27日，恒大以20.5億元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)地塊，該宗地塊規(guī)劃建筑面積11.92萬(wàn)㎡，除配建2.94萬(wàn)㎡限價(jià)商品住房外將全部建設(shè)自住型商品房，截至目前北京已經(jīng)出讓的自住商品房地塊達(dá)到35宗。與此同時(shí)，包括天宮院和臺(tái)湖在內(nèi)的多個(gè)版塊均傳出剛需盤(pán)降價(jià)的消息；另一方面，隨著今年眾多頂級(jí)豪宅項(xiàng)目的即將入市，豪宅市場(chǎng)面臨巨大的供需壓力。

7萬(wàn)套自住商品房稀釋剛需市場(chǎng) “日光盤(pán)”未來(lái)將難現(xiàn)

兩會(huì)之后，隨著購(gòu)房者的入市，北京樓市也將正式進(jìn)入銷(xiāo)售季，但是面對(duì)北京自住商品房供地的增加，大面積的自住型商品房開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，26日，位于大興的自住商品房項(xiàng)目首創(chuàng)·悅都匯正式啟動(dòng)網(wǎng)申，544套自住商品房均價(jià)為13000元/㎡。目前，北京市場(chǎng)共有3個(gè)自住商品房項(xiàng)目進(jìn)行了申購(gòu)，分別是恒大御景灣、金隅匯景苑和金隅匯星苑，總體量高達(dá)42.1萬(wàn)平方米，約7200套房源，有超過(guò)117萬(wàn)戶(hù)家庭進(jìn)行了申購(gòu)，其中優(yōu)先戶(hù)數(shù)超過(guò)74萬(wàn)。

此外，位處通州的富力惠蘭美居和位處大興采育的當(dāng)代采育滿(mǎn)庭春MOMA項(xiàng)目，在3月24日開(kāi)始進(jìn)行網(wǎng)上申購(gòu)。這兩個(gè)項(xiàng)目總體量高達(dá)63.6萬(wàn)平米，目前已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的6個(gè)自住商品房項(xiàng)目分流了將近2萬(wàn)的剛需購(gòu)房者。

北京去年供應(yīng)了2萬(wàn)套的自住商品房土地，目前去年供應(yīng)的地塊已經(jīng)逐漸開(kāi)始入市，今年還將供應(yīng)5萬(wàn)套自住商品房的土地。按照目前自住房項(xiàng)目入市的節(jié)奏，預(yù)計(jì)今年將會(huì)有數(shù)萬(wàn)套自住房進(jìn)入市場(chǎng)，而北京一年的新房成交量?jī)H在10萬(wàn)套左右。面對(duì)北京市政府2年7萬(wàn)套自住商品房供地的承諾逐漸兌現(xiàn)，以自住為主的剛需購(gòu)房者開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向更加低價(jià)的自住商品房市場(chǎng)，剛需項(xiàng)目的客戶(hù)正在逐漸流失。

世聯(lián)地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理劉春巖分析認(rèn)為，自住商品房的大量入市對(duì)剛需和首置市場(chǎng)造成一定的沖擊，兩年7萬(wàn)套的供應(yīng)量將滿(mǎn)足大批京籍無(wú)房家庭的需求，剛需購(gòu)房者也從之前的恐慌心理逐漸過(guò)渡到博彩的心態(tài)，自住型住房替代了部分剛需的市場(chǎng)需求。

面對(duì)自住商品房的市場(chǎng)沖擊，剛需項(xiàng)目開(kāi)始放低姿態(tài)，降價(jià)跑量。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示，被認(rèn)為是降價(jià)銷(xiāo)售的住總?cè)f科橙所在的大興天宮院板塊，包括保利、首開(kāi)、金融街、中水電在內(nèi)的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)定價(jià)無(wú)一例外地低于預(yù)期，而其中絕大部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)甚至早于萬(wàn)科橙。與此同時(shí)在通州的臺(tái)湖板塊，東亞印象臺(tái)湖新一期22000元/平方米的售價(jià)，已經(jīng)與恒大御景灣的價(jià)格持平。

劉春巖表示，在北京，由世聯(lián)代理的數(shù)個(gè)項(xiàng)目在二季度都將入市，“從目前的情況來(lái)看出現(xiàn)“日光”的可能性不大”。劉春巖預(yù)計(jì)，當(dāng)市場(chǎng)上不可能出現(xiàn)“日光盤(pán)”的時(shí)候，政府對(duì)于新建商品住宅的限價(jià)措施或?qū)⑼顺觥?/p>

高地價(jià)下豪宅市場(chǎng)博賭未來(lái) 五環(huán)外十萬(wàn)以上豪宅或陷銷(xiāo)售困局

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2014年入市的頂級(jí)豪宅將達(dá)到7個(gè)，數(shù)量創(chuàng)下北京近年之最，其中泰禾·北京院子、中赫·萬(wàn)柳書(shū)院、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目均是往過(guò)的“地王”項(xiàng)目入市。劉春巖認(rèn)為，目前北京豪宅單價(jià)在8萬(wàn)以上，總價(jià)在1000萬(wàn)以上甚至是1500萬(wàn)以上的，單個(gè)項(xiàng)目一年的成交量在20套左右。但是一旦去年的高價(jià)地在今年集中入市供應(yīng)，對(duì)今年的豪宅市場(chǎng)必然會(huì)形成比較大的供需壓力，并且由于目前在金融層面的支持力度比較薄弱，“北京今年的豪宅銷(xiāo)售壓力會(huì)很大”。

雖然高端市場(chǎng)的“限價(jià)令”已被打破，前期被限售的高端住宅開(kāi)始逐步放量，今年以來(lái)的高端市場(chǎng)持續(xù)走低，據(jù)鳳凰房產(chǎn)發(fā)布的《一線(xiàn)城市高端物業(yè)投資指數(shù)報(bào)告》顯示，今年2月份，北京別墅成交套數(shù)同比下挫38.3%；高端公寓供需仍較低迷，成交套數(shù)同比下降11.1%，成交量現(xiàn)2012年5月以來(lái)最低值。

“因?yàn)榈貎r(jià)的原因，北京的豪宅在博賭未來(lái)。”劉春巖表示，今年北京五環(huán)沿線(xiàn)或者五環(huán)之外單價(jià)在10萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目將面臨尤其嚴(yán)重的市場(chǎng)壓力。