房地產(chǎn)大勢(shì)，跌久必漲，漲久必跌。自2003年開始，青島房?jī)r(jià)開啟了牛市征程，市區(qū)房?jī)r(jià)從千元起步，一路震蕩上行，個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)暴漲幾倍，單價(jià)高達(dá)數(shù)萬(wàn)元，令一般人難以企及。然而，今年房?jī)r(jià)出現(xiàn)了趨勢(shì)性逆轉(zhuǎn)。對(duì)于許多一路追著房?jī)r(jià)前行的買房人來(lái)說(shuō)，此時(shí)此刻卻無(wú)比糾結(jié)：該抄底還是再等等？記者采訪發(fā)現(xiàn)，身處房?jī)r(jià)拐點(diǎn)時(shí)代，剛需族偏向于抄底，而投資或是換房族則觀望情緒重，甚至已經(jīng)出手的表現(xiàn)挺后悔，總之，追著房?jī)r(jià)跑的日子充滿辛酸。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2002年青島商品房均價(jià)為2186元/平方米；2007年瘋漲到5192元/平方米，同比上漲22.1%。2009年青島市新房均價(jià)達(dá)每平方米7000多元。2013年3月份青島市在售新房均價(jià)為9274元/㎡，市區(qū)新房均價(jià)超過(guò)了1萬(wàn)元……2003年青島市商品房市場(chǎng)正式起步，如今已經(jīng)走過(guò)了11年。
在11年的牛市征程中，房?jī)r(jià)遭遇了兩次明顯的“拐點(diǎn)”：一次是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，青島房?jī)r(jià)下跌僅一年就恢復(fù)了報(bào)復(fù)性上漲；另一次則出現(xiàn)在今年。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年7月，青島一手房?jī)r(jià)格指數(shù)為1071.7點(diǎn)，較上月上漲1.2點(diǎn)，環(huán)比上漲0.12%，同比漲幅為3.30%。二手房交易價(jià)格指數(shù)為1113.9點(diǎn)，較上月下降4.2點(diǎn)，環(huán)比下跌0.37%。盡管未出現(xiàn)大幅下跌，但滯漲信號(hào)明顯，尤其在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的大環(huán)境下，島城開發(fā)商開始放下身段賣力促銷。
近期，島城大量樓盤展開促銷戰(zhàn)，李滄越秀·星匯藍(lán)灣6988元/平方米，開盤再現(xiàn)“日光盤”；泰成玲瓏郡新都心8999元/平方米；魯商泰晤士小鎮(zhèn)推出“全民微信經(jīng)紀(jì)”，讓銷售進(jìn)入全民營(yíng)銷時(shí)代；市北保利葉公館推出11555元/平方米的低價(jià)；中海臨安府則打出九五折促銷優(yōu)惠價(jià)……房?jī)r(jià)起起伏伏，牽動(dòng)了無(wú)數(shù)買房人的心。
31歲的李晨和妻子是典型的青漂一族，在這個(gè)城市打拼近10年，有個(gè)一直未能實(shí)現(xiàn)的“住房夢(mèng)”。談起自己的“住房夢(mèng)”，李晨自嘲說(shuō)，自己經(jīng)歷了青島樓市的大牛市，就因?yàn)楠q豫不決，追著房?jī)r(jià)跑了10年，不得已房子從市南看到了城陽(yáng)。
2002年，在青讀大學(xué)的李晨第一次關(guān)注了青島房?jī)r(jià)。“那時(shí)候我們宿舍的一個(gè)舍友家里挺富裕，剛上大二父母就給他在市南區(qū)買了房子。”李晨回憶說(shuō)，當(dāng)時(shí)舍友買的是位于寧夏路的天虹花園，單價(jià)4700元/平方米。由于這個(gè)價(jià)格高得驚人，所以直到現(xiàn)在他仍記憶猶新。從那時(shí)起，在李晨心目中，能在市南區(qū)買房如同一個(gè)夢(mèng)想，可望而不可及。2005年，李晨大學(xué)畢業(yè)，就職一家大型IT公司，收入挺不錯(cuò)，于是買房的想法正式萌芽。那會(huì)，市南區(qū)的房?jī)r(jià)基本已經(jīng)接近萬(wàn)八千元，李晨徹底放棄了市南區(qū)，轉(zhuǎn)向市北區(qū)。“關(guān)鍵是當(dāng)時(shí)市北區(qū)也不便宜，就說(shuō)海泊人家，2003年開盤就已經(jīng)4000元了，2005年都五六千了。”李晨告訴記者，他當(dāng)時(shí)一個(gè)月的收入才兩三千元，在他看來(lái)，如此高的房?jī)r(jià)根本不正常，“我們老家的房?jī)r(jià)才千八百塊一平方米。”因此，李晨決定再等等。
