近期杭州房企個(gè)別樓盤降價(jià)15%-20%以期達(dá)到快速消化庫(kù)存回籠資金的目的。這次杭州樓盤降價(jià)幅度如此之大,引起了市場(chǎng)極大的關(guān)注。從全國(guó)范圍來(lái)看,一手房樓盤價(jià)格在很多二、三線城市已顯疲態(tài),但尚未下跌,杭州樓盤如此大幅的降價(jià)揭開(kāi)了全國(guó)樓市調(diào)整的序幕。
從銷售來(lái)看,2014年地產(chǎn)銷量的增速將放緩。在利率市場(chǎng)化的大背景下,資金價(jià)格不斷高企,按揭貸款對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)屬于低收益資產(chǎn),優(yōu)惠的按揭利率甚至難以覆蓋成本。因此銀行對(duì)于按揭貸款的發(fā)放意愿必然下降,2014年來(lái)從銀行貸款買房的優(yōu)惠基本消失,這將從需求端制約整體地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。因此預(yù)計(jì)未來(lái)地產(chǎn)庫(kù)存將上升,資金回籠壓力也將大增。
另一方面隨著銀行風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整,對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款也在收緊,地產(chǎn)的開(kāi)工勢(shì)必會(huì)加速。雖然2013年地產(chǎn)銷售情況較好,但與大量的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相比,仍然是杯水車薪。從地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的銷售/投資比來(lái)看,2013年約為109%,盡管高于2012年的水平,但離2009-2010年仍有較大差距。后續(xù)的問(wèn)題在于,2013年地產(chǎn)商通過(guò)非標(biāo)融資獲得了大量的資金以支付土地款和后續(xù)開(kāi)發(fā)款,由于短久期、高息負(fù)債占比上升,因此無(wú)論銷售情況如何,地產(chǎn)商在2014年都將不得不加快開(kāi)工以快速回款,這將進(jìn)一步惡化開(kāi)發(fā)商2014年的現(xiàn)金流情況。
經(jīng)過(guò)近十年發(fā)展,房地產(chǎn)的供給已經(jīng)超越了基本住房需求。在房?jī)r(jià)易降難升之下,投資需求若完全消失,會(huì)讓樓市進(jìn)入冬季。從政策態(tài)度來(lái)看,政府的基本策略是讓市場(chǎng)發(fā)揮主導(dǎo)性作用,不會(huì)為樓市托底,但完全放任會(huì)讓地產(chǎn)投資失控,可以通過(guò)加速城鎮(zhèn)化緩解供需不平衡的矛盾。
我國(guó)現(xiàn)在的大環(huán)境是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整。所謂經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)的就是以投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,所謂結(jié)構(gòu)調(diào)整調(diào)的也就是以投資為載體的周期行業(yè)過(guò)剩產(chǎn)能。房地產(chǎn)投資是重點(diǎn)投資對(duì)象,主觀意愿上也希望看到房地產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
因此從房產(chǎn)商現(xiàn)金流、供需失衡、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整上來(lái)看,未來(lái)幾年都意味著全國(guó)樓市將進(jìn)入調(diào)整階段。