萬(wàn)科透露將涉物流地產(chǎn) 或?qū)W習(xí)巨頭普洛斯引進(jìn)私募黑石

2014年04月03日 16:54
來(lái)源:中房網(wǎng)
房地產(chǎn)有一種產(chǎn)品可以“先找客戶,再蓋房子”,這種產(chǎn)品叫“物流地產(chǎn)”。
 
近日,在一非正式場(chǎng)合,毛大慶向中房網(wǎng)等媒體透露,萬(wàn)科正學(xué)習(xí)工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯,研究具體布局,并有望引入美國(guó)老牌私募黑石。
 
攜手基金進(jìn)軍城市倉(cāng)儲(chǔ)
 
萬(wàn)科涉足物流地產(chǎn),也無(wú)外乎是基于對(duì)市場(chǎng)空間和回報(bào)的雙重看好。
 
新一屆政府著力城市群規(guī)劃下帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移,城市購(gòu)物中心快速發(fā)展,電子商務(wù)的崛起,以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)的推動(dòng),都給倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)都提供了廣闊的成長(zhǎng)空間。
 
同時(shí),作為工業(yè)地產(chǎn)的一種,相對(duì)低廉的土地價(jià)格讓物流地產(chǎn)同樣容易引來(lái)投資者的關(guān)注。曾有工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商透露,工業(yè)地產(chǎn)回報(bào)遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn),看似“非主流”的工業(yè)地產(chǎn)投資凈收益率在6.5%-7%左右,國(guó)內(nèi)多數(shù)寫(xiě)字樓的收益只有3%左右。
 
在市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)角度上,倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是相對(duì)于產(chǎn)業(yè)園、總部基地,更有市場(chǎng)需求、更容易進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)環(huán)節(jié)。一時(shí)間群雄逐鹿,以馬云的菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)、京東、蘇寧為代表的電商派,以普洛斯、豐樹(shù)為代表的外資,以陸家嘴、復(fù)地為代表的傳統(tǒng)地產(chǎn)商,三路人馬共同拉起圈地物流地產(chǎn)的熱潮。
 
毛大慶認(rèn)為,中國(guó)電子商務(wù)還有處于初級(jí)發(fā)展階段,物流地產(chǎn)圍繞大都市周圍的高鐵、機(jī)場(chǎng)布局,空間很大。特別是近期京津冀一體化,城市群建設(shè)將給物流地產(chǎn)帶來(lái)很多想象空間。
 
金融化、專業(yè)化是萬(wàn)科選擇做物流地產(chǎn)的方式,“萬(wàn)科不會(huì)靠這個(gè)圈地”,如果要做,萬(wàn)科會(huì)中規(guī)中矩的踏實(shí)的做。他透露,萬(wàn)科正在與黑石探討合作,向普洛斯做學(xué)習(xí)。“找地蓋房是我們的基本能力,上游引入基金、下游有商戶,我們用品牌優(yōu)勢(shì)做服務(wù)商,這是我們的思路”。
 
同時(shí),他介紹,物流地產(chǎn)的難點(diǎn)也在于找客戶。物流地產(chǎn)并不是開(kāi)發(fā)商想做就行的,物流地產(chǎn)的業(yè)主是企業(yè),如果企業(yè)不認(rèn)可,未來(lái)空置率將對(duì)資產(chǎn)形成壓力。
 
對(duì)于引入黑石基金,毛大慶表示產(chǎn)業(yè)變革、外部環(huán)境變革、帶來(lái)整個(gè)團(tuán)隊(duì)都在變革。他舉例稱,德國(guó)的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)巨頭公司里三分之二是財(cái)務(wù),其他的是建筑師,負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位。德國(guó)做購(gòu)物中心的大量工作是跟基金一塊,而蓋房子變成服務(wù)外包了。
 
多元化應(yīng)對(duì)天花板難題
 
國(guó)內(nèi)與著名基金合作,國(guó)外攜手著名開(kāi)發(fā)商。長(zhǎng)期以來(lái),萬(wàn)科憑借這種品牌優(yōu)勢(shì),除了主流剛需住宅產(chǎn)品以外,拓展多元化領(lǐng)域,形成了其特有的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
 
“木秀于林風(fēng)必摧之”,毛大慶表示,“萬(wàn)科的目標(biāo)不是做長(zhǎng)的最高的樹(shù)”。萬(wàn)科現(xiàn)在做的多元化,正是在“構(gòu)建一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)”。這顯然是管理層,就成長(zhǎng)天花板思考后的結(jié)果。
 
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)中房網(wǎng)表示,2008年至今,房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)上升期,即使是處于“白銀十年”的當(dāng)下,行業(yè)增速仍然偏快。他預(yù)計(jì),“天花板”問(wèn)題最終肯定會(huì)迎來(lái),但不會(huì)太快,這個(gè)結(jié)點(diǎn)或許是未來(lái)10年后。
 
萬(wàn)科正在做面對(duì)天花板的準(zhǔn)備,或許國(guó)際化、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)就是一系列應(yīng)對(duì)措施。毛大慶表示,“萬(wàn)科的多元化為了追求有質(zhì)量增長(zhǎng),所以要搞事業(yè)合伙人、城市服務(wù)商。這些動(dòng)作雖然沒(méi)什么聯(lián)系,但目的都是為了讓企業(yè)加固短板”。
 
對(duì)于近期馬航飛機(jī)失聯(lián)事件引起的馬來(lái)西亞中資房企震動(dòng),毛大慶明確表示,“萬(wàn)科肯定不去馬來(lái)西亞這種國(guó)家。如果去成熟市場(chǎng)利潤(rùn)空間有限,那就有限,但是安全、穩(wěn)定”。對(duì)于國(guó)際化發(fā)展的訴求,他認(rèn)為,“萬(wàn)科并不會(huì)寄望通過(guò)國(guó)際化,將業(yè)績(jī)從2000億元提高到3000億元,國(guó)外市場(chǎng)容量不一樣。萬(wàn)科最關(guān)注的還是品牌的輸出”。
 
談到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)發(fā)展時(shí),毛大慶認(rèn)為,現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)“三個(gè)透支”:第一,透支一線城市地價(jià)上漲空間;第二,透支二三線城市未來(lái)購(gòu)買力;第三,透支消費(fèi)能力,低齡置業(yè)突出,購(gòu)買力年輕化。而這三個(gè)透支在一起,“房地產(chǎn)肯定失調(diào)”。
 
今年萬(wàn)科的策略還將是平價(jià),適當(dāng)強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上,保持銷售速度。對(duì)買地會(huì)適度警惕,保持現(xiàn)金流安全。不追求規(guī)?;侨f(wàn)科管理層的統(tǒng)一認(rèn)知。好比中國(guó)GDP要重視質(zhì)量問(wèn)題,否則衡量不了任何東西。
 
一句話足以表現(xiàn)萬(wàn)科面對(duì)上有“天花板”,下有“追兵”的心態(tài):“維持銷售老大,能當(dāng)就當(dāng),當(dāng)不了不用糾結(jié),我們還是要健康發(fā)展”。
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