在半遮半掩之中，呼和浩特率先為商品房限購(gòu)松綁拉開(kāi)了一條口子。

一周之后，濟(jì)南擬取消限購(gòu)的消息爆出，人們猜測(cè)會(huì)不會(huì)打響正式取消限購(gòu)的第二槍。

盡管呼和浩特是以文件形式將“取消限購(gòu)”落地的“第一城”，但此前各地政府“小動(dòng)作”不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南寧、天津、無(wú)錫、?？?、溫州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購(gòu)政策已作調(diào)整。除此之外，福建、杭州、長(zhǎng)沙、寧波、沈陽(yáng)、昆明等城市放松限購(gòu)的市場(chǎng)傳聞也沸沸揚(yáng)揚(yáng)。今年以來(lái)，已有至少16個(gè)城市采取或直接放松限購(gòu)條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉與土地成交低迷有關(guān)。國(guó)土資源部土地市場(chǎng)成交公示中，已連續(xù)幾個(gè)月不見(jiàn)呼和浩特和濟(jì)南的蹤影。這讓嚴(yán)重依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府開(kāi)始坐不住了。

呼和浩特的做法為處在政策觀望階段的各地政府提供了想象空間。然而，老百姓更關(guān)注的是，限購(gòu)與不限購(gòu)，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生多大影響?“限購(gòu)”松綁能否改變樓市價(jià)格走勢(shì)?

朝令夕改為哪般

6月20日，呼和浩特發(fā)布限購(gòu)松綁通知，其中提到，要充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，取消商品房銷(xiāo)售方案?jìng)浒钢贫?，居民?gòu)買(mǎi)商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，不再對(duì)購(gòu)房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢。

不過(guò)在當(dāng)日15:30左右，該文件被撤回。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政府文件有兩個(gè)字打印錯(cuò)誤，需要重新發(fā)布。6天之后，這份名為《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》的文件再次出臺(tái)，(含二套住房)”被改為“(含二手住房)”。

錯(cuò)字改正，取消限購(gòu)的本意卻沒(méi)有改。有趣的是，救市政策的朝令夕改并非呼市一家。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，這幾年，沈陽(yáng)、佛山、蕪湖等城市，都經(jīng)歷了樓市救市“一日游”的現(xiàn)象。最先開(kāi)始松綁限購(gòu)“一日游”的城市是佛山。2011年10月11日，佛山住建局發(fā)文稱(chēng)，從即日起對(duì)四類(lèi)人群放寬限購(gòu)。不過(guò)，在當(dāng)天深夜23點(diǎn)24分，佛山住建局又緊急發(fā)布通知表示暫緩執(zhí)行。此事發(fā)生一個(gè)月后，成都一度放松限購(gòu)政策，將限購(gòu)范圍從以家庭為單位放松至以個(gè)人為單位，經(jīng)媒體披露后，這一政策口子隨后又被收緊。其后的2012年2月9日，安徽省蕪湖市政府出臺(tái)了多項(xiàng)購(gòu)房補(bǔ)助、補(bǔ)貼政策。不過(guò)，僅三天后，蕪湖市發(fā)文暫停了此政策。

對(duì)于松綁政策“一日游”現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這是迫于輿論的影響才“收回成命”。沈陽(yáng)放松限購(gòu)政策曝光之后遭遇了輿論壓力。“地方壓力比較大，一旦有一個(gè)地方推倒了限購(gòu)令，其他地方也會(huì)跟進(jìn)。”呼市已明確取消限購(gòu)令，相關(guān)部門(mén)并未制止。對(duì)此，楊紅旭表示，這意味著未來(lái)基本上不會(huì)出現(xiàn)“一日游”了。

坐不住的地方政府

近幾個(gè)月的土地成交量低迷，讓地方政府的財(cái)政腰包癟了下來(lái)。

權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的庫(kù)存統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年年底呼市的住宅去庫(kù)存周期達(dá)37個(gè)月，排在全國(guó)35個(gè)大中城市之首，按照目前的去化速度(指某地區(qū)過(guò)去開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的剩余量和新開(kāi)盤(pán)的剩余量總和的售空速度)，未來(lái)消化庫(kù)存周期至少需要10年。

