樓市之惑：小調(diào)整還是大崩盤(pán)？

從港媒喊出“聽(tīng)到了冰山碎裂的咔嚓聲”，到外資投行野村(Nomura)拋出“樓市崩潰論”，僅僅兩個(gè)多月。雖然有業(yè)內(nèi)大佬屢斥崩潰論危言聳聽(tīng)，但接下去樓市會(huì)是什么走向，很多業(yè)內(nèi)人士抱著“走一步看一步”的謹(jǐn)慎態(tài)度。種種跡象表明，今年國(guó)內(nèi)樓市冷卻的速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1~3月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積等核心數(shù)據(jù)均不好看；據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，4月，全國(guó)100個(gè)城市中近半數(shù)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；4月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.7%，同比減少 21.0%。

野村認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。大規(guī)模的住房供應(yīng)過(guò)剩，再加上開(kāi)發(fā)商資金短缺，造成了中國(guó)住房市場(chǎng)的滑坡，或拖累今年GDP增速放緩至6%以下。“問(wèn)題已經(jīng)不是房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，而是這個(gè)調(diào)整會(huì)有多嚴(yán)重。”

除了野村，瑞銀、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空中國(guó)樓市的行列。

摩根士丹利最新發(fā)表的研究報(bào)告稱(chēng)，預(yù)期內(nèi)地樓市在未來(lái)數(shù)個(gè)月內(nèi)將出現(xiàn)銷(xiāo)售、平均售價(jià)均趨惡化的情況。

多名接受采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，樓市下行趨勢(shì)已經(jīng)基本確立，各城市之間的分化日趨明顯，至于樓市是否將會(huì)崩潰，則眾說(shuō)紛紜，難以達(dá)成一致。

昨日，華爾街日?qǐng)?bào)中文網(wǎng)啟動(dòng)了“中國(guó)樓市泡沫是否開(kāi)始破裂”的投票，截至今晨零時(shí)，共有2150人參與投票。其中，45%的人認(rèn)為已經(jīng)開(kāi)始破裂，41%的人認(rèn)為即將開(kāi)始破裂，僅15%的人認(rèn)為沒(méi)有泡沫，不會(huì)破裂。

一二線(xiàn)告急

4月的一個(gè)下午，在中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為活躍的浙江省義烏市，幾名圍坐在一起的企業(yè)家正在大吐苦水。“做實(shí)業(yè)的，現(xiàn)在沒(méi)有幾個(gè)日子好過(guò)。”中型開(kāi)發(fā)商李明(化名)告訴記者，難得的朋友聚會(huì)，最后變成了一次“吐槽大會(huì)”。

今年3月，在多個(gè)東部城市擁有樓盤(pán)的李明，果斷決定降價(jià)促銷(xiāo)。“在江蘇一個(gè)地級(jí)市賣(mài)了7500萬(wàn)，但是基本沒(méi)賺到錢(qián)。”然而，隨著三四線(xiàn)樓市不斷走弱，價(jià)格出現(xiàn)降了再降的勢(shì)頭。

“真的沒(méi)想到，4月樓市會(huì)比3月還差！”日前，李明告訴記者，該公司旗下樓盤(pán)的實(shí)際銷(xiāo)售情況只有預(yù)想的一半左右。“3月搞過(guò)一波促銷(xiāo)，去化了一批房源，但4月之后，就基本賣(mài)不動(dòng)了。”

在距離義烏幾千公里外的遼寧沈陽(yáng)，開(kāi)發(fā)商劉強(qiáng)(化名)剛把公司旗下的一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目“緊急剎車(chē)”，叫停了一幢規(guī)劃超過(guò)200米的超高層。“說(shuō)實(shí)話(huà)，我有些后悔到這個(gè)城市投資，接下去不知道會(huì)發(fā)生什么。”劉強(qiáng)說(shuō)。

“緊急剎車(chē)”并不容易，這幾天，劉強(qiáng)正在和該項(xiàng)目的施工方陷入一場(chǎng)糾紛。施工方不愿意解除合同，但劉強(qiáng)執(zhí)意“喊停”。

5月5日，沈陽(yáng)渾南新區(qū)出讓的五幅土地中，有四幅遭遇流拍，另一幅接近底價(jià)成交。在劉強(qiáng)看來(lái)，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)的遇冷已是必然。“沈陽(yáng)的住宅庫(kù)存量較大，去化周期長(zhǎng)，而商業(yè)項(xiàng)目的潛在供應(yīng)更是大得驚人。”

據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)，截至今年3月底，沈陽(yáng)商品住宅存量為1463萬(wàn)平方米，同比增加48%，消化周期達(dá)到15.1個(gè)月，同比上升69%。此外，沈陽(yáng)土地的消化周期為2.08年，在二線(xiàn)城市中排名靠前。

感受到?jīng)鲆獾倪€有回遼寧營(yíng)口探親的地產(chǎn)人李欣(化名)，她在自己的微信朋友圈寫(xiě)道：“營(yíng)口今年由于銀行貸款出現(xiàn)資金問(wèn)題，導(dǎo)致大量開(kāi)發(fā)商的在建樓盤(pán)停工，出現(xiàn)了很多爛尾樓。高層住宅的空置率很高，樓市泡沫很大，說(shuō)是‘鬼城’并不為過(guò)。”

