2013年“黑馬”碧桂園完成了1060億的銷售額和約1593萬平方米合同銷售建筑面積，進(jìn)入千億陣營。但其年報(bào)顯示2013年凈利潤率為13.6%，同比下降2.8%。

 

營收巨幅增長的背后，利潤率并沒有增長，反而在下降，加之原CFO伍綺琴突然辭職，引發(fā)碧桂園股價(jià)大跌。

 

股價(jià)的變動反映了投資者對于內(nèi)地三四線樓市的擔(dān)憂，而碧桂園應(yīng)對不當(dāng)、公告時(shí)機(jī)不對則加劇了股價(jià)的下跌。那么，真實(shí)的三四線樓市究竟又是如何？碧桂園今年業(yè)績能否有保障？

 

碧桂園管理層顯然對此充滿信心。“我們?nèi)ツ甑匿N售目標(biāo)是620億，但結(jié)果卻超過了千億，”碧桂園總裁莫斌稱，今年1280億的銷售目標(biāo)完成沒有問題，很可能會超越。

 

4月2日，碧桂園宣布新任CFO人選，原中國海外發(fā)展有限公司執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)吳建斌將出任碧桂園執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官，當(dāng)日碧桂園股價(jià)迎來8.73%的漲幅。

 

公告顯示，吳建斌在4月1日已獲委任為公司執(zhí)行董事，其首席財(cái)務(wù)官任命則在4月30日起生效。吳建斌原是中國海外（中海地產(chǎn)）的財(cái)務(wù)總監(jiān)，是一個(gè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略專家，更是一個(gè)資本運(yùn)作高手。

 

CFO的新任命提振了碧桂園股價(jià)。“中海地產(chǎn)以其質(zhì)量好、盈利能力強(qiáng)著稱，其成本控制能力和低息融資能力在業(yè)內(nèi)領(lǐng)先，而這正是碧桂園需要學(xué)習(xí)的。吳建斌的加入是有一定正面影響的。”北京蘭德咨詢總裁宋延慶表示。

 

長期來看，熟悉吳建斌的香港投資界人士表示，吳建斌與諸多機(jī)構(gòu)投資者、長線投資者關(guān)系密切，過去曾主導(dǎo)了多次中海外的低息融資，其加入碧桂園有助于公司重建與大型機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)系，提升碧桂園公司的信用評級。

 

而在高管更迭之外，投資者更希望了解的是，碧桂園大量位于三四線城市的項(xiàng)目狀況究竟如何？

 

根據(jù)易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱的研究，碧桂園深耕三四線能在去年取得巨量業(yè)績，首先是因其復(fù)合定位。碧桂園很多項(xiàng)目都在三四線城市，比如惠州（樓盤）碧桂園十里銀灘、海陽碧桂園十里金灘等。這些項(xiàng)目碧桂園采取了復(fù)合式的定位方法，既可以作為周邊客戶的第一居所，又可以作為旁邊二線城市（車程1小時(shí)內(nèi)）客戶的第二居所（休閑度假），再加上巨大的價(jià)格優(yōu)勢，極具投資價(jià)值，最終把這些別的企業(yè)認(rèn)為是難點(diǎn)的項(xiàng)目打造成了明星樓盤。

 

宋延慶也認(rèn)為，碧桂園在三四線城市扎根好，競爭力強(qiáng)，產(chǎn)品能夠填補(bǔ)當(dāng)?shù)氐目瞻?，價(jià)格殺傷力強(qiáng)（郊區(qū)的別墅相當(dāng)于市區(qū)的住宅總價(jià)）。

 

值得注意的是，碧桂園銷售額TOP10項(xiàng)目占集團(tuán)銷售額比重超過了50%。碧桂園把集團(tuán)資源整合、優(yōu)勢兵力集中在了明星項(xiàng)目上，既保證了銷售業(yè)績，又樹立了行業(yè)口碑，詮釋了二八法則。

 

今年在三四線城市能否繼續(xù)成功？易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，需要緊盯目前此類區(qū)域的市場需求。建議涉足三四線城市的房企，可以開發(fā)郊區(qū)的大型居住社區(qū)。因?yàn)閺哪壳稗r(nóng)地流轉(zhuǎn)等進(jìn)程看，此類產(chǎn)品將成為市場主流。而碧桂園的優(yōu)勢在于，其在郊區(qū)市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)較豐富。

 

丁祖昱則認(rèn)為，碧桂園今年的壓力會大很多：碧桂園的明星項(xiàng)目大多數(shù)在三四線城市，由于受到城市地位、經(jīng)濟(jì)、人口的條件限制，本地客戶需求實(shí)際很有限，這些城市的基本面很難改變；非明星項(xiàng)目的去化問題。碧桂園不是只有十來個(gè)明星項(xiàng)目，今年碧桂園在售項(xiàng)目預(yù)計(jì)超過100個(gè)，大多數(shù)項(xiàng)目只是正常銷售，一部分項(xiàng)目還存在去化困難，而這些項(xiàng)目消耗了碧桂園大量的資源和團(tuán)隊(duì)，這些項(xiàng)目不起來，碧桂園就不會真正改變。