廣州限購政策何時放開，一是取決于二三四線城市限購政策放開后的樓市反應(yīng)，目前來看，佛山等市放開限購后并未引起房價上漲的連鎖反應(yīng)；二是取決于廣州樓市自身的調(diào)節(jié)能力，如能通過前期調(diào)整消解部分增長壓力，則能為政策調(diào)整鋪平道路。

    8月6日晚，佛山市宣布從8月7日開始，外地人購房無需提供社保證明，本地居民限購由家庭改為個人。此前本地戶口一個家庭只能買兩套，現(xiàn)在夫妻兩人最多可買4套房。佛山成為了廣東省首個宣布放松限購政策的城市。

    廣佛同城，佛山放開限購引起了廣州的連鎖反應(yīng)。據(jù)媒體報(bào)道，限購放開當(dāng)晚凌晨，順德碧桂園的兩房、三房單位就被搶購一空，凌晨之前的三個小時竟然連夜訂出去102套房。根據(jù)合富輝煌市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，8月6日、7日、8日佛山樓市成交量分別為159套、462套、534套。有媒體記者前往佛山以及廣佛交界的幾十個樓盤踩盤發(fā)現(xiàn)，佛山樓盤人氣明顯增多。

    截至目前，全國實(shí)行限購政策的30多個城市中，已經(jīng)有28個城市以各種方式放松放開限購政策。因此有不少廣州市民開始關(guān)心，廣州會不會放開限購以及何時放開限購。

    要回答這個問題，首先應(yīng)分析一下放開限購的理據(jù)。毫無疑問，此番放開限購的主要依據(jù)一是房地產(chǎn)業(yè)庫存過大，二是大部分地區(qū)房價已經(jīng)實(shí)際下跌。庫存居高不下和房價下跌已經(jīng)成為影響地方穩(wěn)增長的風(fēng)險(xiǎn)性因素，因此政策調(diào)整已經(jīng)到了窗口期。庫存方面，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2011年至今，全國房地產(chǎn)商品住宅新開工面積總額已累計(jì)超出其銷售面積約12億平方米。加之此前（1999-2010年）已累積的約15億平方米的未售出住宅估算面積，巨大的供應(yīng)過剩局面令市場難以樂觀。

    房價方面，庫存堆積最高的二、三、四線城市成為房價下跌最快的地區(qū)。鑒于地方政府對于土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收的依賴，加之房地產(chǎn)業(yè)與多個行業(yè)的正相關(guān)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定直接影響著地方穩(wěn)增長。早在今年年初，住建部相關(guān)人士就公開表示，除了北京、上海、廣州、深圳之外，其他城市的限購政策可以“自行調(diào)節(jié)”，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發(fā)文。

    廣州存不存在放開限購的理據(jù)？這需要具體分析兩個問題，一是廣州的房價走勢，二是廣州的庫存現(xiàn)狀。房價方面，根據(jù)廣州市國土房管局公布的官方數(shù)據(jù)，今年上半年廣州十區(qū)一手住宅網(wǎng)簽均價為18279元/平方米，比去年上半年漲2197元/平方米，漲幅14%。庫存方面，截至今年7月底，廣州房地產(chǎn)庫存量為61795套，半年多時間只增加了5000多套，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商調(diào)整策略減少供應(yīng)量。以廣州今年上半年的月均成交計(jì)算，廣州住宅去庫存時間僅為10.5個月，未觸及庫存高于1年至1年半的“紅線”?？傮w來看，廣州房價變動趨勢平穩(wěn)，庫存壓力不大，對穩(wěn)經(jīng)濟(jì)并未造成明顯壓力，放開房地產(chǎn)限購政策的依據(jù)并不充分。

    從地方政府的角度來看，其關(guān)注限購政策調(diào)整效應(yīng)的重點(diǎn)，恐怕在于對本地“財(cái)源”的影響。廣州本來就是房地產(chǎn)消費(fèi)大市，“同城”的佛山率先放開限購，對本地有購買力的消費(fèi)者形成了明顯的“吸金效應(yīng)”。從總體上來看，佛山放開限購政策對廣州的影響應(yīng)該不會很大，因?yàn)楫惖刭彿吭谌霊?、子女就學(xué)、社保方面都會成為購房者制造政策困境。但隨著廣佛兩市地緣越來越緊密、交通越來越便捷（金沙洲有一半屬佛山市，兩市之間將開通更多軌道線路），如廣州佛山一個放開限購、一個不放開限購，廣州房地產(chǎn)業(yè)的蛋糕將被佛山切分走一部分是毋庸置疑的。

    廣佛兩地開發(fā)商早已實(shí)現(xiàn)“同城化”。此番佛山政策調(diào)整，短期內(nèi)可能會影響房地產(chǎn)商拿地的策略，佛山的土地需求有望在政策刺激下抬升，而廣州的土地需求可能會被抑制。目前土地出讓金占廣州市本級政府性基金收入的90.7%，可謂重大“財(cái)源”，被兄弟城市分走一部分，應(yīng)該會比較“肉痛”吧。

    值得注意的是，在所有的公開報(bào)道中，住建部的表述都明確指出“除了北京、上海、廣州、深圳”，說明一線城市不在本輪放開限購的政策調(diào)整之列，這與庫存主要擠壓在二三四線城市的判斷是基本一致的。當(dāng)然，也有一線城市放開限購影響面過大的考慮。

    問題是，廣佛之間房地產(chǎn)的差異化政策將持續(xù)多久？持續(xù)時間越差，各種負(fù)面效應(yīng)都會隨之放大。筆者與多位業(yè)內(nèi)人士探討時，大家都持有相似的觀點(diǎn)，廣州限購政策何時放開，一是取決于二三四線城市限購政策放開后的樓市反應(yīng)，如市場平穩(wěn)過渡，則能為一線城市放開限購創(chuàng)造良好的環(huán)境，目前來看，佛山等市放開限購后并未引起房價上漲的連鎖反應(yīng)；二是取決于廣州樓市自身的調(diào)節(jié)能力，之所以不敢放開限購，主要是擔(dān)心一線城市出現(xiàn)所謂的“報(bào)復(fù)性增長”，如能通過前期調(diào)整消解部分增長壓力，則能為政策調(diào)整鋪平道路。