8月8日，福建出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，要求銀行增加房地產(chǎn)貸款。目前，已有廣西、浙江、四川、福建等省份與杭州、紹興、包頭等市出臺(tái)了相關(guān)政策，喊話銀行放松房地產(chǎn)貸款政策。但監(jiān)管部門(mén)和各地政府的喊話效果并不理想，銀行對(duì)于地方政府的政策松綁反應(yīng)冷淡。

 

北京地區(qū)雖有部分銀行可以打折優(yōu)惠，但要求都不低。此外，還對(duì)購(gòu)房者提出了一些附加要求。在一些二三線城市，首套房房貸利率不僅沒(méi)有優(yōu)惠，還要上浮10%。 

 

在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇、自身經(jīng)營(yíng)壓力加大的情況下，銀行更多考慮風(fēng)險(xiǎn)控制、商業(yè)利益。房貸增速放緩，部分銀行停貸，個(gè)人住房貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。可以說(shuō)，銀行信貸造就了當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但這一輪樓市調(diào)整中，銀行為何紛紛舍房地產(chǎn)而去？

 

地方政府頻繁喊話銀行放松

 

8月8日，福建出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，其中提到，各商業(yè)銀行要增加住房開(kāi)發(fā)貸款供應(yīng)，并向商業(yè)銀行總行積極爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合理資金需求，進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)貸款授信審批效率。

 

四川對(duì)銀行發(fā)放房貸進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼、紹興的二套房首付比例不低于40%。在銀行內(nèi)部來(lái)看，這些政策有些“奇怪”，甚至是“可笑”。

 

“紹興的二套房首付比例下降就有些可笑，首付比例是國(guó)務(wù)院的政策，地方政府是否可以擅自更改？銀行能否按此政策執(zhí)行？目前我們還沒(méi)有接到政府部門(mén)的通知，房貸政策是否變化最終以總部的通知為準(zhǔn)。”江浙地區(qū)一位銀行人士說(shuō)。

 

另一位銀行人士也表示，限貸是否放松是央行和銀監(jiān)會(huì)的事情，通常地方不能干預(yù)。至于銀行會(huì)否配合各地政府的相關(guān)要求，還是要看監(jiān)管部門(mén)的表態(tài)，銀行不會(huì)輕易配合。

 

目前來(lái)看，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信貸投放態(tài)度并未有明顯松動(dòng)跡象。

 

現(xiàn)實(shí)很骨感房貸未見(jiàn)松動(dòng)

 

5月份，央行也曾召集銀行負(fù)責(zé)人要求對(duì)首套房房貸進(jìn)行傾斜，但3個(gè)月已過(guò)，并未出現(xiàn)此前各界預(yù)期的明顯松動(dòng)，個(gè)別城市房貸政策不松反緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于低位狀態(tài)。

 

記者了解到，在北京地區(qū)雖然有部分銀行可以打折優(yōu)惠，但要求都不低。中信[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]銀行[-0.89% 資金研報(bào)]為合作的二手房產(chǎn)中介提供9折利率優(yōu)惠；匯豐銀行的政策是如果貸款客戶供職于世界500強(qiáng)、上市公司或者是公務(wù)員、事業(yè)單位職工，可以被匯豐銀行認(rèn)定為優(yōu)質(zhì)客戶，可以最低9.4折；農(nóng)業(yè)銀行[-0.40% 資金研報(bào)]對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶最多打9.5折。除此之外，很難再找到能優(yōu)惠的銀行。

 

不僅如此，有的銀行還提高了要求。

 

一位房屋中介表示，近期銀行在提供首套房貸利率優(yōu)惠方面，除了對(duì)購(gòu)房者資質(zhì)要求較高外，還對(duì)購(gòu)房者提出了一些附加要求。如個(gè)別銀行要求存入一定金額作為保證金，個(gè)別銀行要求貸款達(dá)到一定額度才能提供優(yōu)惠，部分外資銀行對(duì)于購(gòu)房者所購(gòu)買房屋總價(jià)、房齡等條件有要求，個(gè)別銀行甚至要求購(gòu)買其一定數(shù)量金融產(chǎn)品才能夠提供利率優(yōu)惠。

 

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，國(guó)內(nèi)銀行從房產(chǎn)抵押到最終放款一般至少需要45天，而此前多為30天內(nèi)。剛剛獲得銀行貸款的陳先生表示，銀行原本承諾一周之內(nèi)放款，但最終等待了近兩個(gè)月時(shí)間。

 

鏈家地產(chǎn)研究部張旭稱，上海、杭州等個(gè)別城市在貸款額度和放款時(shí)間方面略有好轉(zhuǎn)，而大連、南京、青島等城市在貸款審批方面則更為嚴(yán)格，周期也有所拖長(zhǎng)。

 

江西的劉先生最近購(gòu)買了一套二手房，銀行對(duì)首次購(gòu)房的他要求利率上浮10%。“利率上浮10%不是針對(duì)二套房的嗎？首套房也要這么貴？”但同城的銀行都是這個(gè)政策，不然就無(wú)法貸到款。

 

金融搜索平臺(tái)融360報(bào)告稱，絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房利率與二套房利率逐漸趨同。

 

銀行追求高收益房地產(chǎn)業(yè)融資難

 

不僅個(gè)人難以貸到款，房地產(chǎn)企業(yè)也是融資困難。今年上半年，個(gè)人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。一股份制銀行人士稱，在該行內(nèi)部會(huì)議上，該行領(lǐng)導(dǎo)提醒分支機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

 