與此同時(shí)，需求不足導(dǎo)致成交量下降。6月1日，中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的一份報(bào)告指出，上漲近兩年的中國(guó)百城房?jī)r(jià)，在今年5月份出現(xiàn)掉頭向下的跡象。呼市位列百城跌幅榜中的第二位，不少受訪者表示已經(jīng)多少感受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種變化，最明顯的就是二手房不好賣(mài)了。

濟(jì)南的成交情況也不容樂(lè)觀。根據(jù)濟(jì)南住建委官方數(shù)據(jù)，2014年5月新建住宅網(wǎng)簽面積33.8萬(wàn)平方米，同比下滑44.57%，環(huán)比下滑27.47。而今年1~6月，濟(jì)南商品住宅成交套數(shù)約為20479套，較去年同期下降33.88%，商品住宅總銷(xiāo)售額同比降幅約為32.33%。

去化慢、庫(kù)存多、成交量下降，加之資金回籠慢以及銀行貸款政策的限制讓開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市感到迷茫，對(duì)土地“招拍掛”失去熱情，開(kāi)發(fā)商的觀望態(tài)度在三四線城市表現(xiàn)得尤為明顯。

5月30日，佛山市順德區(qū)一地塊因在掛牌期限內(nèi)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)而流拍。這已經(jīng)是5月份以來(lái)，順德流拍的第四宗商住用地了。5月7日，珠海平沙新城的珠國(guó)土儲(chǔ)2014-22號(hào)地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)，截至4月底，三四線城市的土地流標(biāo)率較去年年末增加了10個(gè)百分點(diǎn)至26%。而二線城市僅增長(zhǎng)3%，一線城市則自5%縮減至3%。

面對(duì)萎靡不振的市場(chǎng)，多地政府開(kāi)始為救市“摩拳擦掌”。地產(chǎn)評(píng)論人劉光宇指出，一方面，各地方迫于中央堅(jiān)持宏觀調(diào)控不動(dòng)搖思路的壓力，另一方面又因?yàn)橹醒?ldquo;分類(lèi)調(diào)控”指導(dǎo)下的引導(dǎo)以及庫(kù)存壓力的陡增，不得不采取放松限購(gòu)的手段刺激需求。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩告訴中國(guó)青年報(bào)記者，房地產(chǎn)把國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中很多產(chǎn)業(yè)都連到一起，所以當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下行時(shí)，這些行業(yè)的需求都會(huì)受到影響，因此會(huì)影響GDP的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格下跌，“政府賣(mài)地賣(mài)不了，加上開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅和費(fèi)上不來(lái)，收入會(huì)受到影響，有的地方政府沒(méi)辦法正常運(yùn)轉(zhuǎn)”。

限購(gòu)是與非

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存預(yù)測(cè)，除個(gè)別城市外，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)限購(gòu)政策會(huì)在多個(gè)城市完全退出。他對(duì)中國(guó)青年報(bào)記者表示，現(xiàn)在的政策導(dǎo)向是穩(wěn)增長(zhǎng)，基本上是適度寬松的政策。政府的基本思想是“用市場(chǎng)手段解決樓市問(wèn)題，而不是用調(diào)控手段”。

陳寶存認(rèn)為，限購(gòu)政策是“重大堰塞湖政策”。限購(gòu)政策不但未消滅需求，而且積攢需求。分類(lèi)調(diào)控是已經(jīng)明確的樓市調(diào)控政策，每個(gè)地方根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷。“未來(lái)樓市走向取決于信貸政策”，他說(shuō)，限購(gòu)與否對(duì)樓市的影響并不顯著。

董藩也表示，限購(gòu)松綁的作用有限，“因?yàn)橐惶追孔訋资f(wàn)元、上百萬(wàn)元，甚至在北京、上海要幾百萬(wàn)元，所以只取消限購(gòu)，貸款不配合，市場(chǎng)很難有特別明顯的回暖。”

楊紅旭持同樣觀點(diǎn)，短期內(nèi)市場(chǎng)在降溫，僅靠一個(gè)限購(gòu)政策的放松，難以使市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。“很多城市本來(lái)就沒(méi)有限購(gòu)，但還是在降溫，所以限購(gòu)并不是影響樓市的最關(guān)鍵的因素。”

限購(gòu)政策最早出現(xiàn)在2010年4月17日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》中，“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。”目前實(shí)施限購(gòu)政策的城市有40多個(gè)。

