李澤楷一直想要出手的盈科中心，終于找到了買家。盈大地產(chǎn)4月8日晚間宣布，與買方一家在英屬處女群島註冊(cè)的公司Vinter Star Limited，達(dá)成了出售北京物業(yè)盈科中心的協(xié)議，買方應(yīng)付的該物業(yè)價(jià)值9.28億美元（折合港幣約72億港元），較2013年12月31日的賬面值高出約8%。在三里屯商圈有太古里等投資物業(yè)的基匯資本宣布成為接盤方。

 

該協(xié)議還有待股東特別大會(huì)批準(zhǔn)，按計(jì)劃，此交易將在2014年8月28日完成。盈大地產(chǎn)董事認(rèn)為，該出售價(jià)格合理，出售事項(xiàng)符合盈大地產(chǎn)股東的最佳利益。

 

同時(shí)房地產(chǎn)私募基金公司基匯資本亦宣布，其旗下基金所投資的一家公司已達(dá)成有條件協(xié)議，收購(gòu)李澤楷旗下盈大地產(chǎn)的北京物業(yè)盈科中心。這項(xiàng)交易將是海外私募基金在中國(guó)最大的單項(xiàng)物業(yè)收購(gòu)案。

 

小超人的辣手燙山芋

 

北京盈科中心位處三里屯商圈，樓板面積約169,900平方米的盈科中心，由兩棟甲級(jí)辦公樓、兩棟服務(wù)型公寓、一間大型購(gòu)物中心組成。然而，自太平洋百貨撤出后，購(gòu)物中心6層物業(yè)一直空置，而籌劃中的翻新計(jì)劃也未能進(jìn)行，而租金收入?yún)s持續(xù)下滑，成了小超人急于出手的辣手燙山芋。

 

盈科中心再次叫賣的背后，其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀并不佳。2013年的半年報(bào)顯示，盈科中心可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期的66%的出租率出現(xiàn)明顯下滑，而租金收入也僅有1.19億港元，與上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已較2011年出現(xiàn)了下滑。

 

盈大地產(chǎn)方面表示，由于盈大地產(chǎn)一直在物色不同的商業(yè)及投資機(jī)會(huì)，盈大地產(chǎn)正循不同渠道以滿足盈大地產(chǎn)集團(tuán)的預(yù)計(jì)資金需求。由于有跡象顯示環(huán)球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)靠穩(wěn)并出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇，盈大地產(chǎn)董事認(rèn)為，出售事項(xiàng)是盈大地產(chǎn)集團(tuán)以合理價(jià)錢出售該物業(yè)套現(xiàn)的良機(jī)，藉以加強(qiáng)盈大地產(chǎn)集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)狀況。

 

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)分析稱，拋售盈科中心的聲音此前也延續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，甚至一度導(dǎo)致關(guān)于“中國(guó)商辦物業(yè)是否出現(xiàn)泡沫破裂”的爭(zhēng)議出現(xiàn)。該物業(yè)拋售，符合目前盈大地產(chǎn)資產(chǎn)配置的策略，滿足了低吸高拋的投資理念，對(duì)于回收現(xiàn)金，甩掉包袱具有積極的作用。

 

嚴(yán)躍進(jìn)表示，本質(zhì)上看，該資產(chǎn)目前處于亟待盤活的階段。從盈大地產(chǎn)的角度看，此類產(chǎn)品如果調(diào)整建筑的物理結(jié)構(gòu)、改變租約條件等，可能并不會(huì)帶來太大的沖擊力。拋售換個(gè)新東家，也可以理解為一個(gè)合乎交易的過程。從基匯資本的角度看，收購(gòu)可為其扎實(shí)在北京三里屯區(qū)域的物業(yè)投資創(chuàng)造更大的機(jī)會(huì)，畢竟其在三里屯已經(jīng)有類似的經(jīng)驗(yàn)操作。收購(gòu)后能實(shí)現(xiàn)幾個(gè)項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。這也是基匯資本有信心讓這個(gè)項(xiàng)目增值并打翻身仗的動(dòng)力。

 

盈科中心的招商困境

 

盈科中心落成于上世紀(jì)末，無論是設(shè)計(jì)風(fēng)格還是建筑結(jié)構(gòu)都帶著上世紀(jì)的烙印，處在三里屯商圈的邊沿，在大批量的現(xiàn)代化建筑面前顯得有點(diǎn)格格不入。其西面緊挨著的是剛剛落成的富于現(xiàn)代感的盈通中心，號(hào)稱“三里屯一號(hào)”，近期即將入市，而再往西就是超大體量的三里屯SOHO、三里屯太古里以及世茂廣場(chǎng)。

 

盈科中心曾經(jīng)的運(yùn)營(yíng)問題，將來依然是基匯資本必須面對(duì)的困境。在三里屯有導(dǎo)致盈科中心出租率大降的最大原因是其商業(yè)樓層的空置。自2011年10月底太平洋百貨宣布撤出盈科中心后，自地下一層至地面五層共計(jì)6層的物業(yè)一直未能租出，至今已空置超過2年時(shí)間。如此大體量的購(gòu)物中心如何招商，將是考驗(yàn)基匯資本接盤盈科中心的第一道坎。

 

基匯資本在三里屯商圈投資和管理的項(xiàng)目包含三里屯太古里、北京極棧酒店和萬國(guó)公寓?；鶇R資本計(jì)劃在收購(gòu)后，通過資產(chǎn)管理最大化的發(fā)揮該物業(yè)的商機(jī)潛能。

 

基匯資本的總裁和聯(lián)合創(chuàng)辦人吳繼泰表示，這是個(gè)難能可貴的機(jī)會(huì)可在北京無法復(fù)制的地段收購(gòu)到如此大型、可生產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目。相信此類型的資產(chǎn)將繼續(xù)提供出色的回報(bào)。“該項(xiàng)目來自零售、辦公樓和服務(wù)型公寓多樣化的現(xiàn)金流，是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的天然屏障”。

 

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，該物業(yè)最大的劣勢(shì)在于周邊同質(zhì)的替代產(chǎn)品比較多，對(duì)于租戶和商家的吸引力在下滑，所以使得物業(yè)交易的市場(chǎng)價(jià)格低于預(yù)期。這是基匯資本未來必須正視的事實(shí)。

 

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在中國(guó)尤其北京這樣的市場(chǎng)中，商辦物業(yè)的市場(chǎng)去化速度在放緩。在反腐倡廉等大背景下，高凈值人群對(duì)此類物業(yè)的依賴度在下滑。在歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，北京物業(yè)市場(chǎng)的海外租客心態(tài)也在發(fā)生變化。尤其在目前京津冀一體化下，北京商辦物業(yè)的重心在逐漸南移。這些要素都能改變北京市場(chǎng)商辦物業(yè)投資回報(bào)率的大小。