救還是不救，這是一個(gè)問題。

 

同屬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先的江蘇省，無錫、常州和蘇州已經(jīng)或即將拿出拯救樓市的路線圖，而南京市委書記楊衛(wèi)澤明確表示，樓市限購為國(guó)家政策，南京將嚴(yán)格執(zhí)行，沒有放松限購的想法。

 

截然相反的態(tài)度耐人尋味。過去，我國(guó)樓市調(diào)控政策基本是“一刀切”，如今，決策層提出了分類調(diào)控思路，防止誤傷剛需，“提出分類調(diào)控，實(shí)際上就是不能開一個(gè)藥方大家都治病。”住建部副部長(zhǎng)仇保興說。江蘇省或許可以作為這樣一個(gè)典型區(qū)域，其內(nèi)部已出現(xiàn)明顯分化趨勢(shì)，因此各地也根據(jù)各自城市特性，在羅盤上轉(zhuǎn)出不同的調(diào)整方向。

 

常州終于邁出救市的步伐。

 

5月7日上午，常州市天寧區(qū)舉行開發(fā)商會(huì)議，透露將出臺(tái)救市措施的消息。具體的政策或包括：停建安置房，向拆遷戶補(bǔ)貼購房款，鼓勵(lì)居民購買商品房。同時(shí)，將搜集開發(fā)商意見，醞釀具體救市政策。

 

在此之前，無錫已于4月22日對(duì)外發(fā)布政策，將落戶面積從70平方米降低至60平方米。

 

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，盡管蘇州樓市尚穩(wěn)定，但蘇州市“間接救市”的戶籍政策放寬計(jì)劃已處于研討中，預(yù)計(jì)近期或?qū)⒊雠_(tái)。

 

江蘇省核心區(qū)域樓市集體“蠢動(dòng)”。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，救市的背后是地方樓市庫存壓頂。在房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初看來，江蘇樓市救市路線已經(jīng)顯現(xiàn)，蘇南經(jīng)濟(jì)核心城市“蘇錫常”成為重點(diǎn)，“作為江蘇的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，"蘇錫常"一直占據(jù)江蘇GDP的前三強(qiáng)，三市的經(jīng)濟(jì)總量超過江蘇的半壁江山。房地產(chǎn)對(duì)這三個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)也非常重要，穩(wěn)住三個(gè)城市的樓市，對(duì)江蘇的經(jīng)濟(jì)很重要。”

 

“蘇錫常”出臺(tái)救市政策

 

5月7日上午，常州市天寧區(qū)舉行開發(fā)商會(huì)議，透露出將出臺(tái)救市措施的消息，同時(shí)搜集開發(fā)商意見，醞釀具體救市政策。

 

據(jù)常州市房管局一位負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，常州各區(qū)按照市政府要求分別召開研討會(huì)。會(huì)議中，有關(guān)部門工作人員提到，針對(duì)目前常州高庫存的現(xiàn)狀，計(jì)劃停建安置房，轉(zhuǎn)而向拆遷戶補(bǔ)貼購房款，鼓勵(lì)居民購買商品房。希望各房企的項(xiàng)目樓盤可以提供部分定向房源用于拆遷戶申請(qǐng)購買，并給予一定優(yōu)惠。

 

目前，有關(guān)具體補(bǔ)貼額度以及優(yōu)惠力度等政策細(xì)節(jié)都還沒有公布。

 

上述知情人士表示，具體要看市政府的文件，政府也將在近期逐一約談房企，商量定向房源及優(yōu)惠政策等事宜。

 

記者同時(shí)從兩家參會(huì)的開發(fā)商處核實(shí)了會(huì)議內(nèi)容。一位參加會(huì)議的開發(fā)商接受采訪時(shí)表示，此次會(huì)議一方面為了搜集意見，另一方面也希望釋放積極信號(hào)，增加市場(chǎng)信心。據(jù)可靠消息稱，市政府可能早已醞釀了相關(guān)政策，但一直在等待合適時(shí)機(jī)。

 

有參會(huì)開發(fā)商推測(cè)，從現(xiàn)在開始算起，到政府發(fā)文應(yīng)該需要不短的時(shí)間。“我估計(jì)這個(gè)政策力度不會(huì)太小，政府需要時(shí)間去協(xié)調(diào)財(cái)政、銀行、拆遷辦等關(guān)系。”也有與會(huì)開發(fā)商認(rèn)為，本月內(nèi)政府就會(huì)推出新政，他認(rèn)為目前常州樓市迫切需要利好政策。

 

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，盡管該樓市還算穩(wěn)定，但蘇州市“間接救市”的戶籍政策放寬計(jì)劃已處于研討中，預(yù)計(jì)該政策會(huì)近期出臺(tái)。

 

蘇州市公安局戶政管理處工作人員表示，蘇州市戶籍政策目前仍未調(diào)整，但是關(guān)于降低落戶標(biāo)準(zhǔn)的具體辦法已經(jīng)處于研討中，需等待市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，擬通過社保年限折算面積的做法來降低落戶面積標(biāo)準(zhǔn)。

