萬科2013年的業(yè)績是5年前的3.5倍，這一增速高不高，要看怎么比。如果放在行業(yè)核心部隊里，就難說了。
        研究數(shù)據(jù)顯示，2008年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前10強(qiáng)的業(yè)績總額為1980.7億元；如今TOP10中4席遭易主，坐序也已打亂，業(yè)績總額達(dá)10789.8億元。相當(dāng)于6年時間，核心部隊?wèi)?zhàn)斗力翻了5.4倍。
        中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭重心不僅僅集中在土地、成本、價格等以利潤為導(dǎo)向的領(lǐng)域，更蔓延至產(chǎn)品業(yè)態(tài)、后續(xù)服務(wù)、營銷策略等領(lǐng)域，在此背景下，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在區(qū)域聚焦、產(chǎn)品及服務(wù)等戰(zhàn)略舉措也表現(xiàn)出諸多可圈可點(diǎn)之處。
        的確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)成長的不確定性逐漸增強(qiáng)，企業(yè)基于其在企業(yè)規(guī)模、融資渠道、市場洞察力、成本管控力、戰(zhàn)略執(zhí)行力等不同層面的成長路徑差異明顯。特別有四類風(fēng)格迥異的企業(yè)，形成了不同的發(fā)展軌跡，成為了近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體的縮影。
武士
        衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)力強(qiáng)弱，有一個重要指標(biāo)叫“單城市產(chǎn)能”，測算的是企業(yè)的銷售總額和在售項目城市數(shù)的比值。在2013年階段性統(tǒng)計中，數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)這一指標(biāo)達(dá)到45.53億元，是同期恒大的5倍。
       也就是說，一個城市，恒大能挖到1桶金子，而融創(chuàng)去了能挖出5桶，融創(chuàng)這個產(chǎn)出效率可以說遙遙領(lǐng)先于其他企業(yè)。它管自己的這個優(yōu)勢叫城市深耕，也就是“步穩(wěn)”。
        融創(chuàng)另一個優(yōu)勢是“拳狠”。做高端精品，周轉(zhuǎn)只要夠快，項目的出產(chǎn)能力就會優(yōu)于多數(shù)企業(yè)。參照單項目產(chǎn)能指標(biāo)，融創(chuàng)為12.14億元，是同期富力的2倍多、恒大的3倍多，甚至高于同樣專注中高端項目的中海2個億。
        像融創(chuàng)這樣的企業(yè)還有一個眾所周知的通性，就是“拼命”。在董事長孫宏斌看來，地價上行的事實無法逆轉(zhuǎn)，而自己堅持的短周期戰(zhàn)術(shù)使得公司變現(xiàn)能力很強(qiáng)，只要是能夠控制好風(fēng)險，融創(chuàng)并不回避地王。
        記者了解到，歷經(jīng)了順馳放權(quán)式管理的失敗后，孫宏斌在融創(chuàng)建立起了一個“中央集權(quán)制”的拿地評審決策體系。由集團(tuán)明確年度的發(fā)展規(guī)劃，下級區(qū)域公司和項目公司對當(dāng)?shù)卣臄M供地塊進(jìn)行跟蹤。接著由集團(tuán)的研發(fā)、資管、財務(wù)三個部門共同初判。通過初判后的項目，進(jìn)入土地獲取階段，同時籌劃建筑方案規(guī)劃。在這個集團(tuán)指導(dǎo)、自下而上的審核過程中，集團(tuán)擁有最終決策權(quán)。依靠這種制度，融創(chuàng)去年從340個項目中，錄得了19幅土地，概率不足6%。
        盡管孫宏斌有意識地從嚴(yán)控制風(fēng)險，融創(chuàng)仍然在試探“富貴險中求”的危險底線。公司近三年的物業(yè)銷售業(yè)績增幅分別為191%、86%、54%。與之相伴的是，年末負(fù)債率始終在70%警戒線以上。
        最新的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告指出，2013年，一些追趕型高成長開發(fā)企業(yè)更偏愛規(guī)模擴(kuò)張，主要原因在于快速的規(guī)模擴(kuò)張可以迅速增強(qiáng)企業(yè)實力并提升企業(yè)品牌價值。
        不懼高杠桿的融創(chuàng)如一個步穩(wěn)、拳狠、拼命的武士在攻城略地，這種大開大合的打法讓競爭者頭疼，有某房企投資部人士稱，一塊地聽說融創(chuàng)也參與了，就“感覺夠嗆”。
匠人
        “所謂天才，均具備能干匠人的嚴(yán)肅精神”，德國哲學(xué)家尼采對工匠精神有很高評價。在房地產(chǎn)企業(yè)中，有一類匠人式的企業(yè)，反對急功近利，而是精雕細(xì)琢，修煉內(nèi)功。
        企業(yè)想要完成住宅產(chǎn)業(yè)化，一般要經(jīng)過這樣一套基本路徑：研究國外或國內(nèi)已有的工業(yè)化成果，結(jié)合項目地區(qū)的環(huán)境和氣候特點(diǎn)、市場要求，反復(fù)試驗解決技術(shù)問題，邀請專家論證，確定試點(diǎn)實施方案，爭取上下游合作單位支持，建立標(biāo)準(zhǔn)化體系，根據(jù)不同戶型推廣實施。
        根據(jù)北京萬科某住宅產(chǎn)業(yè)化項目測算數(shù)據(jù)，這一連串工作下來，原本一次100噸的砂漿使用量，現(xiàn)在能用六次。此外，鋼材、木材、水、粘結(jié)材料還有83.46%-0.91%不等的節(jié)省，總能耗節(jié)省超18%。
住宅產(chǎn)業(yè)化對提升質(zhì)量、提高施工效率、降低成本都有很大助力，但在行業(yè)發(fā)展的過去六年中，很多企業(yè)回避了這個復(fù)雜的程序，急于占山為王。而萬科選擇了把最繁瑣的科研工作先做下來。
        2003年萬科正式開展住宅產(chǎn)業(yè)化，到去年已經(jīng)發(fā)展了十年。萬科方面透露，近兩年，僅北京區(qū)域，已有7個項目30多萬平方米列入工業(yè)化實施計劃。計劃2014年下半年，長陽天地和公園里項目將首次嘗試應(yīng)用工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)戶型。這意味著項目的混凝土工程預(yù)制率將達(dá)55%。
        董秘譚華杰日前表示，2013年，集團(tuán)新開工的主流產(chǎn)品中，預(yù)制混凝土外墻、裝配式內(nèi)墻、內(nèi)外墻免抹灰等工業(yè)化技術(shù)得到廣泛應(yīng)用，其比例分別達(dá)到8.3%、38.8%和29.1%。“萬科的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化到2005年基本完成，目前在逐漸成熟，但直到今天很多大房企才剛剛開始涉足產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。”有業(yè)內(nèi)表示，在別人還在考慮縱向整合的情況下，萬科早已完成了這些工作。
        這是一個變幻莫測的商業(yè)時代，深厚的內(nèi)功并非能夠解決所有問題。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)規(guī)?；?，將迎來業(yè)績天花板。2013年，萬科以1709.4億元再次刷新銷售額紀(jì)錄，然而擺在萬科面前最應(yīng)當(dāng)思考的或許就是下一步的何去何從。
        有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，年成交金額8萬億元，年成交量15億平方米就達(dá)到了行業(yè)天花板水平。但即使龍頭企業(yè)達(dá)到2400億元的銷售額，行業(yè)集中度也剛到3%，在發(fā)達(dá)國家來看，是很低的數(shù)字，現(xiàn)在的企業(yè)仍有很大發(fā)展空間。