǔn)為5年期以上基準(zhǔn)利率6.55%，2015年1月1日起執(zhí)行降息后的利率標(biāo)準(zhǔn)6.15%，那么，2015年，客戶會(huì)因?yàn)榻迪⒍龠€大約4000元的利息。對(duì)于普通工薪階層來(lái)說(shuō)，4000元相當(dāng)于1-2個(gè)月的工資收入了。
月供年年有變化提醒：年初主動(dòng)到銀行索取當(dāng)年月供表
銀行人士提醒說(shuō)，無(wú)論你選擇的是等額本金還款法，還是等額本息還款法，房貸客戶都應(yīng)該養(yǎng)成習(xí)慣，在每年年初，主動(dòng)到銀行索取當(dāng)年應(yīng)還月供的表格，每月按照表格中提示的金額還款，以免因少還款而影響個(gè)人的征信記錄。
這是因?yàn)?，如果央行調(diào)息，那么，等額本息客戶的月供額就會(huì)發(fā)生變化;而即便是不調(diào)息，等額本金客戶的每年度甚至每月度的月供額也都各不相同。因此，養(yǎng)成好的理財(cái)習(xí)慣尤為重要。
據(jù)悉，目前大部分銀行會(huì)在房貸客戶月供還款日的前幾天，以短信通知形式告知客戶具體還款金額。不過(guò)，也有市民為了省下短信費(fèi)，而不愿開(kāi)通銀行短信通知，那就需要自己養(yǎng)成好的習(xí)慣，每月及時(shí)還款。
對(duì)于沒(méi)有主動(dòng)發(fā)送年度月供通知書(shū)的銀行，房貸客戶也可以通過(guò)登錄個(gè)人網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行查詢還款明細(xì)，或者直接撥打銀行官方客服電話咨詢?cè)敿?xì)的還款金額。
銀行負(fù)責(zé)房貸的專業(yè)人士建議，房貸客戶在每月扣款日前最好跟貸款銀行進(jìn)行有效溝通，查詢房貸還款金額變化情況，以免因扣款不足影響個(gè)人信用記錄。
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