此后的兩年，李晨目送著青島的房?jī)r(jià)一再刷新高點(diǎn)。2007年，李晨交了女友，又一次踏上了看房之路。在遼寧路與華陽(yáng)路交界處的一個(gè)新樓盤開盤價(jià)8000多元/平方米，在原四方區(qū)興隆路開盤的一樓盤是6000多元/平方米。李晨又猶豫了，這兩處樓盤的地角太一般了，價(jià)格也不低，而位置好一些地方的房?jī)r(jià)都已經(jīng)過(guò)萬(wàn)了。此外，李晨當(dāng)時(shí)還在合肥路看了一處剛開盤的小區(qū)，售價(jià)大概6000元/平方米，因?yàn)橹苓吪涮滋?，李晨也放棄了?/div>
“也怪我貪心，2008年時(shí)，房?jī)r(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)不小幅度的松動(dòng)，市南、嶗山的房?jī)r(jià)甚至有2000元/平方米的跌幅，但我還是想再等等，花更少的錢買個(gè)更好的房子。”但李晨沒(méi)想到的是，短暫的下跌過(guò)后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，而且漲得比之前更猛烈。2009年，原先還徘徊在8000元一線的樓盤二手房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)，李晨之前看過(guò)的房子售價(jià)基本都漲了2000元/平方米以上，2005年房?jī)r(jià)還在兩三千元一平方米的李滄區(qū)，2009年底已經(jīng)飆升到7000多元/平方米。李晨此時(shí)真的有些慌了，但女友卻寬慰他，“再等等，租房結(jié)婚也可以。”
之后的幾年，李滄區(qū)的房?jī)r(jià)也過(guò)了萬(wàn)元線，李晨卻始終沒(méi)能追上房?jī)r(jià)。李晨無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)，2003年浮山后的房?jī)r(jià)才2000多元，現(xiàn)在那兒的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)在1.4萬(wàn)元左右，10年漲了足足6倍。“最近房?jī)r(jià)松動(dòng)了，很多人勸我再等等，別著急買，可我不想等了，孩子很快就要出生了，我必須馬上出手。”李晨表示，自己已經(jīng)錯(cuò)過(guò)太多買房時(shí)機(jī)，所以現(xiàn)在決定不再等了，本月就出手買下李村一處新房。
人物二：張兵
挑來(lái)挑去買在高點(diǎn)
和李晨相比，市民張兵追房?jī)r(jià)則是為了投資。年近40歲的張兵自己經(jīng)營(yíng)一家小型廣告公司，由于眼界獨(dú)到，早在2000年的時(shí)候便以4000元/平方米的價(jià)格在新貴都買了一套房子，目前單價(jià)已經(jīng)漲到了2萬(wàn)開外。這十幾年來(lái)，張兵深刻體會(huì)到房地產(chǎn)保值增值的道理，只可惜這些年生意虧虧賺賺導(dǎo)致手頭資金不充裕，所以一直沒(méi)能大膽地買套房子投資。
“我是從2010年開始關(guān)注二套房，心想買套有價(jià)值的房子，將來(lái)可以養(yǎng)老。”張兵告訴記者，手頭有點(diǎn)閑錢后，他開始看房。這些年他看的樓盤非常多，最早是城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)，因?yàn)榄h(huán)境好、房子好、價(jià)格低，曾非常動(dòng)心。2010年，惜福鎮(zhèn)的多層樓房售價(jià)才3000多元/平方米，但朋友卻說(shuō)樓市要崩盤，郊區(qū)房?jī)r(jià)一定會(huì)跌，于是他放棄了，后來(lái)當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)漲到了7000元/平方米。