8月下旬,廣東第二家萬象城將落戶汕頭。
稍早之前的今年4月,全國第六座萬象城在鄭州開業(yè)。未來幾個月內(nèi),華潤置地全國第七座和第八座萬象城將在重慶、無錫陸續(xù)開業(yè)。而在今年以前,其運(yùn)營的五座萬象城中,除深圳外,其余均位于杭州、沈陽、成都、南寧等二三線城市。
從中可見,華潤置地有限公司(01109,HK)萬象城的布局似有一條清晰脈絡(luò),即落子二三線城市。在業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場供大于求之際,華潤置地為何逆勢而進(jìn)?
記者通過采訪華潤置地副總裁孔小凱、高力國際董事陳厚橋、高緯環(huán)球深圳總經(jīng)理董韶川發(fā)現(xiàn),華潤置地布局二三線城市多因拿地機(jī)會所致。
截至目前,華潤置地方面并沒有萬象城只進(jìn)軍二三線城市這類說法,孔小凱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,現(xiàn)在之所以多建在二三線,主要還是被這些城市所釋放的地塊所吸引。
在孔看來,華潤置地在各地布局萬象城時,有兩方面考慮因素,一是戰(zhàn)略規(guī)劃,二是拿地機(jī)會。孔小凱稱,“當(dāng)然想進(jìn)入一線城市,但要有好的拿地機(jī)會”,萬象城項目只用中心區(qū)域或者將來可成為中心區(qū)域的地塊。他舉例道,此次進(jìn)軍汕頭,與項目地塊位于核心地帶、拿地時機(jī)好關(guān)系密切。
公開信息顯示,已開業(yè)的六座萬象城中,深圳項目地處羅湖,杭州項目地處錢江新城,沈陽項目地處金廊、成都項目地處成華區(qū),南寧項目地處清秀區(qū),鄭州項目地處二七區(qū),均是當(dāng)?shù)睾诵膮^(qū)域。
這是否意味著,能以合適價格拿到中心區(qū)域地塊,就可規(guī)劃萬象城?據(jù)董韶川介紹,業(yè)內(nèi)選擇商業(yè)地產(chǎn)的落地城市時,主要考慮四方面,一是城市人口總量,二是人均可支配收入,三是該地區(qū)人口結(jié)構(gòu),四是在當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)習(xí)慣下養(yǎng)成的消費(fèi)意識。在他看來,杭州、成都等萬象城項目有一個共性,即當(dāng)?shù)赜凶非髸r尚的消費(fèi)習(xí)慣。因此他推測華潤置地在考察項目地時,可能很看重消費(fèi)意識。
“我們考察時有一份很詳細(xì)的評價模型”,孔小凱稱。
對于萬象城的布局風(fēng)格,陳厚橋表示贊同,其早在2010年就曾提出二線城市商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險小于一線城市,如今仍堅持這一觀點(diǎn),只不過他給這一定義增添了限定詞,要分商場、商務(wù)而論。
在陳看來,雖然不論一線還是二線城市,當(dāng)下市場均處在供大于求狀態(tài),但是兩類區(qū)域的特點(diǎn)并不相同。其表示,一線城市盤子大,競爭激烈,商場自發(fā)的調(diào)整程度高于二線城市,所以百貨關(guān)門情況更多;二線城市市場相對較小,雖然寫字樓的風(fēng)險大于一線,但是若能多做商場、少做商務(wù),并成為獨(dú)一無二的地標(biāo)性建筑,將免受影響。
華潤置地財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,其毛利潤率從2010年開始增長放緩,在2011年達(dá)到一個小頂峰后,便一直在下降。
巧合的是,華潤置地現(xiàn)運(yùn)營的六座萬象城,除深圳萬象城外,位于其他二三線城市的五座萬象城,均在2010年之后開業(yè)。毛利潤率下降,是否同華潤置地將商業(yè)地產(chǎn)布局二三線城市有關(guān)?
孔小凱解釋稱,毛利潤率下降的主因是土地價格升高,壓縮了開發(fā)商的盈利空間,下降主要涉及銷售物業(yè)部分,并不涉及投資物業(yè)。
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