5年來(lái)，搜房網(wǎng)的端口套餐費(fèi)用從60元/月上漲到了600元/月，上漲了10倍。最近幾年，中介商在網(wǎng)絡(luò)端口支出幾乎是每年翻倍，中介行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)幾年都沒(méi)有做過(guò)調(diào)整，市場(chǎng)成交總量也基本穩(wěn)定，平臺(tái)獲利暴漲的背后是中介商的失血

對(duì)于“紛紛擾擾”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，王建華頗為熟悉。作為青建博海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的副總經(jīng)理，他既參與過(guò)公司海外地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，也親自負(fù)責(zé)部分“剛需快銷盤(pán)”和高端別墅項(xiàng)目的售賣，更通過(guò)諸多樓盤(pán)價(jià)格的沉浮起降，了解二手房市場(chǎng)的種種變化。

但今年以來(lái)，王建華變得有些焦慮：談到過(guò)往經(jīng)歷和部分二三線城市“限購(gòu)令”的取消，他會(huì)眉飛色舞，暗自高興；提到“對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的總體判斷”時(shí)，他卻收起笑容，皺起眉頭，對(duì)記者發(fā)出了一句感慨：“日子普遍不太好過(guò)。”

“不太好過(guò)”的豈止是房地產(chǎn)公司這個(gè)市場(chǎng)的上游環(huán)節(jié)。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)買與賣兩端的“中間環(huán)節(jié)”，地產(chǎn)中介們和依托中介們的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，同樣在“咬著牙過(guò)日子”，甚至“吵起了架來(lái)”。

日前，美股房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上市公司搜房房地產(chǎn)網(wǎng)（下稱“搜房網(wǎng)”）在上海，被包括中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、德佑地產(chǎn)、我愛(ài)我家、福美來(lái)、九間伴等在內(nèi)的13家品牌中介企業(yè)組成的上海中介聯(lián)盟“聯(lián)合抵制”。在近日一場(chǎng)公開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，上海中介聯(lián)盟甚至宣稱，“下架在搜房網(wǎng)的所有房源。”

這是繼今年5月杭州及6月青島等地的地產(chǎn)中介后，又一座城市加入了抵制搜房網(wǎng)的大潮。

對(duì)此，記者8月12日和8月13日多次聯(lián)系搜房網(wǎng)，但截至發(fā)稿，其并未對(duì)采訪要求進(jìn)行任何回復(fù)。搜房網(wǎng)一位原先負(fù)責(zé)與媒體對(duì)接的人士坦言，“這件事涉及到公司的核心利益，個(gè)人既不知曉，也無(wú)法提供相關(guān)的信息給你。”隨后，記者又撥打了搜房網(wǎng)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)莫天全的電話，但已處于無(wú)法接通的狀態(tài)。

8月14日晚，截至發(fā)稿，記者又查詢搜房網(wǎng)手機(jī)移動(dòng)端的APP應(yīng)用，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，德佑地產(chǎn)、福美來(lái)等幾家宣稱“下架搜房網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)品”的中介公司重新出現(xiàn)在了搜房網(wǎng)的頁(yè)面上，但暫時(shí)仍未看到21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、我愛(ài)我家等中介機(jī)構(gòu)的身影。

“說(shuō)穿了，還是利益分配問(wèn)題。”對(duì)于搜房網(wǎng)和上海中介聯(lián)盟的糾紛，一位要求隱去單位和姓名、在上海工作了近8年時(shí)間且管理多家門店的地產(chǎn)中介人士據(jù)記者直言，“搜房網(wǎng)的要價(jià)太高，中介群體們又不愿意給，因此就發(fā)生了糾紛”。

“但更重要的原因是，今年二手房市場(chǎng)普遍不景氣。要是擱在往年，比如，紅紅火火的2009年和2010年，根本就吵不起來(lái)，我們也不會(huì)較真或在乎那些‘小錢’。”上述人士坦言。

不過(guò)，幾位互聯(lián)網(wǎng)人士在接據(jù)記者采訪時(shí)坦言，房地產(chǎn)電商模式雖然遇到挫折，但長(zhǎng)久來(lái)看，不管是一手房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，根本抵擋不住“互聯(lián)網(wǎng)思維”的大潮和“互聯(lián)網(wǎng)化”，且在這一塊，包括搜房網(wǎng)、安居客房地產(chǎn)租售服務(wù)平臺(tái)（下稱“安居客”）在內(nèi)的數(shù)家網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)“仍有很大的上升空間”。