 

此前，同處于長(zhǎng)三角核心區(qū)域的無錫在4月22日對(duì)外公布，從2014年5月1日起，無錫市范圍內(nèi)(包括無錫市區(qū)和江陰、宜興二市)執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定，在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

 

庫存大、銷售差 樓市低迷

 

對(duì)于無錫、常州和蘇州已經(jīng)出臺(tái)或即將出臺(tái)的政策，有業(yè)內(nèi)人士表示，救市的背后是“蘇錫常”三市的庫存壓頂，政府要通過政策救市達(dá)到加速去化庫存的目的。

 

來自常州官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年末，常州商品房可售余量達(dá)1173.82萬平方米，可售周期近20個(gè)月。“相比"北上廣深"等樓市僅6至7個(gè)月的去化周期，常州樓市可謂是首屈一指的高庫存城市，常州樓市目前供需比例為1.4，說明常州樓市長(zhǎng)期處于供大于求的狀態(tài)。”房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

 

來自無錫官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月底，無錫市商品房庫存量增加至1727萬平方米，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面積約200多萬平方米，存量房的去化周期將近3年。而就存量房的面積來看，180平方米以上的住宅新增供銷比最大，為1.62:1，現(xiàn)在存量已經(jīng)達(dá)到了12600套，占到住宅總存量的20%。

 

與此同時(shí)，從今年3月份以來，蘇州樓市也不斷傳出各大樓盤降價(jià)的消息，最高降幅達(dá)到20%。

 

“蘇錫常”救市或是必然

 

受常州銷售低迷的影響，部分開發(fā)商已經(jīng)開始撤出常州市場(chǎng)。

 

據(jù)公開報(bào)道顯示，在與雅居樂合作的常州星河灣項(xiàng)目降價(jià)后，星河灣最近撤離了常州所有營(yíng)銷線的工作人員，意欲退出與雅居樂合作的常州項(xiàng)目。

 

此外，香港一家房企已經(jīng)從常州市場(chǎng)退出，原因就是之前合作的常州項(xiàng)目進(jìn)展不順。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目一期兩批共844套房源，剛開盤時(shí)只賣出十幾套。后來項(xiàng)目將毛坯房由原來1.2萬/平方米的價(jià)格調(diào)整為7500元/平方米，銷售程度略有改善但仍不理想。

 

同時(shí)，常州近段時(shí)間還出現(xiàn)開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤爛尾的現(xiàn)象。比如常州戚墅堰區(qū)的御景瀾灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目從去年10月份就停工了，“外來房地產(chǎn)企業(yè)到常州來會(huì)覺得常州經(jīng)濟(jì)總量和人口數(shù)量蠻大，但如果他們深入研究以后，會(huì)發(fā)現(xiàn)常州市場(chǎng)并不大，以大規(guī)模造城的方式在常州甚至蘇南很難成功，很多開發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)氐幕久媾袛嘤姓`，所以當(dāng)遭遇銷售難題之時(shí)，就開始籌劃退出常州市場(chǎng)。”常州當(dāng)?shù)匾患曳科蟮目偨?jīng)理陳平對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

 

李智對(duì)記者說，“當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，開發(fā)商出現(xiàn)退出潮，會(huì)引發(fā)連鎖效應(yīng)，這是地方政府不愿意看到的。同時(shí)，由于開發(fā)商資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓，甚至開發(fā)商跑路，最后收拾殘局往往都是政府，所以地方政府無論如何是不愿意看到這種局面。如何避免這種局面？那么就是從政府層面進(jìn)行政策救市。”

 

在張建初看來，“蘇錫常”三市出臺(tái)救市政策是必然。他對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“無錫去庫存時(shí)間需要長(zhǎng)達(dá)3年時(shí)間，蘇州和常州也需要至少兩年時(shí)間，而且這個(gè)庫存壓力隨著新建項(xiàng)目的入市會(huì)進(jìn)一步加劇，這也就意味著將會(huì)影響開發(fā)商拿地計(jì)劃，這無疑對(duì)地方政府是致命打擊，所以這樣來看，這些城市出臺(tái)政策救市是必然之舉。”

 

據(jù)常州國(guó)土局今年2月底發(fā)布的土地出讓計(jì)劃，2014年常州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地供地總量為200萬公頃，同比2013年的420萬公頃，跌幅達(dá)52.38%。

 

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庫存僅夠賣5個(gè)月價(jià)格出現(xiàn)零漲幅 南京“不會(huì)放松限購”

 

南寧、無錫和銅陵等城市陸續(xù)出臺(tái)救市政策之后，南京樓市下一步如何走，成為諸多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，南京樓市新房庫存為3.7萬套，庫存僅夠賣5.3個(gè)月。

 

