“房價真的降了！”這是人們近來熱議的話題。2014年上半年，注定將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的重要時間節(jié)點；在這半年中，樓市整體出現(xiàn)了明顯下行態(tài)勢。
是階段性調(diào)整還是拐點已至
樓市上一次明顯下行是在2011年，當年1月，限購政策出臺，全年樓市呈下降態(tài)勢。而此次樓市價格下降，則是由于市場供求關系發(fā)生了變化。今年農(nóng)歷新年之后，樓市持續(xù)轉(zhuǎn)涼。4月份，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變動情況中，房價環(huán)比下降的城市有8個；5月份，驟升至35個；6月份，這一數(shù)據(jù)又變成了55個。
按照規(guī)律，樓市每3年左右會有一次調(diào)整。此次樓市下跌，是階段性調(diào)整還是10余年總體上漲趨勢之后的市場拐點？
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹認為，去年房地產(chǎn)銷售面積和銷售額增長迅速，高基數(shù)之下，今年很難再維持去年的增速。且限購幾年來，投資投機性需求已漸漸退出市場，剛需成為購買主力，而剛需在3年至5年內(nèi)不會重復購買，去年買得多今年自然買得少。此外，住房貸款成本的持續(xù)攀升和額度減少也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。
秦虹判斷，龐大的自住性需求量是維持市場信心的根基。目前，我國24歲至28歲的年輕人達1.2億，其中，約8000萬在城鎮(zhèn)居住，是婚房需求的主體；39歲至49歲的高儲蓄率人口有2.2億，構成改善性住房的主體?？傊@樣的人口結(jié)構決定了住房的真實需求仍然很大，可以支撐市場發(fā)展。
因此，“看好后市，目前只是階段性調(diào)整”是相當一部分人的看法。當然，也不乏認為拐點已至的聲音。國務院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示，房地產(chǎn)靴子落地估計就在一兩年內(nèi)。“構成中國房地產(chǎn)70%以上住宅的需求峰值是1200萬套至1300萬套，預計今年就能達到這個峰值，之后基本是走平甚至逐步回調(diào)，幾年以后，可能房地產(chǎn)投資要增長5%的難度都相當大，目前就是一個歷史性拐點。”劉世錦說。
是繼續(xù)限購還是取消限購
為了遏制房地產(chǎn)市場過快上漲的趨勢，2011年初樓市調(diào)控措施出臺，其中“限購”是影響最大的一項措施。隨著樓市下行壓力增大，今年上半年，有購房意愿者大多持幣觀望，樓市庫存壓力日漸增大。一些地方試圖放松限購，出手救市。截至目前，已經(jīng)有呼和浩特、濟南等城市明文放松限購，還有眾多城市已經(jīng)實際上放松了對限購的執(zhí)行。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，在樓市降溫的背景下，受制于土地財政的壓力，地方政府松動調(diào)控政策已成定局，各地都會有不同程度的松綁政策出臺。
在接受記者采訪時，多位專家明確表示，樓市明顯供大于求的城市可適當放松限購。不過，秦虹認為，“不實事求是的放松限購是危險的。”她說，個別中心城市購房需求仍然很大，一旦取消購房資格限制，短期內(nèi)或許沒有大量人口買房，但在房價預期上漲時，需求便會涌入市場，這違背了抑制投資投機性需求，保證合理購房需求的調(diào)控初衷。
對于限購逐步放松之后可能出現(xiàn)的效果，有業(yè)內(nèi)人士認為，目前樓市下行趨勢較為明顯，地方救市效果短期內(nèi)難有明顯影響。也有人認為，不管限購是否放松，信貸政策對樓市影響更多，一旦信貸政策趨于寬松，樓市形勢將有可能改變。
綜合各方觀點，無論是階段性調(diào)整還是歷史性拐點，當前都應避免房價大漲大跌，從促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和更好地解決人們的居住問題的角度出發(fā)，慎重決定相關政策的調(diào)整。
棚改模式啟動多元發(fā)展路徑
樓市變化多端，多層次的住房供應體系要求市場發(fā)揮作用，更要求政府在必要時進行調(diào)控。
當前，“雙向調(diào)控”是樓市政策的主基調(diào)。其實，“雙向調(diào)控”可以理解為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，明顯供大于求的城市千方百計消化庫存，而供應緊張的城市給剛需以適當?shù)膬?yōu)惠；也可以理解成政府在因過度投機導致的房價過快上漲的城市采取的調(diào)控措施，在調(diào)控房價的同時，政府還提供了保障性住房為市場“托底”。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設部公布了上半年保障性安居工程的進展情況。據(jù)了解，全年計劃新開工保障性安居工程700萬套，其中，棚戶區(qū)改造470萬套，占比超過一半。截至6月底，今年已開工保障性安居工程530萬套，基本建成280萬套，分別達到年度目標任務的76%和58%。
從數(shù)字可以看出，保障性安居工程進展順利，棚改是其中的重頭戲。為此，國家出臺政策，鼓勵加大棚改力度。6月26日，銀監(jiān)會宣布，批復同意國家開發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部，為全國棚改提速提供成本適當、長期穩(wěn)定的建設資金。
“我國房地產(chǎn)市場正處于增長換擋期、結(jié)構調(diào)整期、政策完善期。要在穩(wěn)增長與惠民生中求得平衡，加大棚戶區(qū)改造力度是重要選擇。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說。
房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)下行趨勢之時，加大棚改的力度能夠?qū)_房地產(chǎn)對經(jīng)濟下行的影響。數(shù)據(jù)顯示，以最早開展棚戶區(qū)改造的遼寧省為例，2005年以來，遼寧省棚戶區(qū)改造累計投入建設資金700多億元，可拉動投資2500億元以上，遼寧省棚戶區(qū)改造創(chuàng)造帶動約12萬人次實現(xiàn)就業(yè)和再就業(yè)。
總之，加大棚戶區(qū)改造力度，可較大程度改變房地產(chǎn)市場的供應格局。
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