3月3日，在記者們的“窮追猛打”之下，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新針對房地產(chǎn)市場的前景，吐出了“雙向調(diào)控”四個字。這四個字猶如一個謎面，迅速引發(fā)了人們的各種解讀。

兩天后，國務(wù)院總理李克強在全國人大開幕會上所作的政府工作報告(以下簡稱報告)中做出了回答。“總理在報告中提到的增加中小戶型、共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)和抑制投機投資性需求，就是供求雙向調(diào)控。”住建部政策研究中心主任陳淮這樣告訴《華夏時報》記者。至于報告中首次提到的分類調(diào)控，他認(rèn)為就是依據(jù)城市規(guī)模、供求狀況，分別施以區(qū)別化政策。

在過去的一年里，新一屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上很少動用行政手段，主要依靠市場的力量來平衡供需關(guān)系，此次的報告也沿襲了這一思路，因而受到了不少業(yè)內(nèi)人士的好評。

首提分類調(diào)控

這次報告中首次提出分類調(diào)控，可謂正當(dāng)其時。在經(jīng)歷了十多年的單邊上漲之后，眼下國內(nèi)的房地產(chǎn)市場正悄然發(fā)生分化。

自從年初杭州的兩處樓盤宣布降價以來，樓市拐點說就開始流行開來，甚至有人預(yù)測中國樓市即將崩盤，這一論點遭到了業(yè)內(nèi)人士和專家的一致痛批。

全國人大代表、廣州越秀集團董事長張招興表示，杭州、廣州等地出現(xiàn)的樓市降價現(xiàn)象，應(yīng)是個別企業(yè)的市場行為。全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森也對媒體表示，杭州樓盤價格作一些調(diào)整，有利于整個樓市的健康發(fā)展，所謂的“房地產(chǎn)崩盤”危言聳聽。

不過，黃其森自己也承認(rèn)，中國樓市未來可能會出現(xiàn)分化，分化會發(fā)生在一二線與三四線城市之間，甚至?xí)l(fā)生在一二線城市各個區(qū)域之間。

全國政協(xié)委員、中國銀行外部監(jiān)事梅興保去年參加了全國政協(xié)經(jīng)濟委員會房地產(chǎn)專題調(diào)研。通過調(diào)研，他發(fā)現(xiàn)一二線城市房地產(chǎn)市場還處于“熱態(tài)”，發(fā)達(dá)地區(qū)的三四線城市問題也不大，而熱門城市的遠(yuǎn)郊縣和中西部某些三四線城市確實存在供大于求的現(xiàn)象。

根據(jù)國家統(tǒng)計局近期公布的數(shù)據(jù)表明，在70個大中城市中，2013年北上廣深四個一線城市新建商品住宅價格的上漲幅度都超過了20%，南京、廈門、徐州、桂林等20多個二三線城市房價漲幅也高于10%，而中西部地區(qū)的三四線城市漲勢相對平緩。

“一線城市熱度不減，三四線城市樓市趨冷，而二線城市中也出現(xiàn)冷熱不均的情況。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴本報記者，以前的調(diào)控基本上是一刀切，按一個口徑來執(zhí)行，但在今年樓市出現(xiàn)分化的情況下，應(yīng)該會按不同的城市進(jìn)行不同的調(diào)控。他認(rèn)為，一線城市仍然執(zhí)行較為嚴(yán)格的政策，像溫州、鄂爾多斯這樣的三四線城市可能會出現(xiàn)政策的松動。而二線城市中，也可能會根據(jù)各自發(fā)展的冷熱度，給予城市一定的自主調(diào)控權(quán)，進(jìn)行適度微調(diào)。

全國人大財經(jīng)委員會副主任委員、民建中央副主席辜勝阻近日表示，中國現(xiàn)在面臨的房地產(chǎn)形勢是嚴(yán)重分化，在分化的狀況下必須實行差別化的調(diào)控，根據(jù)病因制定適用于各地的措施，因城而異。

去行政化

此次報告中關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容大約有280多個字，其中230個字都是關(guān)于保障房建設(shè)的，這足以說明本屆政府對保障房建設(shè)的重視。而大力推動保障房建設(shè)被業(yè)內(nèi)人士解讀為增加住房供給平衡供需的一個重要手段。

萊坊國際研究及咨詢部董事楊悅晨注意到，本次報告中并沒有過多涉及行政調(diào)控方面的內(nèi)容。“經(jīng)過一段時間，目前的政策可能會逐漸過渡到以依靠市場化手段為主。”他表示，雖然還不清楚政府會用什么樣的市場化方式來調(diào)控，但政府會逐步減少對房地產(chǎn)的行政干預(yù)度是毫無疑問的。“房價不是通過行政策手段打壓就可以打壓下去的。政府可以從減少貸幣供應(yīng)量、增加保障房需求的角度進(jìn)行調(diào)節(jié)，化解房價快速上漲的因素。”中歐陸家嘴金融研究院副院長劉勝軍對本報記者表示。

“一些城市都‘過剩’了，就無需調(diào)控，市場這只手還是在起作用。”黃其森認(rèn)為目前的中國房地產(chǎn)總體仍處于比較健康的局面，不需要出臺新的調(diào)控政策。

星河灣集團董事長黃文仔“走得更遠(yuǎn)”，他不僅不希望出臺新的調(diào)控政策，還希望能弱化現(xiàn)有的政策。他對媒體表示，其今年提案的主題是希望盡快將房地產(chǎn)納入市場軌道，首先是“限購令”要盡快退出。黃文仔認(rèn)為，控制房價不需要限購，只要用金融調(diào)控就可以。

暴跌不可能

今年以來，金融調(diào)控的力度確實有所加強。銀監(jiān)會在2014年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議上明確，今年銀行業(yè)監(jiān)管工作的重點之一就是嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。

楊紅旭告訴本報記者，今年以來各銀行的貸款確實收得較緊，這是因為銀行吸儲成本增加，銀行也較缺錢。由于擔(dān)心因房價下跌而對銀行資產(chǎn)造成損失，因此銀行放慢了對開發(fā)商的放貸節(jié)奏。楊悅晨也告訴本報記者，以前個人房屋買賣只要個人獲得產(chǎn)權(quán)證，銀行的貸款就會發(fā)下來；但現(xiàn)在的情況是即使拿到產(chǎn)權(quán)證，可能也要等到兩三個月后才能拿到貸款。銀行放款的放緩，增加了交易成本，這對開發(fā)商也不是很有利。

不過，接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示房價不太可能暴跌。楊紅旭預(yù)測，今年樓市會經(jīng)歷一些價格上的調(diào)整，但不會出現(xiàn)大幅下跌。對于一線城市來說，可能還會保持向上的態(tài)勢。“上半年一些二線和三線城市供應(yīng)量較大的區(qū)域可能會進(jìn)行價格的調(diào)整，下半年房價有望趨穩(wěn)。”他說。

張招興表示，樓市的發(fā)展與城鎮(zhèn)化、老齡化等社會進(jìn)程相關(guān)聯(lián)，隨著大量外地人口城鎮(zhèn)化的逐步完成，以及人口老齡化發(fā)展到一定程度，樓市的需求就會逐步降低，這一過程仍有10年左右的發(fā)展空間。