安居客CEO梁偉平此前在公開(kāi)場(chǎng)合接據(jù)記者采訪時(shí)說(shuō)，“限購(gòu)令”下的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“非市場(chǎng)化的市場(chǎng)”，“一旦交易像歐美國(guó)家那樣‘完全市場(chǎng)化’，包括我們?cè)趦?nèi)的公司將會(huì)有更多的數(shù)據(jù)流量和交易機(jī)會(huì)”。

風(fēng)波再現(xiàn)

“我不懂什么叫房地產(chǎn)電商，但幾年前，包括安居客、搜房網(wǎng)、新浪二手房和超級(jí)經(jīng)紀(jì)人在內(nèi)的幾家網(wǎng)站找到我們門店，要求將我們的房源掛到他們的網(wǎng)站。”上海寶山區(qū)和閘北區(qū)交界處的一家中介的資深員工8月12日晚告訴記者，“當(dāng)初，他們剛找到我們時(shí)，一般都是免費(fèi)模式?，F(xiàn)在，除了新浪二手房等幾家沒(méi)做起來(lái)的網(wǎng)站，其他幾家普遍開(kāi)始收費(fèi)，還不低。”

“到目前為止，我們老板簽的合同還在有效期內(nèi)，因此，我每天仍會(huì)登錄幾家網(wǎng)站更新房源。就拿搜房網(wǎng)來(lái)說(shuō)，我每天會(huì)登錄上去，更新3套左右的房源。”這位“怕網(wǎng)上生意受打壓”并堅(jiān)決要求隱去姓名的上述中介員工稱。

但從今年的情況看，對(duì)于中國(guó)房產(chǎn)電商而言，注定“不太平”。

今年3月，上海九大知名房產(chǎn)中介聯(lián)手封殺安居客，這讓互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)信息平臺(tái)初現(xiàn)危機(jī)。公開(kāi)的聯(lián)合聲明中，這9家中介公司對(duì)安居客提出了“取消競(jìng)價(jià)、設(shè)置消費(fèi)上限、停止隨意漲價(jià)、消費(fèi)數(shù)據(jù)透明化、提高服務(wù)質(zhì)量”等要求。為此，中原地產(chǎn)、寶原地產(chǎn)、德佑地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)、我愛(ài)我家等聯(lián)手成立上海房產(chǎn)中介維權(quán)聯(lián)盟，以便與安居客進(jìn)行協(xié)商。

緊接著7月30日，中文分類信息網(wǎng)站58同城網(wǎng)CEO姚勁波的一席狠話——“我要做一個(gè)平臺(tái)，讓中介沒(méi)有活路”，又引起市場(chǎng)廣泛爭(zhēng)議。但很快，不到24小時(shí)，姚勁波就對(duì)外發(fā)布了１０００多字的長(zhǎng)微博，改口稱，“要打擊的是黑中介，不是正規(guī)經(jīng)紀(jì)行業(yè)”。風(fēng)波未去，長(zhǎng)春等城市的多家房產(chǎn)中介8月又抱團(tuán)要求與58同城談判，“原因是58同城收費(fèi)太高”。

8月4日，事件進(jìn)一步升級(jí)。包括中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、德佑地產(chǎn)、我愛(ài)我家等在內(nèi)的13家品牌中介企業(yè)組成的上海中介聯(lián)盟正式宣布：“即日起下架在搜房網(wǎng)的所有房源。”

“我朋友在杭州做二手房。他們?cè)缇偷种屏耍录苤皇呛罄m(xù)行動(dòng)而已。”參與抵制搜房網(wǎng)的13家中介公司的其中一家中介人士8月13日對(duì)記者說(shuō)，“如果不改變現(xiàn)狀，也許我老板將繼續(xù)抵制下去。”

對(duì)此，記者試圖求證最新消息，但搜房網(wǎng)始終未給予答復(fù)。同時(shí)，搜房網(wǎng)在美國(guó)資本市場(chǎng)上，也沒(méi)有發(fā)布任何與糾紛有關(guān)的公告信息。

因何交惡

那么，搜房網(wǎng)和中介們撕破臉的原因究竟是什么？

“就是收費(fèi)太高了。”一位了解房地產(chǎn)電商的互聯(lián)網(wǎng)人士8月8日下午告訴記者，目前，與中介的合作模式有兩種：一種是“套餐制”，即搜房網(wǎng)采取的模式，這種模式的缺點(diǎn)是“收費(fèi)可能高了點(diǎn)”；另一種是“點(diǎn)擊收費(fèi)模式”，主要是安居客采取的模式。