2012年，張兵看了高新區(qū)的兩個(gè)樓盤，當(dāng)時(shí)價(jià)格在6000多元/平方米，后來(lái)二手房?jī)r(jià)格到了8000元/平方米。2013年，張兵把目光移回了市區(qū)。“我想來(lái)想去，還是市區(qū)的房子保險(xiǎn)，雖然漲幅不會(huì)很大，但目前房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果崩盤，市區(qū)相對(duì)穩(wěn)妥些。”于是，張兵去年年底咬牙出手了合肥路一處新盤，單價(jià)1.4萬(wàn)元。
讓張兵郁悶的是，剛買不過(guò)半年多時(shí)間，該樓盤三期開始降價(jià)。“不僅送車位，還打折。聽說(shuō)最優(yōu)惠的戶型比一期便宜了一兩千元。”張兵表示，自己投資的房產(chǎn)如今已經(jīng)縮水了近十萬(wàn)元，真是非常后悔買在高位上。
[后市]
房?jī)r(jià)進(jìn)入溫和發(fā)展期
未來(lái)青島市住宅銷售價(jià)格走勢(shì)如何？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，作為二線沿海城市，青島市區(qū)住宅銷售價(jià)格會(huì)延續(xù)全國(guó)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，進(jìn)入溫和發(fā)展期，在一定時(shí)期內(nèi)，保持房?jī)r(jià)處于平穩(wěn)小幅上漲態(tài)勢(shì)。
從市場(chǎng)調(diào)研的情況看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，因?yàn)榉慨a(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為青島樓市的潛在需求強(qiáng)烈，作為沿海城市有很強(qiáng)的吸引力，外地購(gòu)買力比較強(qiáng)勁，改善類需求也比較旺盛。此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率在50%左右，而歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率在70%左右，新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)將顯著地推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，目前來(lái)看，庫(kù)存壓力加大是制約房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一大因素，所以建議投資房產(chǎn)的市民謹(jǐn)慎入市。房?jī)r(jià)走牛11年買房者追的辛酸
房換房都要量力而為
受限購(gòu)影響不少購(gòu)房者無(wú)法再買房劉瓊為買房曾計(jì)劃假離婚如今限購(gòu)放開卻為在哪買房而糾結(jié)
2014年青島樓市的第一大事件非 “限購(gòu)解除”莫屬。在濃重的觀望期蔓延之際，限購(gòu)放開猶如“平地一聲驚雷”，攪動(dòng)了眾多購(gòu)房者的神經(jīng)，讓樓市行情變得更加撲朔迷離。如此背景下，一部分家庭“喜獲”投資買房的資格，但由于樓市前景不明晰，這讓他們又糾結(jié)去哪兒買最合適。
人物故事一： 姓名：劉瓊(化名)職業(yè)：銀行職員收入：家庭年收入近30萬(wàn)元
為買房曾計(jì)劃假離婚
劉瓊是我市銀行一名職員，今年32歲。“回顧前10年，投資黃金、股票等行情也行，但都不如投資房產(chǎn)收益大。”昨日下午，在遼陽(yáng)西路查看新房裝修進(jìn)度的劉瓊接受了記者采訪。這套房產(chǎn)是她和丈夫去年花費(fèi)300多萬(wàn)元購(gòu)買的，當(dāng)初她和丈夫曾“大手筆”貸款196萬(wàn)元。
貸款196萬(wàn)還款期限30年，劉瓊和丈夫需要每月還款1.1萬(wàn)元，這對(duì)他倆其實(shí)不算負(fù)擔(dān)。“我在銀行工作每月加上理財(cái)收入能有七八千元，而我丈夫在外企工作平均每月進(jìn)賬一萬(wàn)四五。”劉瓊向記者透露，這套新房屬于期房，靠著家里資助，去年她和丈夫又在市區(qū)購(gòu)買了一套套一住房用于過(guò)渡。