劉光宇認(rèn)為，限購(gòu)政策剛開(kāi)始實(shí)施時(shí)，對(duì)“不合理住房需求”的殺傷力非常強(qiáng)，很好地起到了抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)聲而降。但是時(shí)間一長(zhǎng)，“藥效”冷卻，其弊端也不斷被激發(fā)出來(lái)。像汽車(chē)限購(gòu)一樣，有的人本來(lái)沒(méi)有買(mǎi)車(chē)打算，但是因?yàn)橄拶?gòu)所以非常珍惜購(gòu)車(chē)資格，于是全家齊上陣，就是為了碰個(gè)彩頭也要拼上一把，從而一定程度上刺激了需求。這種需求實(shí)際上對(duì)真正的剛需是不公平的。

讓市場(chǎng)恢復(fù)還需具備哪些條件呢?董藩認(rèn)為，“限貸”要松綁。同時(shí)，三四線城市之前放地量太多，若要促進(jìn)交易，還要宣布緊縮土地供應(yīng)，以促進(jìn)當(dāng)前市場(chǎng)恢復(fù)。否則，民眾擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，處在觀望狀態(tài)，交易得不到恢復(fù)。

楊紅旭表示，影響樓市的因素主要有四：首先是信貸政策，現(xiàn)在的信貸政策較緊，首套房貸折扣非常少，房貸政策偏緊，制約了一些合理需求的釋放。第二，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，導(dǎo)致購(gòu)房能力下降。第三，去年部分城市房?jī)r(jià)大漲，導(dǎo)致購(gòu)房能力降低，大漲之后必然會(huì)有一個(gè)調(diào)整。第四，現(xiàn)在供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)在部分城市庫(kù)存壓力非常大，銷(xiāo)售周期也很長(zhǎng)，需要刺激需求。

供應(yīng)和需求的變化左右著房?jī)r(jià)，那么影響房?jī)r(jià)的供需關(guān)系是怎樣形成的?日前，長(zhǎng)江商學(xué)院金融學(xué)教授、DBA項(xiàng)目與校友事務(wù)副院長(zhǎng)陳龍?jiān)凇敦?cái)經(jīng)》雜志上撰文，分析了更深一步的機(jī)理。他說(shuō)：“房?jī)r(jià)上漲的最大驅(qū)動(dòng)力并不是剛需，而是貨幣。”

陳龍認(rèn)為，在1990年～2013年這段時(shí)間里，房?jī)r(jià)更多是被貨幣而非收入或?qū)嶋H經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所驅(qū)動(dòng)，房?jī)r(jià)的漲幅最主要是一個(gè)貨幣現(xiàn)象。

具體而言，房?jī)r(jià)漲幅和人均收入、實(shí)際GDP、名義GDP、CPI、M0、M1和M2的相關(guān)性分別為35%、35%、40%、31%、52%、63%和71%。從這組數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及收入增長(zhǎng)的相關(guān)性是最低的，均為35%;與貨幣漲幅的相關(guān)性卻是最高的，尤其和廣義貨幣，高達(dá)71%;這說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的最大驅(qū)動(dòng)力并不是剛需，而是貨幣。另一個(gè)有意思的證據(jù)是，房?jī)r(jià)和當(dāng)年CPI的關(guān)系并不緊密。在過(guò)去24年中，當(dāng)年M2的增長(zhǎng)率和次年CPI漲幅的相關(guān)性高達(dá)63%，即M2的增加先和房?jī)r(jià)密切相關(guān)，然后才傳導(dǎo)到CPI，而且CPI的增幅低于房?jī)r(jià)。

陳龍表示，一個(gè)國(guó)家的貨幣政策可以有多個(gè)目的，但通脹之錨必須選準(zhǔn);否則貌似通脹溫和，實(shí)際上催生資產(chǎn)泡沫。由于中國(guó)央行獨(dú)立性有限，也由于CPI漲幅貌似溫和，貨幣政策在很大程度上被經(jīng)濟(jì)和匯率政策驅(qū)動(dòng)。其結(jié)果是產(chǎn)生了世界最貴的房?jī)r(jià)之一地區(qū)，以及讓公眾缺乏信心的貨幣政策。

超發(fā)的貨幣引發(fā)了樓市的投資需求，加之地方政府的“謹(jǐn)慎”供地，供不應(yīng)求的局面讓房?jī)r(jià)降不下來(lái)。

然而，雖然一些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)急需資金，但相當(dāng)一部分人擔(dān)心，如果貿(mào)然改變貨幣政策，給資金松綁，可能會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。