樓市變局山雨欲來之際，在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)類項(xiàng)目規(guī)模和交易金額居于高位。北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，目前這兩家交易所掛牌的房地產(chǎn)類項(xiàng)目達(dá)43宗，市值合計(jì)近200億元。分析人士認(rèn)為，在這波樓市低潮期中，區(qū)域布局集中、信貸資質(zhì)較差的中小房地企業(yè)將首當(dāng)其沖。隨著三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)的加大，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題今年可能會(huì)凸顯，行業(yè)并購重組的步伐也將加快。

新增掛牌項(xiàng)目金額居前列

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息，1月24日至2月13日的三周，北交所的房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)交易維持高規(guī)模。在春節(jié)前的最后一周(1月24日-1月30日)，北交所企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目成交16.72億元，房地產(chǎn)業(yè)、倉儲業(yè)、金融業(yè)位居前三位；新增掛牌項(xiàng)目總金額17.28億元，房地產(chǎn)業(yè)、采礦業(yè)、金融業(yè)位居前三位。2月7日-13日的一周內(nèi)，北交所企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目成交41.02億元，電力熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)位居前三位；新增掛牌項(xiàng)目總金額1.22億元，電力熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、教育業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)位居前三位。

目前在北交所掛牌的房地產(chǎn)類項(xiàng)目達(dá)27宗。今年以來掛牌的項(xiàng)目達(dá)19宗。業(yè)內(nèi)人士估算，當(dāng)前北交所正在掛牌的房地產(chǎn)類項(xiàng)目市值合計(jì)超過百億元。上海產(chǎn)權(quán)交易所目前掛牌的房地產(chǎn)類項(xiàng)目達(dá)到16宗，市值合計(jì)接近百億元。

歷史數(shù)據(jù)顯示，最近幾年來，在各大產(chǎn)權(quán)交易所中，房地產(chǎn)類股權(quán)轉(zhuǎn)讓的金額、宗數(shù)保持較大規(guī)模。從2011年開始，房地產(chǎn)類股權(quán)月度平均交易規(guī)模達(dá)百億元，年度交易規(guī)模超千億元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，目前房地產(chǎn)市場主流尚處于上漲過程中，房地產(chǎn)股權(quán)價(jià)值仍較高，所以總市值較高。

中小房企最“受傷”

“一些中小房企從去年開始就難以從銀行獲得貸款了。”一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)人士表示，在當(dāng)前尋求項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)出讓的房地產(chǎn)企業(yè)中，中小房企占主流，主要原因在于小型房企獲取資金的成本高、渠道窄，項(xiàng)目的區(qū)域布局集中，無法分散市場風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，比上年增長26.5%。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然房地產(chǎn)業(yè)的整體資金狀況仍較好，但企業(yè)間已開始出現(xiàn)分化，雖然大型房企普遍“不差錢”，但一些中小房企已陷入資金困境。去年年初“新國五條”出臺以來，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)貸款的審核日趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境一直不佳。其中，中小房企的貸款資質(zhì)較差，與大房企相比更不容易獲得銀行貸款，部分小企業(yè)已多年無法從銀行獲得貸款。在近期的“停貸風(fēng)波”中，雖然各家銀行公開表態(tài)稱并未收緊房地產(chǎn)信貸政策，但總體而言，融資環(huán)境難有明顯改善，且有進(jìn)一步收緊的可能。

至于房地產(chǎn)企業(yè)其他常用的融資渠道，信托、私募等融資方式的成本高企，海外融資不僅更復(fù)雜，且投資者對于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更敏感。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張狀態(tài)始終無法緩解。

就銷售回款而言，去年下半年以來，三四線城市樓市的風(fēng)險(xiǎn)加劇，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入滯銷困境，導(dǎo)致相關(guān)的區(qū)域性小型房企遲遲無法完成回款。分析人士認(rèn)為，今年局部區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)可能加劇，這些房企的日子恐怕更加難過。

值得注意的是，即便身處一線城市，一些中小型房企也不能幸免。上述房協(xié)人士表示，一線城市雖然已經(jīng)不再實(shí)施“限價(jià)令”，但相關(guān)政府部門對預(yù)售證的審批仍較為嚴(yán)格，這也會(huì)影響企業(yè)的銷售回款速度。“一些小型房企指望畢其功于一役，只做一兩個(gè)項(xiàng)目，而且項(xiàng)目布局比較集中。一旦陷入銷售困境，它們?nèi)菀壮霈F(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。”該人士表示，今年房地產(chǎn)銷售速度放緩是大勢所趨，項(xiàng)目銷售很可能遇到阻力。為求快速回款，很多企業(yè)可能不得不降價(jià)銷售或者選擇出讓項(xiàng)目股權(quán)的方式“斷臂求生”。

并購重組或加速

在經(jīng)歷了去年的銷售旺季后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存環(huán)境正在發(fā)生變化。多位業(yè)內(nèi)人士對中國證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”已終結(jié)，未來房地產(chǎn)蛋糕很難進(jìn)一步做大，房地產(chǎn)市場將逐步從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場。

“這個(gè)過程必然伴隨著陣痛。”上述房協(xié)人士認(rèn)為，很多三四線城市存在供應(yīng)壓力，未來可能有更多的區(qū)域出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)利潤率降低。在一線城市和二線熱點(diǎn)城市，土地成本的提高同樣在擠壓房企的利潤空間。

根據(jù)蘭德咨詢發(fā)布的報(bào)告，隨著市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率也將越來越低，預(yù)計(jì)“年均凈利潤率降低1個(gè)百分點(diǎn)”的趨勢將持續(xù)下去。預(yù)計(jì)到2015年，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。同時(shí)，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的盈利能力進(jìn)一步呈現(xiàn)加劇分化的趨勢。這意味著，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)低盈利目標(biāo)。

與這一趨勢同步的是房地產(chǎn)行業(yè)并購整合的加速。上述報(bào)告顯示，截至去年底，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量約為4.2萬家，比2010年減少36.6%。預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)還將有30%的企業(yè)出局，其中以中小房企為主。

張大偉認(rèn)為，杭州市、常州市等地部分房地產(chǎn)項(xiàng)目下調(diào)售價(jià)以及多家銀行傳出收緊房地產(chǎn)貸款的消息，已經(jīng)使得房地產(chǎn)行業(yè)的信心出現(xiàn)動(dòng)搖。未來類似的警示信號將更加頻繁地出現(xiàn)，可能加劇房地產(chǎn)行業(yè)并購重組的步伐。