劉瓊和丈夫的父母退休金也相對(duì)較高，因此時(shí)不時(shí)地也資助他們?？紤]到父母未來(lái)也有來(lái)青島居住的打算，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)投資收益也有期待，因此劉瓊和丈夫想再入手一套房產(chǎn)，但在限購(gòu)令下他們無(wú)法買房。“房產(chǎn)新聞我倆幾乎天天看，發(fā)現(xiàn)外地有人假離婚去買房，我倆也籌劃過(guò)一段時(shí)間，但后來(lái)還是放棄了。”劉瓊稱，她認(rèn)為假離婚不是好兆頭，家里父母也一致反對(duì)，最終他們還是放棄了這一念頭。
劉瓊向記者坦言，投資買第三套房，他們更側(cè)重投資性。“這三套房產(chǎn)還是考慮快進(jìn)快出，起碼五年內(nèi)要能出手，投資太久對(duì)我們的資金壓力也是個(gè)挑戰(zhàn)。”
得知限購(gòu)令解除的消息時(shí)，劉瓊和丈夫慶幸“幸福來(lái)得太突然”，不過(guò)抱著投資的心態(tài)去看房，他們感覺越看越糊涂。劉瓊拿出近期的一份報(bào)紙，指著報(bào)紙上披露的數(shù)據(jù)分析。
“8月5日，我市新建商品住宅成交量320套，而解除限購(gòu)的黃島和城陽(yáng)分別占22套和88套，大有直逼成交量半壁江山的趨勢(shì)，而其它限購(gòu)區(qū)市則相對(duì)冷淡，市南區(qū)的成交量現(xiàn)當(dāng)日滑鐵盧。”劉瓊表示，島城新建商品房呈現(xiàn)地域性冰火兩重天景象，這讓她對(duì)買房選哪更找不著北。“黃島、城陽(yáng)大部分購(gòu)買者肯定是剛需購(gòu)房者，我們要在那買，未來(lái)要出手時(shí)價(jià)格肯定不會(huì)炒得太高。但是在市區(qū)買，我們就必須要買144平方米以上的房子，這對(duì)我們還是有資金壓力。”反復(fù)比較下，劉瓊和丈夫在買房區(qū)域選擇上沒(méi)了主意，“還是再等等看吧，看能不能將限購(gòu)解除的套型面積降到100平方米左右，到時(shí)候再出手最合適了。”
人物故事二： 姓名：胡俊(化名)職業(yè)：外企職員收入：家庭年收入25萬(wàn)元左右
二手房稅費(fèi)成“絆腳石”
“買房要趁早！”這是胡俊的買房信條。2009年初，島城房?jī)r(jià)尚位于低點(diǎn)，工作剛兩年的胡俊靠著“東拼西湊”加貸款，在浮山后四小區(qū)花費(fèi)50多萬(wàn)元買下一處套一房，此后該處房?jī)r(jià)呼呼漲，朋友們都說(shuō)他眼光好。
去年年初，“國(guó)五條”一出臺(tái)，胡俊認(rèn)為以后房?jī)r(jià)肯定要漲，于是和家人商量，趕緊湊錢出手，花費(fèi)70多萬(wàn)元購(gòu)置一套套二改善住房。“兩套房子都不大，雖說(shuō)住著也能住得開，但畢竟感覺‘都拿不出手’，還是想換個(gè)大一點(diǎn)的。”胡俊為人豪爽，平時(shí)喜歡招呼朋友來(lái)家聚會(huì)，兩套房子客廳都不大，人一多顯得特別擁擠，這讓胡俊換房的心越來(lái)越迫切。不過(guò)受限購(gòu)令影響，胡俊無(wú)法買第三套房，這讓他買房的念頭只能暫時(shí)封存。
8月份限購(gòu)令解除的消息，將胡俊換房的心重新攪熱，這次他準(zhǔn)備好好規(guī)劃一下。“先將第三套住房定好買下，然后慢慢將兩套小房賣掉。”胡俊稱，畢竟現(xiàn)在有孩子，而且老人還在這邊照顧孩子，肯定不能將兩套小房都賣了再買第三套房子，畢竟租房子還是太麻煩。
胡俊在青島一家私營(yíng)企業(yè)從事市場(chǎng)營(yíng)銷工作，而妻子在一家外資企業(yè)做職員，兩人年收入加獎(jiǎng)金在25萬(wàn)元左右，收入在青島算中等水平。“現(xiàn)在我又到了重新抉擇的時(shí)候了。”胡俊受訪時(shí)說(shuō)，他表示這次換房對(duì)自己很重要，畢竟當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)還不明朗，有的人看漲，有的人看跌，“父母這一輩子的積蓄，我和對(duì)象所有的收入，除日常開支外，幾乎全用于還銀行房貸了。”