據(jù)稱，后一種模式是“互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的主流平臺(tái)均采用的模式”，相比傳統(tǒng)的“悶包”套餐模式，“按點(diǎn)擊收費(fèi)更考慮和保障了經(jīng)紀(jì)人利益，也促使經(jīng)紀(jì)人做出符合市場(chǎng)機(jī)制的理性行為”。

有分析稱，搜房網(wǎng)之所以采取套餐制，也與這家公司目前的盈利模式有關(guān)。資料顯示，搜房網(wǎng)的收入來(lái)源分為四大部分：在線廣告、一手房業(yè)務(wù)、掛牌業(yè)務(wù)和其他增值業(yè)務(wù)。本次爭(zhēng)端所涉及的，就是其中的掛牌業(yè)務(wù)，即端口費(fèi)。曾有人透露，搜房網(wǎng)對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收費(fèi)，依據(jù)的是“越頻繁刷新，權(quán)重越高，排名越靠前”的原則。

為此，這5年來(lái)，從最初的60版本、120版本升級(jí)到現(xiàn)在主打的600版本，搜房網(wǎng)的端口費(fèi)足足上漲了１０倍。所謂60版本，也就是每天可以刷新60次端口的版本。

上述位于上海寶山區(qū)和閘北區(qū)交界處的中介人士對(duì)記者介紹，她自己用的是180版本，“這是我用的最低版本”，收費(fèi)是520元左右一個(gè)月”。8月14日，在和對(duì)口的搜房網(wǎng)業(yè)務(wù)員交流后，她補(bǔ)充介紹，截至目前，就她所在的公司而言，只有120版本了，收費(fèi)在每個(gè)月300元。

對(duì)此，中介行業(yè)的一位人士對(duì)媒體稱，“最近幾年，中介商在網(wǎng)絡(luò)端口支出幾乎是每年翻倍，中介行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)幾年都沒(méi)有做過(guò)調(diào)整，市場(chǎng)成交總量也基本穩(wěn)定，平臺(tái)獲利暴漲的背后是中介商的失血”。

但換個(gè)角度看，交惡的原因本質(zhì)上是由“不公平競(jìng)爭(zhēng)”引起的。我愛(ài)我家上海地區(qū)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人于靜稱，線下中介如不購(gòu)買搜房網(wǎng)高版本的端口，房源的排名就會(huì)下沉，“現(xiàn)在房源采用的是公盤(pán)制，即一套房源多家中介持有，誰(shuí)買的版本高，推廣位就靠前。更重要的是，這種版本只負(fù)責(zé)刷新，并不審查房源真實(shí)性、中介營(yíng)業(yè)資質(zhì)和經(jīng)紀(jì)人職業(yè)能力，完全就是競(jìng)價(jià)排名”。

兩敗俱傷

從上海中介聯(lián)盟發(fā)布會(huì)公開(kāi)的信息看，上海中介聯(lián)盟與搜房網(wǎng)的紛爭(zhēng)也可能源于“誠(chéng)信危機(jī)”。

據(jù)報(bào)道，莫天全曾許下承諾，推出讓利經(jīng)紀(jì)公司的“合作伙伴支持計(jì)劃”。計(jì)劃包括：搜房將從8月1日起全線降低高版本端口套餐價(jià)格，只保留120版本及60版本的售賣。但部分中介認(rèn)為，搜房網(wǎng)在8月1日前向他們突擊銷售高版本端口套餐的行為，擾亂了上海的房產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，搜房網(wǎng)也沒(méi)有在今年8月后降低高版本的端口套餐價(jià)格。

對(duì)于相關(guān)指責(zé)，搜房網(wǎng)始終稱“沒(méi)有不誠(chéng)信的行為”，并強(qiáng)調(diào)之前答應(yīng)的“端口費(fèi)六折優(yōu)惠”一直在進(jìn)行中，8月1日之后不再售賣新版本端口套餐的承諾也已落實(shí)。

“在我看來(lái)，某些中介屬于‘得了便宜，還賣乖’。”中房信分析師薛建雄8月12日下午對(duì)記者直言，7月底，搜房網(wǎng)出售高版本端口的行為肯定存在，但這種所謂的“不誠(chéng)信行為”，僅是“買賣行為”，屬于“一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨”。