在網(wǎng)上流傳的一份萬(wàn)科副總裁毛大慶的內(nèi)部演講稿中，營(yíng)口被形容為樓市過(guò)剩到“不可理喻”。盡管萬(wàn)科官方稱(chēng)這份講話(huà)部分內(nèi)容失實(shí)，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為萬(wàn)科對(duì)樓市前景并不樂(lè)觀(guān)。

業(yè)內(nèi)的另一個(gè)看法是，三四線(xiàn)樓市情況堪憂(yōu)，二線(xiàn)樓市分化加劇，一線(xiàn)樓市相對(duì)堅(jiān)挺。但今年部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)“失守”，一線(xiàn)城市樓市成交量大幅下滑，出乎不少人的意料。

去年樓市地市熱火朝天的浙江杭州，如今迅速墜入降價(jià)漩渦不能自拔。5月5日，杭州市區(qū)土拍現(xiàn)場(chǎng)，杭政儲(chǔ)出[2014]10號(hào)和11號(hào)兩幅地塊都只有一家單位報(bào)名，最終均加價(jià)100萬(wàn)元直接成交。

一線(xiàn)城市似乎也無(wú)法獨(dú)善其身。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，4月，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市商品房成交面積環(huán)比漲跌幅分別為-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上廣深商品房成交面積分別下降50%、20%、10%、33%。

淺V還是深V

“目前市場(chǎng)逐步下行的趨勢(shì)已經(jīng)確認(rèn)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)‘V形底’的深度取決于政府對(duì)GDP 7.5%左右既定目標(biāo)的追求度。”一位閩系房企負(fù)責(zé)人表示，如果7.5%的目標(biāo)是一定要達(dá)到的，那么，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“V形底”就會(huì)比較淺，如果政府對(duì)7.5%目標(biāo)的追求不那么強(qiáng)烈，“V形底”就會(huì)比較深。

地方政府明顯坐不住了。日前，安徽銅陵官方披露的一則“樓市促進(jìn)意見(jiàn)”撩撥市場(chǎng)，被認(rèn)為是地方政府樓市“微刺激”的又一表現(xiàn)。

自南寧打響地方政府救市第一槍之后，很快就有其他城市跟進(jìn)。4月以來(lái)，江蘇無(wú)錫、天津等地紛紛出臺(tái)樓市新政，通過(guò)調(diào)整限購(gòu)范圍、放松戶(hù)籍限制、提供財(cái)稅支持各種手段，希望為房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁。

不過(guò)，在一些外資投行看來(lái)，“中國(guó)政府在應(yīng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題上沒(méi)有太多的回旋余地。”野村認(rèn)為，中國(guó)政府的政策選擇極為有限。如果繼續(xù)執(zhí)行微刺激措施，那么今年的GDP增速可能會(huì)降至6%以下。

另外一種選擇是，加大貨幣和財(cái)政政策的力度，比如，將銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)大規(guī)模增加政府支出。野村預(yù)測(cè)，這樣做政府可能會(huì)將今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率提高至7.4%。

但野村認(rèn)為，采取這樣的方式只會(huì)令中國(guó)住房供應(yīng)過(guò)剩的狀況惡化，把經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)間推遲一年而已。

種種跡象表明，中央政府今年出臺(tái)大規(guī)模的樓市刺激政策的可能性很低。

4月底，新華社發(fā)表了題為《樓市明顯降溫政府淡定面對(duì)》的文章。文章認(rèn)為，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力之時(shí)，不輕易出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，不放松樓市既定的調(diào)控政策，寧愿承受市場(chǎng)理性回歸帶來(lái)的代價(jià)，也不重復(fù)以前的老路——在不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，這些做法正是將房地產(chǎn)此前的“興奮劑”角色逐步拉回到“產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)”的原始功效上，是房地產(chǎn)“支柱”作用的本位回歸。

在仔細(xì)閱讀上述文章后，一大型地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)稱(chēng)：“中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)很明確了，不會(huì)再重復(fù)2009年的一幕。”

爭(zhēng)議崩潰論

“外資投行提出樓市崩潰論并不意外，但我個(gè)人關(guān)心的是，它的論據(jù)是什么。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍稱(chēng)，樓市過(guò)剩這個(gè)基本成立，但是開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃的描述并不客觀(guān)。“現(xiàn)在不少大開(kāi)發(fā)商的資金狀況還是不錯(cuò)的，市場(chǎng)調(diào)整，反而是大魚(yú)吃小魚(yú)的機(jī)會(huì)。”

旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中也不認(rèn)同樓市崩潰論。他對(duì)本報(bào)記者表示：“今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)太好，也不會(huì)太差，整體來(lái)看是一個(gè)短周期的波動(dòng)，談不上泡沫的破滅。不過(guò)，旭輝不會(huì)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較大的三四線(xiàn)城市。”

林中認(rèn)為，中國(guó)的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束，在這之前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期的價(jià)格曲線(xiàn)是波浪上升的，即每一輪的波谷比上一輪的波谷高，每一輪的波峰比上一輪的波峰高。”

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)媒體稱(chēng)，整體樓市目前是小拐點(diǎn)，也有少數(shù)城市出現(xiàn)大拐點(diǎn)。