限購(gòu)令放開，胡俊和妻子換房行動(dòng)也正式開始，兩人這些天在新樓盤和二手房之間反復(fù)比較，由于好地段的新房144平方米以上的戶型還是少，而二手房144平方米以上的房子總價(jià)都比較高，這讓兩人的換房行動(dòng)進(jìn)入“持久戰(zhàn)”。
另外，胡俊和妻子將手上的兩套房子都掛到中介處，結(jié)果發(fā)現(xiàn)來(lái)看的人很多，但真正要成交的人不多。“第一套房子已過(guò)5年，這樣交易時(shí)稅費(fèi)少了很多。不過(guò)我第二套房子還在5年內(nèi)，交易時(shí)要多1%的個(gè)人所得稅和5.67%的營(yíng)業(yè)稅，這樣就使得房子要不上高價(jià)。”胡俊稱，房子掛出去來(lái)過(guò)很多撥看房者，但有意成交的人卻寥寥無(wú)幾。
據(jù)悉，目前青島二手房房屋買賣過(guò)程中需要繳納的稅費(fèi)主要包括三大稅種和部分小稅費(fèi)，其中三大稅種分別是個(gè)人所得稅、契稅和營(yíng)業(yè)稅，其他稅費(fèi)包含印花稅、登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等等。其中法定買方需要繳納的稅費(fèi)是評(píng)估費(fèi)、契稅、登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、印花稅、公證費(fèi)和中介費(fèi)，賣方需要繳納的是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、手續(xù)費(fèi)、印花稅、中介費(fèi)。“雖然市場(chǎng)上交易稅費(fèi)由買方承擔(dān)，由于部分稅種是按成交總價(jià)的百分比收取，我們賣家房?jī)r(jià)也被拉低了，不然買家不會(huì)多掏這么多稅費(fèi)。”胡俊郁悶地說(shuō)，本想在換房時(shí)“快進(jìn)快出”，孰料背后麻煩事還一大堆，這讓他買房也陷入糾結(jié)的狀態(tài)中。
[專家觀點(diǎn)] 買房換房都應(yīng)量力而為
“不管是投資還是剛需改善，買房都要量力而行。”青島科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理孫杰受訪時(shí)說(shuō)，對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，他堅(jiān)持認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)跌，他稱房?jī)r(jià)還是左右購(gòu)房者“無(wú)形的手”，房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌預(yù)期前提下，購(gòu)房者可根據(jù)自己實(shí)際情況選擇改善。
北大資源青島公司副總裁周利表示：“青島的放開限購(gòu)是由點(diǎn)及面，逐步放開政策，這可以說(shuō)是政府的一個(gè)試驗(yàn)。因?yàn)榫唧w效果要看市場(chǎng)的反饋。分區(qū)域與戶型放開限購(gòu)，可以看出主要是針對(duì)投資性需求。尤其是黃島跟城陽(yáng)，除本地居民外主要還是以投資客為主。”他也提到，放開144平以上的限購(gòu)也主要是針對(duì)比較有實(shí)力的中產(chǎn)階級(jí)，畢竟目前中國(guó)的有錢人比較缺乏投資環(huán)節(jié)的，這樣可以為他們?cè)黾右恍┩顿Y的渠道。
“遇到新政策，恐慌性改善住房完全沒(méi)必要，買房換房都要量力而行。”太平洋房屋山東區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人趙玉科介紹說(shuō)，著急換房者若因換房背上一屁股債，不僅影響自己和家人的生活質(zhì)量，還讓自己背負(fù)巨大的還債壓力，這樣讓整個(gè)家庭都處于風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)中，這完全沒(méi)有必要。“市民要換房時(shí)可以降低一點(diǎn)生活標(biāo)準(zhǔn)，但必須要讓整個(gè)家庭有應(yīng)急資金保障。”
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