“可以猜測(cè)，當(dāng)初甚至可能是部分中介主動(dòng)找到搜房網(wǎng)，要求購(gòu)買高版本端口。如此一來(lái)，這些提前購(gòu)買高版本端口的中介公司，就可以比老老實(shí)實(shí)等降價(jià)的中介公司多了競(jìng)爭(zhēng)力，也會(huì)得到更多消費(fèi)者青睞。”薛建雄稱，歸根到底，這很可能是“中介聯(lián)盟內(nèi)部的矛盾”，搜房網(wǎng)面對(duì)的問(wèn)題僅是“如果有人愿意高價(jià)買，干嘛不賣呢”。

觀點(diǎn)各不相同，但有一點(diǎn)或不容忽視——這場(chǎng)紛爭(zhēng)，實(shí)際上沒(méi)有真正的贏家。

業(yè)內(nèi)人士稱，很明顯的影響是，中介端口費(fèi)讓步，不再推出收費(fèi)更高的版本，將給搜房的掛牌業(yè)務(wù)“帶來(lái)重創(chuàng)”。事實(shí)上，8月7日搜房網(wǎng)的財(cái)報(bào)發(fā)布前，就遭到資本市場(chǎng)的看空，股價(jià)連續(xù)一周下跌，跌幅近20%。

“端口費(fèi)上漲意味著每個(gè)月要掏額外千萬(wàn)元的成本，下架房源就是‘以流血換平等’。”難怪一位上海中介聯(lián)盟成員就“封殺搜房網(wǎng)”一事有頗為悲觀的表態(tài)，“我們像戒毒一樣，戒網(wǎng)。”

樓市縮影

值得注意的是，一位不愿具名的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)員工向記者表示了她的另一種擔(dān)憂：“如果樓市繼續(xù)低迷下去，我覺(jué)得中介向‘搜房’這類網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)叫板的情況會(huì)愈演愈烈。畢竟，雙方收益都不如往日了。這種糾紛和恐慌，只是樓市低迷的一個(gè)縮影罷了。”

“確實(shí)，一線城市除外，今年二三四線城市的樓市一直在低迷之中。”一位四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商8月14日上午據(jù)記者說(shuō)，“不要說(shuō)中介了，也不要說(shuō)他們和電商平臺(tái)的糾紛了，就連我們，都感覺(jué)到了跟往年不一樣的氣氛，即使現(xiàn)在不少城市的‘限購(gòu)令’在逐步取消。”

了解紛爭(zhēng)的高端項(xiàng)目世襲領(lǐng)地的一位負(fù)責(zé)人8月11日也對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》感慨，房地產(chǎn)市場(chǎng)“豬都會(huì)飛”的年代完全過(guò)去了，現(xiàn)在不少城市的樓市完全就變成了“買方市場(chǎng)”。

“就現(xiàn)在看，某處的樓盤(pán)單個(gè)賣火了，就意味著同片區(qū)的其他樓盤(pán)要徹底遭殃，甚至可能不能回本。”這位世襲領(lǐng)地的負(fù)責(zé)人直言，這是市場(chǎng)的一種擔(dān)憂。

那么，面對(duì)不如以往的樓市，中介與網(wǎng)站之間，究竟怎么合作才能共贏？這件事就沒(méi)有解決的機(jī)會(huì)？

“相互妥協(xié)、相互依存、利益共享才是發(fā)展之根本。”有人樂(lè)觀分析，“畢竟，線下中介離不開(kāi)房產(chǎn)網(wǎng)站的流量，房產(chǎn)網(wǎng)站又少不了線下中介的房源。糾紛化解是遲早的事，但由誰(shuí)走出第一步、雙方將各自做出怎樣的讓步、事后雙方的合作模式又會(huì)有怎樣的變化，始終是事件的焦點(diǎn)。”

在薛建雄看來(lái)，既然大量客戶提出了要求，搜房網(wǎng)一定會(huì)作出最大的讓步，推出優(yōu)惠政策。但這樣的讓步作出以后，并不意味著天下太平。因?yàn)?，總有中介公司?huì)想出新的對(duì)策，來(lái)提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，比如，向搜房網(wǎng)購(gòu)買更多賬號(hào)。“幾乎可以想見(jiàn)，其他中介肯定又會(huì)跳出來(lái)，說(shuō)這樣不公平”。

