盡管在全國“兩會”上住建部副部長仇保興稱樓市十年內(nèi)不會出現(xiàn)危機，但是局部的調(diào)整卻已經(jīng)悄然開始。杭州的降價波及范圍正在不斷加大，目前在南京也出現(xiàn)了降價開盤的項目，在廣州一些項目為了銷售已經(jīng)容許購房者分期支付首付款，同時保利在江蘇也開始了一系列優(yōu)惠政策，樓市降價風正在不斷蔓延。即使在北京，伴隨著成交量的日益萎靡，降價也成為了時間問題。樓市在經(jīng)歷了2012年轉(zhuǎn)暖、2013年暴漲之后陷入了調(diào)整期，樓市漲不過三年的規(guī)律開始應驗。

降價風蔓延

如果說上個月的杭州樓盤降價5000元/平方米還是一個個案的話，那么伴隨著這一事件的影響繼續(xù)擴大，將透露出什么樣的市場信號呢？

3月10日，位于南京市鼓樓區(qū)復地新都國際和棲霞區(qū)的大地伊麗雅特灣宣布降價，降幅高達25%。其中，復地新都國際銷售許可證批準的售價是20888元/平方米，但近日對外售價僅為11500元/平方米。大地伊麗雅特灣目前售價比2月的報價1.8萬元/平方米低了4400元/平方米。

記者從北京中原地產(chǎn)了解的宏觀數(shù)據(jù)也證實了這一點。截至3月10日，南京地區(qū)在售住宅項目共326個。近一個月內(nèi)，共有10個項目的銷售價格出現(xiàn)上漲，2個項目的銷售價格出現(xiàn)下跌，另有313個項目的銷售價格與之前持平。

“實際這兩個項目都不能稱為降價，其中一個是新開盤，價格并未確定，另外一個屬于大戶型尾盤，均價和中小戶型肯定有差距。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示。

無獨有偶，日前保利地產(chǎn)江蘇公司啟動城市青年置業(yè)計劃，針對旗下的三個樓盤推出現(xiàn)金補貼。而在此前保利梧桐語和羅蘭春天項目一直暢銷且無折扣，優(yōu)惠較難得。同時保利中央公園還啟動一成首付計劃，開發(fā)商顛覆兩成首付半年，據(jù)說還會推出一攬子購房安家生活計劃。

同樣在廣州，3月8日起保利旗下三盤——保利西海岸、保利公園九里、保利塞納維拉開始實施“首付分期付款”活動：首套房首付分4個月陸續(xù)付清，二套房首付分9個月付清。

據(jù)保利公園九里的銷售人員介紹，如果是首次置業(yè)，首付可以分4個月交清，即下定后3天交房款的5%，第二個月交10%，第三個月交10%，第四個月交清剩余首付。二次置業(yè)者的時限可以延遲至9個月，即第一次交納房款的5%，第二個月至第五個月交納房款的10%，第六至九個月交房款的15%。

記者了解到，首付分期并不是什么新鮮事物，早在2008年樓市低谷時各大開發(fā)商均推出過該政策，也被稱為樓市調(diào)整的前奏。

加價只為交中介費

信貸收緊、降價風蔓延的影響已經(jīng)傳到北京，今年3月，一些新入市的項目已經(jīng)基本停漲，特別是在二手房市場，有價無市的局面已經(jīng)出現(xiàn)。

“這個房子已經(jīng)掛了半年了，價格從最初的630萬元降到了530萬元依然無人問津。”日前家住北京展覽館附近的李先生向記者表示。

跟他有同樣遭遇的還有李女士。李女士早些年從事證券工作，積攢了不菲的家產(chǎn)，在北京和北京附近區(qū)域擁有多套住房，幾年來一直看著房產(chǎn)不斷升值，退休在家的李女士想狠賭一把，經(jīng)過一番折騰將名下的房產(chǎn)全部出售，并用一個遠房親戚的名額在中央電視臺新址邊上購買了一套高檔豪宅。

“當時的價格是7.5萬元/平方米，我買的那套面積400平方米，當時錢不夠只能貸款了一部分，現(xiàn)在每月的月供在5萬元左右。”李女士表示。自從交房后李女士就把房子租了出去，但是每個月2萬多元的租金并不夠支付首付，所以一直想將房子出售。

“現(xiàn)在開發(fā)商對外銷售價格已經(jīng)到了10萬元/平方米，而我自己的房子只想在原價上加260萬元, 這260萬元不是我要漲價，是中介費要260萬元。”李女士無奈地表示。

記者從北京中原地產(chǎn)了解到，進入3月樓市降溫速度明顯，3月上旬，北京市新舊房簽約量合計3660套，而去年同期為13783套，跌幅巨大。

樓市在信貸收緊影響下上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始陰跌，成交量持續(xù)下滑。在2013年北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅。但隨著最近信貸政策的壓力和自住房導致的購買觀望，二手房價格已經(jīng)從去年12月來連續(xù)3個月陰跌。信貸收緊、自住房供應是影響北京樓市的最關(guān)鍵兩個政策。

3月來北京二手房成交均價在3.15萬元/平方米，與2月成交均價3.16萬元基本持平。雖然3月來看房客戶有所增加，延續(xù)了2月下半月的復蘇趨勢，但觀望依然明顯。部分購房者看到價格平穩(wěn)，二手房房源可選擇余地增加，入市的積極性又有提高。3月市場的政策將非常關(guān)鍵。

量跌引起價跌只是個時間問題。

“漲不過三年”規(guī)律應驗

樓市的漲幅規(guī)律已經(jīng)逐漸清晰起來，2006年、2007年樓市上漲到了2008年就出現(xiàn)了調(diào)整，2009年、2010年上漲到2011年開始調(diào)整，現(xiàn)在又到了一個調(diào)整的關(guān)口。

根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控全國46個城市的12590個在售樓盤，對比2014年1月1日和2014年2月27日的售樓處報價后發(fā)現(xiàn)，88%的樓盤沒有出現(xiàn)價格變動，漲價樓盤占比8.33%，降價樓盤占比3.56%。數(shù)據(jù)顯示，價格起伏更多集中在二三線城市，成都、長沙價格變動樓盤最多（超過100個），成都漲價盤最多（92個），長沙降價盤最多（50個）。

“目前樓市已經(jīng)處于了階段性頂峰，預計將會盤整一段時間。”一位業(yè)內(nèi)開發(fā)商向記者表示。

從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴重分化，一二線城市暴漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清，整體市場冷熱不均。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前經(jīng)濟發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌、漲幅驚人。整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯四不均：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。一線城市和小部分二線城市的漲幅過大，掩蓋了全國整體房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)沖高回落的趨勢。從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重，局部三四線市場醞釀崩盤風險。