從4月份以來(lái)，包括福建、銅陵、沈陽(yáng)、無(wú)錫等多個(gè)省市，都陷入了救樓市“政府放風(fēng)—輿論聚焦—反響強(qiáng)烈—政府辟謠”的怪圈。
然而，呼和浩特的兩次公文發(fā)布，直接撕開(kāi)了地方政府迫切救市的遮羞布。記者獲悉的政府文件內(nèi)容是，居民購(gòu)房不再要求提供住房套數(shù)查詢(xún)證明，意即完全取消限購(gòu)。
至此，呼和浩特成為第一個(gè)真正扛起救樓市大旗的省會(huì)城市。市場(chǎng)的解讀是，中央或?qū)Φ胤骄仁行袨殚_(kāi)始默認(rèn)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，呼和浩特之后，有多少跟風(fēng)者？曾經(jīng)瘋漲的樓市，真的容不得下跌嗎？救樓市是避免市場(chǎng)崩盤(pán)還是強(qiáng)拉房?jī)r(jià)？
“呼和浩特樓市接近崩潰，有其特殊性，原則上，住建部仍要求省會(huì)城市不能公開(kāi)放松限購(gòu)，更多只能暗中執(zhí)行。”一位參加5月底住建部廣東座談會(huì)的人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
目前，廣州、沈陽(yáng)、無(wú)錫等城市都已在暗中放松限購(gòu)，“只做不說(shuō)”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有杭州、天津、長(zhǎng)沙等約20個(gè)城市通過(guò)放寬落戶(hù)條件、大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款等方式，直接或間接地實(shí)行了“寬松”。
蹊蹺的取消限購(gòu)
呼和浩特公開(kāi)救市過(guò)程充滿(mǎn)了戲劇性。
6月20日，呼市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處官網(wǎng)發(fā)出《關(guān)于切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》的通知，提出居民購(gòu)買(mǎi)商品住房（含二套住房）時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢(xún)證明。
盡管全文回避了“取消限購(gòu)”幾個(gè)字，但不再對(duì)購(gòu)房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢(xún)，意味著徹底放開(kāi)限購(gòu)，由此引發(fā)輿論高度關(guān)注。
5天后的25日，呼市房管局稱(chēng)，因出現(xiàn)兩個(gè)字打印錯(cuò)誤而緊急收回了上述《通知》，其文件也從官網(wǎng)撤銷(xiāo)。
對(duì)此，就連某地方規(guī)劃國(guó)土委內(nèi)部人士也對(duì)本報(bào)記者表示，地方文件成文都是字斟句酌，打印錯(cuò)誤只是借口，呼和浩特的救市可能又是“一日游”。
“先讓媒體報(bào)出來(lái)，結(jié)果反響過(guò)大，政府心里沒(méi)底，就向住建部請(qǐng)示，住建部明確表示不允許，呼市只能以打錯(cuò)字為由收回去了。”某市國(guó)土局人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，這是他從呼和浩特房管局內(nèi)部了解到的情況。
但意外的是，呼和浩特在26日晚間，把上述《通知》改動(dòng)了一個(gè)字后重新發(fā)出。呼市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處正式發(fā)表“更正聲明”稱(chēng)，將第七項(xiàng)第二行括號(hào)內(nèi)“含二套住房”改為“含二手住房”。
這也意味著，此前被認(rèn)為是救市禁區(qū)的限購(gòu)“紅線(xiàn)”，由呼和浩特率先打破。
“很可能是又和住建部反復(fù)溝通了，住建部也知道呼和浩特存在的問(wèn)題，最終只能默認(rèn)放行吧。”上述國(guó)土局人士對(duì)記者說(shuō)，呼和浩特編出打印錯(cuò)誤的插曲恰恰也說(shuō)明，地方與中央的艱難博弈。
“按道理，只改一個(gè)字，是不需要收回文件的，何況二手住房也不是大問(wèn)題，原本商品住房里沒(méi)有單指新建商品房，已經(jīng)包括了所有商品房。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉分析稱(chēng)，這只能說(shuō)明地方政府的謹(jǐn)慎和糾結(jié)心態(tài)。
而在呼和浩特之前，公開(kāi)發(fā)文救市的城市還有銅陵和沈陽(yáng)。
