萬(wàn)科A開(kāi)始大比例分紅，這在A股市場(chǎng)和萬(wàn)科歷史上罕見(jiàn)。

 

在A股市場(chǎng)，萬(wàn)科也曾有“鐵公雞”之稱(chēng)，但2014年，萬(wàn)科將分紅比例突然大幅提高至30%，并稱(chēng)將來(lái)還要穩(wěn)步提升。

 

萬(wàn)科總裁郁亮稱(chēng)，萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入內(nèi)生性增長(zhǎng)的階段，大比例分紅對(duì)公司增長(zhǎng)影響不大。而這背后，是以萬(wàn)科為代表的一批內(nèi)地房企在戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)管理方式上的轉(zhuǎn)型：輕資產(chǎn)、向金融延伸。這些房企的盈利模式，也由依靠單一賣(mài)房子的收入，逐漸向更多元的盈利模式轉(zhuǎn)化。

 

被做空的邏輯

 

自去年下半年以來(lái)，A股地產(chǎn)板塊持續(xù)下跌，至2月25日萬(wàn)科A已跌去50%之多。

 

“地產(chǎn)股已經(jīng)成為經(jīng)常被做空的對(duì)象。”深圳一資深投資人士認(rèn)為，A股2010年推出股指期貨以來(lái)，作為周期性指數(shù)股，銀行地產(chǎn)是被重點(diǎn)做空的對(duì)象。做空有一個(gè)特點(diǎn)，持續(xù)下跌以后突然又出現(xiàn)加速放量暴跌，爾后又會(huì)出現(xiàn)比較可觀的反彈。

 

以萬(wàn)科為例，去年四季度開(kāi)始持續(xù)下跌，到2月25日最低到6.52元，其間并無(wú)任何大的調(diào)控政策出爐，萬(wàn)科業(yè)績(jī)也在穩(wěn)定持續(xù)上升。

 

“觀察我們公司股票的融資融券余額，經(jīng)常是比較大的。”另一家大型房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說(shuō)，地產(chǎn)股票被做空很常見(jiàn)。他從市場(chǎng)資金面角度解釋?zhuān)谛苁斜尘爸?，受制調(diào)控政策的地產(chǎn)股由于盤(pán)子太大，撬動(dòng)股價(jià)需要更多資金和杠桿，因而不容易成為炒作的對(duì)象，資金更偏愛(ài)那些小盤(pán)題材股和創(chuàng)業(yè)板股票。2月25日地產(chǎn)股暴跌，很多公司股價(jià)跌破凈資產(chǎn)是市場(chǎng)太過(guò)分的反應(yīng)，因此公司高管此次出手增持了自家股票，以表示對(duì)這種暴跌不認(rèn)同的態(tài)度。

 

按照前述投資人士的觀點(diǎn)，這種暴跌已然是明顯的低點(diǎn)，地產(chǎn)股已具備買(mǎi)入條件。3月6日，萬(wàn)科A開(kāi)始反彈，截至3月12日收盤(pán)，幾個(gè)交易日上漲17%，并帶動(dòng)板塊集體上漲。

 

東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，自去年11 月份以來(lái)房地產(chǎn)股的下跌是非理性的下跌。從此次兩會(huì)政府報(bào)告中分析，今年上半年政策的干預(yù)會(huì)低于預(yù)期。板塊前期的過(guò)悲情緒釋放已較為充分，京津冀經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域性投資機(jī)會(huì)、房地產(chǎn)股2013 年仍保持較好業(yè)績(jī)等因素，將成為地產(chǎn)板塊的上升推動(dòng)力。

 

不過(guò)，綜合貨幣、庫(kù)存、需求等因素來(lái)看，今年房?jī)r(jià)整體走低將是大概率事件。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨很多的不確定性，三四線(xiàn)城市的局部市場(chǎng)依然存在降價(jià)的可能，不少房地產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品也可能會(huì)陷入兌付危機(jī)。

 

前述大型房企人士指出，在今年流動(dòng)性和資金面持續(xù)緊縮的情況下，地產(chǎn)股的反彈持續(xù)性存疑。后續(xù)地產(chǎn)股仍有被做空的可能。

 

轉(zhuǎn)型進(jìn)行時(shí)

 

地產(chǎn)股能否走出被做空的怪圈？

 

從一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角來(lái)看，人口紅利、城市化率對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的刺激作用已然明顯下降，作為一個(gè)曾經(jīng)的高成長(zhǎng)、暴利行業(yè)，地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了價(jià)值型投資階段，而不是成長(zhǎng)型投資階段了。這意味著地產(chǎn)股難以再用估值擴(kuò)張的方式去推動(dòng)股價(jià)上漲了。