事實(shí)上，搜房網(wǎng)本身亦在求變。7月中旬，搜房網(wǎng)曾宣布以2.11億美元入股世聯(lián)行和合富輝煌，分別收購(gòu)這兩家中介10%和17%股權(quán)。當(dāng)時(shí)，媒體是這樣解讀的：搜房網(wǎng)原來(lái)一直奉行的“在線房源點(diǎn)擊－端口流量收費(fèi)”商業(yè)模式“已觸碰到天花板”，正在探索新的盈利模式。

但這種改變同樣的疑惑是：在愈發(fā)掌握話語(yǔ)權(quán)的同時(shí)，其他中介公司還愿不愿意與搜房網(wǎng)進(jìn)行合作。

趨勢(shì)未改

上述熟知房地產(chǎn)電商的人士認(rèn)為，不管市場(chǎng)怎么發(fā)展，中間環(huán)節(jié)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“不可缺少”的環(huán)節(jié)。這意味著，不光是中介公司不能消失，在講究互聯(lián)網(wǎng)思維的今天，電商網(wǎng)站同樣不會(huì)消失。

一個(gè)信號(hào)是：8月14日，記者登錄網(wǎng)頁(yè)版和手機(jī)版搜房網(wǎng)，大致了瀏覽最新的房源信息。僅從上海浦東二手房的房源信息看，搜房網(wǎng)上顯示的房源多為不太知名的小房地產(chǎn)中介，但也出現(xiàn)了福美來(lái)、德佑地產(chǎn)的房源信息。

在梁偉平看來(lái)，未來(lái)市場(chǎng)有的是機(jī)遇，“比如，中國(guó)二手房市場(chǎng)的總體體量很低。中國(guó)商品房開(kāi)發(fā)歷史不長(zhǎng)，目前新房交易量在整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)中占比較大，未來(lái)二手房的占比會(huì)超過(guò)新房”。

他舉例稱，美國(guó)新房體量與二手房體量比例為1∶9，英國(guó)為1∶8.1，澳大利亞為1∶3.5。相比這些發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)各大城市還是以新房為交易主流，“上海、廣州和杭州一二手房體量比例分別為1∶0.71、1∶0.95和1∶0.49”。但按機(jī)構(gòu)的算法，未來(lái)10年，二手房成交量至少增長(zhǎng)3倍，年成交量有望從150萬(wàn)套上升到600萬(wàn)套，在房產(chǎn)市場(chǎng)中的占比達(dá)到70%。

胡娟是三和房屋信息咨詢服務(wù)部的創(chuàng)始人之一。從事房產(chǎn)中介近１０年的她，幾乎是看著互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)一步步發(fā)展起來(lái)的。作為一家中小型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，三和近年來(lái)通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)站達(dá)成的交易額，已和線下直接完成的交易額基本持平，且大有反超之勢(shì)。

“如果要我去‘戒網(wǎng)’，我一定是不會(huì)同意的。”胡娟8月12日對(duì)記者坦言，她也曾嘗試做自己的網(wǎng)站，但推廣起來(lái)實(shí)在太困難了。萬(wàn)般無(wú)奈下，放棄了自營(yíng)網(wǎng)站的想法。

“相比起來(lái)，搜房網(wǎng)和58同城這樣的網(wǎng)站，雖然需要收費(fèi)，可省心省事多了。”胡娟說(shuō)，即使連鎖的大企業(yè)會(huì)開(kāi)發(fā)自己的網(wǎng)站和APP，但大批像三和這樣的中小型房產(chǎn)中介還是會(huì)依賴著房地產(chǎn)網(wǎng)站生存、發(fā)展。不過(guò)，薛建雄認(rèn)為，搜房網(wǎng)和安居客想要再發(fā)展，一定要改變“假房源”的情況。“實(shí)際上，中原地產(chǎn)這樣的大型房產(chǎn)中介都在做自己的網(wǎng)站。但搜房網(wǎng)、安居客上的點(diǎn)擊量明顯仍高出他們很多，原因就是很多房源都是假的。這些假房源的價(jià)格往往標(biāo)得很低，因而更吸引客源。作為中介公司，它們卻不愿意將假房源發(fā)布在自己的網(wǎng)站上。”他說(shuō)，一家公司如果只注重業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而不去改善自身內(nèi)部的真正問(wèn)題，最終也不會(huì)得到全面的認(rèn)可。