安徽銅陵被稱(chēng)為“裸奔”救市，但從5月1日起實(shí)施的文件被媒體報(bào)道后，立刻從網(wǎng)上撤銷(xiāo)，此后再未公開(kāi)。沈陽(yáng)市房管局人士則告訴記者，沒(méi)有放開(kāi)限購(gòu)，“不是我們說(shuō)了算，沈陽(yáng)放不放開(kāi)，要問(wèn)市里，要問(wèn)中央。”
更早前，福建的“閩十條”，以及寧波、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、杭州等地都傳出救市版本，但最終政府主管部門(mén)均予以否認(rèn)。
市場(chǎng)深陷調(diào)整
上述參加廣東座談會(huì)的人士告訴記者，住建部的風(fēng)向是，要求省會(huì)城市原則上不能放開(kāi)限購(gòu)。作為省會(huì)城市，呼市何以能成功突圍？
“呼和浩特雖屬于省會(huì)城市，但從人口規(guī)模上，還不及很多三線(xiàn)城市，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，屬于典型的資源型城市。如今放開(kāi)，只能說(shuō)明呼和浩特房地產(chǎn)太供過(guò)于求了。”上述人士說(shuō)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特常住人口300萬(wàn)人，其中城市人口僅200萬(wàn)人。
中原地產(chǎn)根據(jù)呼和浩特房地產(chǎn)官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，呼和浩特新建商品房成交套數(shù)為3780套，而目前可售庫(kù)存高達(dá)約12萬(wàn)套。按照目前的去庫(kù)存速度，需要10年之久。但最近5年，政府出讓住宅用地合計(jì)2120萬(wàn)平米，未來(lái)潛在供應(yīng)還有10萬(wàn)套以上。
“呼和浩特樓市瀕臨崩潰，問(wèn)題遠(yuǎn)不止庫(kù)存過(guò)大，而是城市的有錢(qián)人現(xiàn)在手里都沒(méi)錢(qián)了。”張大偉說(shuō)，在房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)調(diào)整雙重疊加時(shí)期，呼和浩特的需求急劇萎縮。
與海口、武漢、貴陽(yáng)等城市以推進(jìn)城鎮(zhèn)化、購(gòu)房落戶(hù)的名義曲線(xiàn)救市不同的是，呼和浩特雖然也是打著新型城鎮(zhèn)化的旗號(hào)，但卻沒(méi)有解決落戶(hù)問(wèn)題，很顯然只是為了刺激樓市。
地方政府絞盡腦汁刺激樓市背后，一個(gè)原因在于，房地產(chǎn)確已進(jìn)入深度調(diào)整期，除一線(xiàn)城市降幅相對(duì)偏低外，二三四線(xiàn)新樓盤(pán)已經(jīng)從4月份前遮遮掩掩地暗降，轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃翊髲埰旃牡孛鹘?。房地產(chǎn)市場(chǎng)突如其來(lái)的逆轉(zhuǎn)令整個(gè)行業(yè)始料未及。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-5月，54個(gè)城市共銷(xiāo)售住宅96.8萬(wàn)套，同比下調(diào)幅度達(dá)到了22.5%。
“現(xiàn)在土地難賣(mài)，流拍現(xiàn)象普遍，各地房地產(chǎn)投資增速更是大幅下降，這些都令地方政府坐立不安。”浙江某市國(guó)土局內(nèi)部人士表示，由于銀行去杠桿，過(guò)去開(kāi)發(fā)商利用高杠桿率投資過(guò)度的長(zhǎng)三角地區(qū)，成為庫(kù)存積壓的重災(zāi)區(qū)。
記者發(fā)現(xiàn)，江蘇、浙江、上海三地上萬(wàn)宗房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，均放在淘寶網(wǎng)上拍賣(mài)，但競(jìng)拍者寥寥無(wú)幾。溫州中級(jí)法院一位法官告訴記者，很多都是二次掛牌，仍然無(wú)人問(wèn)津。
多地“只做不說(shuō)”
值得注意的是，最近宏觀風(fēng)向開(kāi)始轉(zhuǎn)變，中央“微刺激”政策已經(jīng)明確，重提保住7.5%下限。
6月份以來(lái)，黑龍江、河北、四川、廣東、山西等多個(gè)省份均出臺(tái)了力度頗大的穩(wěn)增長(zhǎng)措施；其中，包括棚戶(hù)區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施等投資占據(jù)著打頭陣的位置，成為穩(wěn)增長(zhǎng)最重要的砝碼。