 

更明確地說(shuō)，是地產(chǎn)行業(yè)原來(lái)那種買(mǎi)地、蓋房子、賣(mài)房子、再買(mǎi)地的游戲模式很難玩下去了，市場(chǎng)不會(huì)再給這種盈利模式高估值，必須尋找其他更好的模式。

 

擺脫傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重資產(chǎn)、周期性的窠臼，進(jìn)行輕資產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)的轉(zhuǎn)型或許是一條出路。A股房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)概念三六五網(wǎng)、世聯(lián)行、廣聯(lián)達(dá)等過(guò)去一年的股價(jià)表現(xiàn)證明了這一點(diǎn)。

 

萬(wàn)科在2013年的業(yè)績(jī)會(huì)上提出，要進(jìn)行輕資產(chǎn)重運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型。“輕資產(chǎn)模式是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代新課題。但如果行業(yè)很容易輕資產(chǎn)的話(huà)，早就被小米等企業(yè)殺進(jìn)來(lái)了，萬(wàn)科應(yīng)該輕，但能否輕到極致這個(gè)事情，萬(wàn)科有自己的理解”，郁亮說(shuō)，關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)如何應(yīng)用、如何產(chǎn)生價(jià)值、如何變成有效的盈利模式，目前萬(wàn)科也仍然在探討、試驗(yàn)之中。

 

地產(chǎn)商們搭建互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的一個(gè)突破口是社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。萬(wàn)科基于其數(shù)百個(gè)項(xiàng)目和百萬(wàn)業(yè)主的社區(qū)大數(shù)據(jù)平臺(tái)目前正在搭建之中。萬(wàn)科董秘譚華杰透露，萬(wàn)科正考慮與騰訊微信合作開(kāi)發(fā)微信服務(wù)號(hào)，可以綁定微信支付，若開(kāi)發(fā)成功則可替代目前萬(wàn)科小區(qū)物業(yè)的APP客戶(hù)端。保利借助其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行三位一體的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，也在規(guī)劃進(jìn)行?；幽辍⒔鸬?、碧桂園等也均提出社區(qū)云服務(wù)的概念，在社區(qū)服務(wù)的“最后一公里”上著力。

 

不過(guò)，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新指出，開(kāi)發(fā)商提供社區(qū)增值服務(wù)能否贏利，目前仍然是個(gè)問(wèn)題。比如一家開(kāi)發(fā)商可能在全國(guó)管理的社區(qū)面積很多，但分到一個(gè)城市之后，大概最多也就十幾個(gè)社區(qū)，且這些社區(qū)是分散在城市里面，要去整合這些社區(qū)周邊的商家資源，從中獲利是很難的。

 

花樣年總裁潘軍認(rèn)為，以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)黃金十年已成過(guò)往，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，拼的不再是土地儲(chǔ)備和銷(xiāo)售溢價(jià)，而是多元盈利模式和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，房企由賣(mài)房子產(chǎn)生的銷(xiāo)售收入，變?yōu)殇N(xiāo)售收入+運(yùn)營(yíng)收入+服務(wù)傭金/管理費(fèi)的盈利模式，部分地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)型為金融互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商、社區(qū)服務(wù)商——這一投資邏輯，在房地產(chǎn)行業(yè)的投資者心中，目前顯然還未普及，也沒(méi)有被資本市場(chǎng)認(rèn)可。

 

萬(wàn)科正在努力扭轉(zhuǎn)資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)公司的偏見(jiàn)。3月10日，萬(wàn)科總裁郁亮通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)增持100萬(wàn)公司股票，以提振投資者對(duì)地產(chǎn)股的信心。

 

萬(wàn)科管理層認(rèn)為，萬(wàn)科到了一個(gè)平衡增長(zhǎng)和分紅的階段，未來(lái)分紅比例將在30%左右基準(zhǔn)上，進(jìn)行穩(wěn)步提升（過(guò)去的基準(zhǔn)是15%）；這也是為了適應(yīng)B轉(zhuǎn)H的需要，香港資本市場(chǎng)的地產(chǎn)股分紅比例很高，萬(wàn)科要變得更加國(guó)際化。

 

郁亮指出，過(guò)去歷史上，萬(wàn)科一共融資193個(gè)億（包括可轉(zhuǎn)債），累計(jì)現(xiàn)金分紅達(dá)130多億，希望未來(lái)成為一個(gè)凈回報(bào)的公司。