據(jù)多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，由于自住房等大量入市，今年4月北京普通商品房將迎來(lái)供應(yīng)高峰，將有累計(jì)38個(gè)項(xiàng)目入市，這也是2013年以來(lái)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量最多的一個(gè)月。然而，4月第一周，濃重的觀望情緒讓市場(chǎng)迎來(lái)并不樂(lè)觀的開(kāi)局，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)全月成交會(huì)依舊低迷。在這樣的背景下，加速跑量吸金仍然是開(kāi)發(fā)商們選擇的主流應(yīng)對(duì)策略，短期內(nèi)調(diào)低定價(jià)、做差異化市場(chǎng)，中長(zhǎng)期提升服務(wù)改變品質(zhì)，成為贏得市場(chǎng)的有力法寶。

悲觀開(kāi)局

據(jù)中原地產(chǎn)、偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，上周(3月31日-4月6日)，北京住宅市場(chǎng)(包括新建商品住宅和二手住宅)網(wǎng)簽總量為2587套，同比下調(diào)22%，其中清明小長(zhǎng)假前兩天僅成交190套。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京新房網(wǎng)簽量?jī)H為772套，二手房成交量為1815套，均創(chuàng)造了最近數(shù)月的同期新低。其中，清明節(jié)假期頭兩天(4月5日-6日)北京全市住宅(新房和二手房)網(wǎng)簽總量?jī)H190套，日均網(wǎng)簽量與2014年元旦假期相比持平，與2013年國(guó)慶、中秋、端午等節(jié)假日日均網(wǎng)簽量相比，網(wǎng)簽量都呈現(xiàn)明顯下跌。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，4月市場(chǎng)依然未見(jiàn)明顯起色，樓市在信貸收緊影響下，北京房?jī)r(jià)上漲開(kāi)始出現(xiàn)乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價(jià)格開(kāi)始持續(xù)陰跌。4月首周，北京二手房成交均價(jià)3.12萬(wàn)元/平方米，相比3月成交均價(jià)再次下調(diào)了0.6%。二手房房源掛牌議價(jià)空間繼續(xù)增加，有60%的房源掛牌價(jià)格都在一季度出現(xiàn)了下調(diào)，4月首周二手房議價(jià)空間從一季度的2%左右上漲到3%。因?yàn)楦鞯亟祪r(jià)案例的出現(xiàn)，導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁，新增客戶(hù)量比一季度繼續(xù)下調(diào)了10%。

加速跑量吸金

盡管如此，進(jìn)入4月，北京新建住宅供應(yīng)呈現(xiàn)逐漸加速之勢(shì)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，清明小長(zhǎng)假期間北京共有兩個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)入市，分別是位于通州臺(tái)湖板塊的東亞·臺(tái)湖印象和位于密云的北京城建·上河灣。其中東亞·臺(tái)湖印象共推出309套房源、北京城建·上河灣則大手筆單次放量460套，兩項(xiàng)目共為北京樓市新增769套商品住宅。

相比去年開(kāi)發(fā)商單次往往僅推數(shù)十套的惜售心態(tài)，今年春節(jié)之后，眾多樓盤(pán)開(kāi)足馬力大舉推貨，單次三四百套的供應(yīng)量越來(lái)越趨向常態(tài)化。數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后開(kāi)盤(pán)的29個(gè)項(xiàng)目中，推貨量在300套以上的就有10個(gè)項(xiàng)目之多，占比超過(guò)三分之一，而去年同期的48個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中卻僅有8個(gè)項(xiàng)目大批量推貨，市場(chǎng)占比僅為1/6。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)本月入市的項(xiàng)目將明顯增加，合計(jì)有38個(gè)項(xiàng)目將在4月入市，包括東亞·朗悅居、金隅瀾灣等純新樓盤(pán)和近30個(gè)老項(xiàng)目，其中大部分是中低端項(xiàng)目。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，自住型商品房沖擊導(dǎo)致樓市整體銷(xiāo)量水平大幅下滑，影響到了開(kāi)發(fā)企業(yè)上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，加之下半年市場(chǎng)狀況恐怕仍會(huì)每況愈下，開(kāi)發(fā)商普遍改變了推盤(pán)策略，將“按價(jià)推貨”的方式改為“按需推貨”，也就是在排號(hào)客戶(hù)相對(duì)有限的前提下，以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售數(shù)字為目標(biāo)。為了盡量提升排號(hào)客戶(hù)轉(zhuǎn)化為認(rèn)購(gòu)的比例，因而大量推貨的同時(shí)調(diào)低定價(jià)，以滿足購(gòu)房者預(yù)期。

差異化路線

市場(chǎng)的持續(xù)低迷表現(xiàn)讓越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商資金壓力驟增，樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)商逐漸減少，不少房企甚至開(kāi)始調(diào)低二季度的銷(xiāo)售目標(biāo)。

張大偉告訴記者，在自住型商品房、信貸等多方因素沖擊下，大部分項(xiàng)目的供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化，2013年北京2萬(wàn)元/平方米左右的剛需項(xiàng)目供需比基本是1:4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1:2，庫(kù)存量也出現(xiàn)了持續(xù)上升，這導(dǎo)致當(dāng)前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。

“今年會(huì)重新啟動(dòng)高端市場(chǎng)，將有一批中高端項(xiàng)目集中入市”，某民營(yíng)房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴記者，這是為了規(guī)避大量入市的自住房的沖擊，走差異化路線。而另一家房企負(fù)責(zé)人告訴記者，公司仍會(huì)繼續(xù)以剛需項(xiàng)目為主，除了在價(jià)格上適當(dāng)讓利達(dá)到快速跑量的目的外，還會(huì)盡量增加項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)提升服務(wù)改變產(chǎn)品品質(zhì)，從而實(shí)現(xiàn)差異化營(yíng)銷(xiāo)。雖然對(duì)未來(lái)市場(chǎng)整體走勢(shì)不樂(lè)觀，但上述業(yè)內(nèi)人士均表示，在全國(guó)住宅市場(chǎng)分化日益嚴(yán)重的背景下，北京市場(chǎng)由于仍有巨大的需求，尚有潛力可以發(fā)掘，因此并不十分悲觀。