“這其實(shí)很難去責(zé)怪銀行，畢竟銀行也是企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)是永恒的主題。今年房地產(chǎn)的銷售量下滑比較明顯，銀行很謹(jǐn)慎，也要防范風(fēng)險(xiǎn)。”一位股份制銀行房地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人表示。這家股份制銀行目前是“看人下菜碟”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸主要看房企的實(shí)力、項(xiàng)目的定位、開(kāi)發(fā)的理念以及企業(yè)本身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制等，一般小房地產(chǎn)商放貸謹(jǐn)慎。

 

“利率市場(chǎng)化后，經(jīng)營(yíng)壓力大。”一股份制銀行人士說(shuō)。去年開(kāi)始，在銀行資本約束緊張、流動(dòng)性管理難度加大的情況下，購(gòu)房按揭貸款對(duì)商業(yè)銀行的吸引力有所降低。在信貸規(guī)?？偭恳欢ǖ那闆r下，銀行往往會(huì)將資產(chǎn)投放到收益率較好、風(fēng)險(xiǎn)可控的資產(chǎn)運(yùn)用，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業(yè)務(wù)品種。

 

“有就做，沒(méi)有也不強(qiáng)求。公司將更多的資源和注意力放到了消費(fèi)抵押貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款方面。”一位股份制銀行人士告訴新京報(bào)記者。

 

事實(shí)上，從2012年開(kāi)始，部分銀行已經(jīng)開(kāi)始逐步壓縮房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)收益更高的消費(fèi)抵押貸款、中小企業(yè)貸款領(lǐng)域。

 

交通銀行[-1.58% 資金研報(bào)]首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為銀行對(duì)房地產(chǎn)惜貸有三個(gè)原因。一是整個(gè)銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好在下降。房地產(chǎn)正處在調(diào)整期，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度謹(jǐn)慎，貸款的利率有所調(diào)高，很正常。二是銀行存款緊張，負(fù)債成本提高，出于成本的考慮，謹(jǐn)慎放貸。按照75%的存貸比來(lái)算，放75元貸款，要拉100元的存款。一般性存款下降，互聯(lián)網(wǎng)金融帶來(lái)存款流失，銀行要花更高的成本去吸引資金。三是，今年以來(lái)對(duì)銀行業(yè)有關(guān)的表外業(yè)務(wù)做了很大的規(guī)范，比如信托的增長(zhǎng)比重比去年下降了很多，而這些也是房企融資的重要渠道。

 

銀行加速“去房地產(chǎn)化”？

 

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款到個(gè)人住房抵押貸款，從普通住宅到商業(yè)地產(chǎn)，今年房地產(chǎn)貸款已呈現(xiàn)全面收緊態(tài)勢(shì)。社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究員、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士高廣春分析認(rèn)為，從嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款到收緊個(gè)人住房抵押貸款，這說(shuō)明銀行“去房地產(chǎn)化”步伐正在加快。

 

Wind數(shù)據(jù)顯示，2013年16家上市銀行中，民生、浦發(fā)、招行、平安、寧波5家銀行個(gè)人住房貸款為負(fù)增長(zhǎng)。

 

其中平安銀行個(gè)人住房貸款余額腰斬50%。2013年1月，平安銀行就已調(diào)整房貸政策：信貸資源向小微業(yè)務(wù)、無(wú)抵押貸款業(yè)務(wù)、汽融業(yè)務(wù)等戰(zhàn)略業(yè)務(wù)傾斜。對(duì)于傳統(tǒng)房貸這類市場(chǎng)調(diào)控需求較高的業(yè)務(wù)，有意識(shí)進(jìn)行了壓縮。

 

民生銀行的個(gè)人住房貸款余額從2010年以來(lái)連續(xù)4年減少。該行早在2009年就暫停了二手房的住房貸款。

 

不過(guò)，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)發(fā)展報(bào)告（2014）》顯示，2013年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款仍然延續(xù)了2012年快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，在大型商業(yè)銀行貸款投放主要行業(yè)變化表中，房地產(chǎn)業(yè)貸款仍然占比9.51%，與2012年幾乎無(wú)變化。

 

連平對(duì)此解釋道，銀行開(kāi)發(fā)貸總量明顯增加了，但是結(jié)構(gòu)有很大不同，增加的主要是棚戶區(qū)改造和保障房。安居工程拿掉后，其他開(kāi)發(fā)貸明顯減少了，這也是為什么許多開(kāi)發(fā)商感覺(jué)貸款很嚴(yán)格。

 

銀行真的要放棄房地產(chǎn)貸款嗎？

 

金融搜索平臺(tái)融360的信貸專家徐瑾認(rèn)為，這樣的情況不會(huì)發(fā)生，一是銀行停做房貸業(yè)務(wù)的根本原因還是因?yàn)榉抠J業(yè)務(wù)收益低，但不管怎樣，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)依然是零售銀行業(yè)務(wù)的重頭戲，銀行不可能完全舍棄個(gè)人房貸這一低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而僅追逐高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的中小企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)。二是停貸是各家銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)格分化的體現(xiàn)，但是絕大多數(shù)銀行不會(huì)放棄個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，尤其是國(guó)有大行。

 

連平認(rèn)為，未來(lái)5-10年，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融支持只會(huì)加大。因?yàn)閺拈L(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)看，商業(yè)銀行有動(dòng)力加大對(duì)房地產(chǎn)的支持，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從高速到中高速，到中速放緩增長(zhǎng)，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)壓力加大，所以會(huì)選擇更好控制風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，而房地產(chǎn)的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)小，而且有抵押物；收益方面，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，放給房地產(chǎn)的貸款收益定價(jià)顯然高于平均水平。