5月份掛牌，前兩天才簽約，而且每平方米降了差不多2000元，急于換房的朱小姐沒想到這次賣房過程那么曲折，不管她是否接受，樓市“淡夏”已經(jīng)成為不爭的事實。

 

由于巨大的庫存以及開發(fā)商資金壓力，業(yè)內(nèi)對樓市預(yù)期不太樂觀，預(yù)言樓市在“金九銀十”期間也很難回暖，這波調(diào)整行情甚至年內(nèi)都不會結(jié)束。

 

消化庫存面積或需一年半

 

上周黃浦區(qū)誕生有史以來土地出讓樓板價最高的一幅宅地，然而，它的“鄰居”并沒有像往常那樣坐地起價象，相反，目前仍在優(yōu)惠促銷，“全款九五折優(yōu)惠，貸款九八折優(yōu)惠”。

 

低迷氣氛持續(xù)，供大于求是重要原因。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，上海新建住宅庫存一度突破1150萬平方米，創(chuàng)2011年限購以來的庫存新高。截至昨晚7點仍在1149.54萬平方米的高位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)近6個月的上海樓市去化率計算，加上接下來還有大量房源入市，現(xiàn)有的庫存面積要完全消化，大約需要一年半。在供大于求的市場背景下，7月上海樓市供應(yīng)量進(jìn)一步減少。據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，7月上海樓市預(yù)計將有25個住宅（20個公寓，5個別墅）開盤或加推，環(huán)比大幅萎縮60.94%，同比減少26.47%。

 

除了供需關(guān)系以外，資金壓力也是開發(fā)商面臨的一個難關(guān)。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，房地產(chǎn)信托是當(dāng)前開發(fā)商融資的重要渠道，尤其是對于申請銀行貸款萬分艱難的中小房企更是如此。通過測算房地產(chǎn)信托到期規(guī)模，可知開發(fā)商，尤其是中小開發(fā)商的資金壓力大小。基于樓市庫存，房企的資金面，加上年度銷售指標(biāo)的壓力，樓市在“金九銀十”期間也很難回暖，調(diào)整行情甚至年內(nèi)都很難結(jié)束。

 

學(xué)區(qū)房掛牌價微調(diào)

 

時至7月，全市小學(xué)報名期基本結(jié)束，滬上學(xué)區(qū)房也面臨“淡夏”的考驗。雖然全市學(xué)區(qū)房帶看量并未減少，但是“只看不買”已很平常。

 

在真實購房需求降低的情況下，二手房學(xué)區(qū)房降價促銷變成了成交法寶。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部抽樣調(diào)查顯示，7月至今，閔行七寶、嘉定南翔、閘北永和陽城、長寧古北等板塊，學(xué)區(qū)房已開始降價促銷。環(huán)比上月同期，降價幅度普遍在2%—5%。部分板塊甚至出現(xiàn)學(xué)區(qū)房低價拋盤，降價幅度超過10%。

 

在閔行七寶，對口明強(qiáng)東校的蓮浦府邸二期，一套原掛牌950萬元的280平方米聯(lián)排別墅，最終業(yè)主主動讓價135萬元成交。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐體育公園分行經(jīng)理李成志表示，該類房源在2013年高峰期的成交價是1000萬元以上，在2012年下半年的成交價是850萬元。

 

近日，記者從上海市多家房產(chǎn)中介獲悉，部分區(qū)域?qū)W區(qū)房掛牌價出現(xiàn)微調(diào)。對口浦東新區(qū)福山外國語小學(xué)分校的證大家園，一套88平方米的兩室戶目前報價320萬元，上個月報價還是345萬元；在多所名校聚集的靜安區(qū)，靜安麗舍二手房掛牌價從前幾個月的4.8萬/平方米降至4.5萬元/平方米。

 

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟分析道，“部分學(xué)區(qū)房的降價更多是季節(jié)因素。少量學(xué)區(qū)房微調(diào)，對上海樓市的走向沒有太大價格影響。”近年來，申城學(xué)區(qū)房的房價相對比較穩(wěn)定，最近出現(xiàn)微調(diào)或和交易規(guī)律有關(guān)。一般而言，暑假期間，家長沒有太大的升學(xué)、擇校壓力，對學(xué)區(qū)房的需求不大；每年春節(jié)前后、新生報名前兩三個月，學(xué)區(qū)房的需求、交易會明顯增多，進(jìn)入學(xué)區(qū)房交易高峰。