南京市委書記楊衛(wèi)澤日前接受阿思達(dá)克通訊社采訪時(shí)表示，樓市限購為國(guó)家政策，南京將嚴(yán)格執(zhí)行，沒有放松限購想法。

 

庫存僅夠賣5個(gè)月

 

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，南京全市(不含溧水、高淳)的庫存新房為37739套，而今年的銷量已經(jīng)達(dá)到30247套，相當(dāng)于月均銷量7000多套，按此計(jì)算，南京全市庫存新房只夠賣5.3個(gè)月。

 

其中，在南京五大板塊中，庫存最小的為江北板塊，按目前的月銷量來預(yù)測(cè)的話，庫存僅僅夠賣3.6個(gè)月，其他最長(zhǎng)的也不超過5個(gè)月。

 

對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“如果庫存去化速度小于12個(gè)月，那么房地產(chǎn)投資和開工將跟不上節(jié)奏。而如果超過12個(gè)月，那就說明市場(chǎng)積壓的庫存會(huì)越來越多。一些房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的城市，往往庫存都?jí)蛸u上1年多甚至2年以上，南京庫存僅夠賣5個(gè)月，庫存危機(jī)比較大。”

 

南京樓市價(jià)格出現(xiàn)零漲幅

 

然而，庫存危機(jī)的出現(xiàn)，卻沒有讓南京樓市價(jià)格持續(xù)上漲，反而出現(xiàn)了漲幅下滑的局面。

 

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，南京樓市價(jià)格已經(jīng)持續(xù)上漲了23個(gè)月，不過，目前整體價(jià)格漲幅收窄，很多樓盤已出現(xiàn)零漲幅，還有一些樓盤通過精裝變毛坯等方式變相降價(jià)。

 

其中，品牌房企招商、保利、萬科等在南京的項(xiàng)目已出現(xiàn)零漲幅的局面。

 

萬科在南京近期開盤的項(xiàng)目有九都薈和金域藍(lán)灣。其中金域藍(lán)灣年初開盤均價(jià)為17000元/平方米，截至目前價(jià)格沒有變動(dòng)。而九都薈去年一期開盤價(jià)格為23000元/平方米，今年5月1日開盤的二期價(jià)格也沒有漲價(jià)，仍然是23000元/平方米。

 

保利地產(chǎn)在南京開發(fā)梧桐語項(xiàng)目，去年年底開盤的12幢、27幢，銷售均價(jià)為11588元/平方米，今年4月17日開盤的28至30棟開盤均價(jià)也沒有變化，也處于零漲幅的狀態(tài)。

 

而對(duì)于近來多個(gè)城市出臺(tái)新政救市，南京市委書記楊衛(wèi)澤在接受阿思達(dá)克通訊社采訪時(shí)表示，南京沒有考慮放松樓市限購政策，“樓市限購為國(guó)家政策，南京將嚴(yán)格執(zhí)行，沒有放松限購想法。”

 

楊衛(wèi)澤的表態(tài)，也就意味著，南京將在今后一段時(shí)間內(nèi)，維持現(xiàn)有從緊的樓市政策。

 

“無錫樓市目前的現(xiàn)狀就是庫存量大，1700萬平方米的庫存量，庫存消化周期得3年時(shí)間，樓市風(fēng)險(xiǎn)較大。”無錫當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人田明對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

 

同樣，蘇州的商品房庫存壓力也不小，根據(jù)蘇州住建局信息公示，目前蘇州城區(qū)的商品房庫存為10.1萬套，去庫存周期需要長(zhǎng)達(dá)2年時(shí)間。

 

高庫存壓頂，“蘇錫常”樓市的成交量卻依然低迷。

 

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至3月31日，2014年一季度常州樓市住宅成交9761套，同比減少1198套，下跌10.93%；成交面積約112.56萬平方米，同比減少13.18萬平方米，下跌10.48%。

 

蘇州樓市的銷售同樣低迷。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院蘇州分院提供的數(shù)據(jù)顯示，蘇州樓市第一季度共成交16763套，其中住宅成交12546套、成交面積為142.47萬平方米。與去年同期相比，住宅成交套數(shù)下跌12.56%，成交面積下跌14.82%；與2013年第四季度相比，成交套數(shù)下跌37.74%，成交面積下跌39.93%。

 

如此低迷的成交量，是開發(fā)商不能容忍的，為了刺激成交量上漲，無錫和常州開發(fā)商開始祭出降價(jià)措施。3月23日，位于無錫太湖新城的蘇寧悅城項(xiàng)目，對(duì)外降價(jià)2000元/平方米。

 

常州樓盤降價(jià)消息也不絕于耳。位于武進(jìn)區(qū)的主干道武宜路上的雅居樂星河灣項(xiàng)目，一二期的價(jià)格還在8000～8500元/平方米，第三期均價(jià)就降到了7000元/平方米。距離星河灣項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的紫金城也在進(jìn)行新一輪降價(jià)。