但房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在又成為敏感詞，地方公開(kāi)救市容易激起民怨，且將背負(fù)重走過(guò)去老路的罵名，因此更多地方政府采取“只做不說(shuō)”的策略。從“多地被曝出已事實(shí)上放開(kāi)限購(gòu)，但官方均對(duì)外否認(rèn)”就可看出端倪。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，沈陽(yáng)在收回放松方案之后，轉(zhuǎn)入了“地下”。具體操作就是跟開(kāi)發(fā)商打好招呼，如果有購(gòu)房者來(lái)買(mǎi)房，確實(shí)有誠(chéng)意下單，才能告訴對(duì)方可以放松，而不能在售樓處明目張膽地張貼限購(gòu)取消的通知。
上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，市場(chǎng)機(jī)制與新型城鎮(zhèn)化是中央的大政方針，“雙向調(diào)控”和“分類(lèi)指導(dǎo)”又是今年國(guó)家房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。類(lèi)似呼和浩特這樣樓市萎靡、房?jī)r(jià)止?jié)q的城市，取消限購(gòu)，理由倒也充分。
不久前，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊對(duì)于未來(lái)地方政府如何調(diào)整樓市政策表態(tài)稱(chēng)，各地調(diào)整樓市政策的總基調(diào)是，“始終鼓勵(lì)保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求”；而是否取消限購(gòu)，每個(gè)地方應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況做出判斷。
從供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是天津?yàn)I海新區(qū)，還是沈陽(yáng)、呼和浩特，樓市的通病都是庫(kù)存過(guò)大，供求關(guān)系失衡。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)初作為控制房?jī)r(jià)快速上漲的短期性、行政性應(yīng)急措施，限購(gòu)已經(jīng)不適應(yīng)目前樓市下行的大環(huán)境。
但令人不解的是，既然決定權(quán)在于地方，多個(gè)城市又確實(shí)面臨供應(yīng)過(guò)剩、房?jī)r(jià)下跌問(wèn)題，為何地方政府對(duì)于取消限購(gòu)和救市措施如此惶恐？
“一方面來(lái)自輿論壓力，另一方面其實(shí)還是中央暗自給的阻力。”深圳市規(guī)劃國(guó)土委內(nèi)部人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，2008年和2011年兩次救市，均是從刺激需求端著手，而這次，中央希望地方政府從供給端解決供求關(guān)系失衡的問(wèn)題，而不是提前透支未來(lái)需求，但很多地方仍在走老路，因此地方也有顧慮。
一位接近住建部的人士表示：“目前的‘潛規(guī)則’是，多地仍不能公開(kāi)放松限購(gòu)或堂而皇之救市，地方政府暗中執(zhí)行，只做不說(shuō)就沒(méi)事。”
但在呼市之后會(huì)有變化嗎？張大偉認(rèn)為，限購(gòu)政策可能會(huì)在除一線(xiàn)城市和超1000萬(wàn)人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消，預(yù)計(jì)30個(gè)以上城市的限購(gòu)可能將在年內(nèi)取消。
“敢不敢救，公不公開(kāi)，都太微妙了。”上述深圳市規(guī)劃國(guó)土委人士則對(duì)記者說(shuō)，如今多個(gè)地方救市和放開(kāi)限購(gòu)的措施，依然在走老路，這與中央的“調(diào)結(jié)構(gòu)，促轉(zhuǎn)型”大方向不符，因此地方免不了瞻前顧后，只要中央能堅(jiān)持這條路線(xiàn)，就不會(huì)允許地方政府隨意放松限購(gòu)。
而房地產(chǎn)自身的確走到了十字路口。房地產(chǎn)“帶頭大哥”王石近日再次發(fā)聲：目前調(diào)整程度還不夠徹底，調(diào)整期可能會(huì)持續(xù)2-4年。如果市場(chǎng)不進(jìn)行調(diào)整，可能房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫真的會(huì)破，像日本當(dāng)年那樣就會(huì)非常糟糕。
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