山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。時(shí)隔多日，“調(diào)控”的表述再一次進(jìn)入樓市視野。

3月4日，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新在兩會(huì)間隙透露，今年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞將為“雙向調(diào)控”。這簡(jiǎn)單的四字真言，卻帶給業(yè)內(nèi)無(wú)限猜想。

“其實(shí)，這次提的‘雙向調(diào)控’是符合此前中央透露的樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)的，政策不搞一刀切，價(jià)格調(diào)控也不再是調(diào)控重點(diǎn)。”接近住建部的一位消息人士對(duì)記者表示，“但這只是關(guān)于樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)的其中一部分。”

3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)所作的政府工作報(bào)告提出，要完善住房保障機(jī)制，創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具。針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。

而這也讓2014年樓市調(diào)控總體路線框架逐漸清晰。

“按照國(guó)務(wù)院的要求，從去年年底開(kāi)始，住建部已經(jīng)在制定2014年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，”上述消息人士指出，“它將在今年兩會(huì)后再進(jìn)行細(xì)化。”

不過(guò)，無(wú)論此次房地產(chǎn)調(diào)控將以何種方式進(jìn)行，此時(shí)釋放的調(diào)控信號(hào)，對(duì)于2014年的樓市走勢(shì)而言，無(wú)疑起著關(guān)鍵作用。

分類調(diào)控

在李克強(qiáng)的政府工作報(bào)告中，首次提出了對(duì)不同城市進(jìn)行“分類調(diào)控”，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“針對(duì)性”。但這一提法，似乎并沒(méi)有令各方感到意外。

“在制定2014年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路時(shí)，住建部以‘穩(wěn)控房?jī)r(jià)’代替了以前被頻繁使用的‘遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲’。這樣的變化，會(huì)使地方政府逐步減少行政性手段對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)程度。”上述消息人士指出，2014年以來(lái)，住建部并未提及要求各地方制定房?jī)r(jià)控漲目標(biāo)。

“這也意味著此前‘一刀切’的行政調(diào)控政策或者會(huì)逐漸淡出，取而代之的是對(duì)各地樓市的分類調(diào)控管理。”他如是說(shuō)。

“去年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，在安排2014年房地產(chǎn)調(diào)控的工作時(shí)，住建部明確要求北京、上海、廣州、深圳四個(gè)住房市場(chǎng)供需矛盾較為集中的城市，要繼續(xù)從嚴(yán)實(shí)施限購(gòu)政策和差別化的信貸政策。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，“這說(shuō)明行政手段在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下以及在一線城市中仍然很難淡出。”

“盡管我們?cè)诮衲陜蓵?huì)上也建議要放寬對(duì)可售商品房預(yù)售價(jià)格的管制，允許開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)，并適時(shí)解除對(duì)高端樓盤的限購(gòu)，但是目前來(lái)看，在北京等一線城市限購(gòu)等行政手段仍然很難退出。”全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

黃其森表示，對(duì)于供需關(guān)系緊張的熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，目前行政性的調(diào)控措施尚未有退出的條件，但解決其房?jī)r(jià)上漲壓力的一個(gè)關(guān)鍵在于做供應(yīng)量加法。“所以對(duì)于泰禾來(lái)說(shuō)，我們?cè)敢鈪⑴c北京的自住房、保障房建設(shè)，這無(wú)疑能增加市場(chǎng)供應(yīng)，我們的顧慮其實(shí)是在于自住房的政策不能持續(xù)。”

與此同時(shí)，對(duì)于目前房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下跌的城市，住建部也要求要重視消化存量，控制商品房新開(kāi)發(fā)規(guī)模，控制預(yù)售許可證審批進(jìn)度。

“按照上述原則，不排除溫州等量?jī)r(jià)齊跌的城市，出臺(tái)力度不同的救市措施。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。

此外，據(jù)上述接近住建部的消息人士表示，對(duì)于此前各方一致關(guān)注的樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，住建部等相關(guān)部門仍在繼續(xù)推進(jìn)中。

房地產(chǎn)稅代替行政調(diào)控？

與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)中的重要一環(huán)，其政策輪廓也已經(jīng)逐漸清晰。“房地產(chǎn)稅替代房產(chǎn)稅后，中央政府對(duì)于‘頂層制度設(shè)計(jì)’的重視，明顯強(qiáng)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收。”業(yè)內(nèi)分析人士指出。

在李克強(qiáng)的政府工作報(bào)告中，又一次提到要“加快房地產(chǎn)稅立法”。此前，3月4日，十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議發(fā)言人傅瑩也透露，全國(guó)人大正在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作。

事實(shí)上，房地產(chǎn)稅與之前的房產(chǎn)稅概念并不完全相同。“房地產(chǎn)稅立法意味著將以更高層面調(diào)整相關(guān)關(guān)系。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波指出，“在立法之前，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍或暫緩。”

從上海、重慶之前的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅目前還僅限增量即新購(gòu)相關(guān)房產(chǎn)，征收范圍并未涉及存量。與此同時(shí)，現(xiàn)在住房信息系統(tǒng)仍不配套，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，短期內(nèi)房產(chǎn)稅可能還主要針對(duì)增量住房，其改革總體將呈現(xiàn)分區(qū)域、差別化征收的漸進(jìn)路徑。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，從2013年以來(lái)，決策層已明確釋放出“保障性住房由政府提供，商品房等多層次需求交還市場(chǎng)”的雙軌制住房供應(yīng)體系。這也就意味著政府將放開(kāi)對(duì)部分市場(chǎng)的行政調(diào)控力度。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析表示，由于北京市要求自住型商品房要在2年內(nèi)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)7萬(wàn)套，一旦這類自住房形成規(guī)?；?yīng)，那么現(xiàn)有市場(chǎng)化運(yùn)作的中低端項(xiàng)目將不再是絕對(duì)的賣方市場(chǎng)，高端市場(chǎng)也有望加速回歸市場(chǎng)層面。

除此之外，在李克強(qiáng)的政府工作報(bào)告中，將“創(chuàng)新和完善多層次的住房供應(yīng)體系”，首次列入了開(kāi)展2014年房地產(chǎn)調(diào)控工作的手段，并將適時(shí)制定全國(guó)性的指導(dǎo)意見(jiàn)。

他提出要增加中小套型商品房供應(yīng)，還特別提出了要增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。業(yè)內(nèi)分析，除京滬深穗四大城市外，共有產(chǎn)權(quán)住房很可能在其他房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾較大的城市落地。而北京市的自住房，由于其在北京的特殊性，并不具備在全國(guó)復(fù)制推廣的條件。同時(shí)，貨幣化補(bǔ)償或者補(bǔ)貼等方式，有可能在這樣的政策導(dǎo)向下，在部分中小城市進(jìn)行嘗試。