養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這是兩個概念。

 

近8個月來，作為主推養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的民政部，已三度強(qiáng)調(diào)上述區(qū)別。尤其是近日，民政部副部長竇玉沛更是重申，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于地產(chǎn)開發(fā)范疇，不會納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理，不會享受到政策優(yōu)惠。

 

被與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)劃清界限，苦尋盈利模式而不得，房企的養(yǎng)老地產(chǎn)盤算，還能如想象般美好嗎？

 

不一樣的“養(yǎng)老”

 

2013年，中國60歲以上的老年人口突破2億人。萬科、遠(yuǎn)洋、綠城、云南城投等一批知名房企紛紛涉足養(yǎng)老領(lǐng)域。就連萬達(dá)集團(tuán)也按捺不住轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)的沖動。“給萬達(dá)做的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，主要是依靠社區(qū)做養(yǎng)老配套。”一位參與萬達(dá)養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究的人士對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“但產(chǎn)品預(yù)計(jì)今年難面世。”

 

房企的蜂擁而入，已引起官方層面的注意。2月19日，竇玉沛表態(tài)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要面向家庭提供居家服務(wù)，為失能、半失能老人提供護(hù)理服務(wù)，硬件軟件上都有要求，養(yǎng)老地產(chǎn)不能滿足。養(yǎng)老地產(chǎn)是具有養(yǎng)老概念的房地產(chǎn)，有養(yǎng)老之名無養(yǎng)老之實(shí)，不會納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理，不會享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

 

伏筆早已埋下。2013年7月，民政部關(guān)于貫徹落實(shí)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》和《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》的通知要求，嚴(yán)格準(zhǔn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)條件和程序，切實(shí)把好準(zhǔn)入關(guān)。仔細(xì)甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，既要保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)參與社會養(yǎng)老服務(wù)的積極性，又要防止簡單地把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象發(fā)生。

 

鑒別二者，應(yīng)參考怎樣的標(biāo)準(zhǔn)？民政部部長李立國在2013年底表示，在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別上，前者指為老人提供集中居住和照料服務(wù)的機(jī)構(gòu)，后者則具備房屋居家式、居住對象不僅限于老人、沒有專職隊(duì)伍提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)、多出售產(chǎn)權(quán)或一次收入長期產(chǎn)權(quán)租金等特點(diǎn)。

 

一位接近民政部的人士表示，民政部實(shí)際想杜絕的，是近兩年房企、險(xiǎn)資打著養(yǎng)老地產(chǎn)名義，騙取政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面的補(bǔ)貼、優(yōu)惠，到頭來卻根本沒提供服務(wù)的現(xiàn)象。但對房地產(chǎn)業(yè)真正做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的，仍是鼓勵的。

 

“一系列表態(tài)說明民政部門已注意到養(yǎng)老領(lǐng)域的亂象，和養(yǎng)老地產(chǎn)劃清界限。”潤土咨詢營銷部負(fù)責(zé)人楊茜直言。

 

補(bǔ)貼與成本

 

政策扶持形式，主要涉及投融資、土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、補(bǔ)貼支持、人才培養(yǎng)等多個方面。其中的“重頭戲”補(bǔ)貼支持，又包含一次性建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營補(bǔ)貼和稅費(fèi)減免。

 

以北京為例，自2013年對社會力量建設(shè)的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一次性建設(shè)階段支持標(biāo)準(zhǔn)由原來每張床位8000元至1.6萬元的市級支持標(biāo)準(zhǔn)，提高到2萬元至2.5萬元，且區(qū)級資金要按1：1的比例配套支持；運(yùn)營階段補(bǔ)貼由每收住一位老人1個月補(bǔ)貼機(jī)構(gòu)200元至300元提高到300元至500元標(biāo)準(zhǔn)；另外，營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)實(shí)施減免政策。

 

各地的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提高后，補(bǔ)貼門檻也高了起來。北京太陽城董事局主席朱鳳泊表示，補(bǔ)貼雖有，但拿到卻并不容易。自己接觸到的某個一線城市，去年20家做養(yǎng)老的企業(yè)申請建設(shè)補(bǔ)貼，結(jié)果批下來僅有2家。個中原因，既有硬件條件不達(dá)標(biāo)的因素，也有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“去地產(chǎn)化”的大背景。

 

為了享受到政策補(bǔ)貼，保利地產(chǎn)旗下和熹會老年公寓法定代表人錢京向北京市海淀區(qū)民政局申請民辦非企業(yè)機(jī)構(gòu)證書。此后申請補(bǔ)貼的過程，卻頗為嚴(yán)格。

 

按照程序，錢京在2013年把申請遞交到民政局。民政會初審入住床位數(shù)，區(qū)分自理和非自理老人。初審后，還聘請了第三方做審計(jì)工作，現(xiàn)場核實(shí)機(jī)構(gòu)匯報(bào)的人數(shù)與實(shí)情是否相符。另外，還派出從事健康評估的工作人員，核實(shí)老人是自理或非自理。所有問題核實(shí)完后，在今年10月左右，民政局會把2013年的運(yùn)營補(bǔ)貼下發(fā)。

 

由于是改建項(xiàng)目，和熹會還爭取到改造投入30%的一次性建設(shè)型補(bǔ)貼。但即便如此，比之投入，補(bǔ)貼仍顯微薄。錢京算了一筆賬，自己前期土地、建安費(fèi)、改造費(fèi)，和熹會項(xiàng)目投入共2億元。但實(shí)際和熹會住滿才300人，哪怕建設(shè)補(bǔ)貼按新建算，建設(shè)與一年運(yùn)營補(bǔ)貼相加也不過1700多萬，與投入仍有較大差距。

 

“我是做養(yǎng)老，不是養(yǎng)老地產(chǎn)。”寸草春暉養(yǎng)老院院長王小龍，敏感地打斷了記者提問后強(qiáng)調(diào)。他經(jīng)營的這家位于北京市朝陽區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，100個床位僅開業(yè)8個月就住滿，如今排隊(duì)的達(dá)到300多人，企業(yè)更是實(shí)現(xiàn)了8%-10%的年利潤率狀態(tài)。但聊起補(bǔ)貼，他用了“杯水車薪”來形容。

 

寸草春暉養(yǎng)老院的主要成本，體現(xiàn)在房屋租金，改造成本和人員工資三方面，這部分占據(jù)總支出的80%-90%。僅僅開業(yè)投入就達(dá)到1000萬元，并且今后每年要交200萬元房租。由于是租房做養(yǎng)老，王小龍?jiān)瓉砟苣玫降?，僅是按每月每床位100-200元的運(yùn)營補(bǔ)貼，去年這項(xiàng)共進(jìn)賬20萬元。

 

“雖然政府新調(diào)整了補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，但力度仍然偏弱。”王小龍表示，民營養(yǎng)老院存在這種問題，一個凳子、一把椅子，所用費(fèi)用都要自己掏錢。院長王小龍，并沒有自己的辦公室，而是和會計(jì)、出納擠在一個屋子里辦公。在他的腦子里，處處想的是節(jié)約成本，“擠出地方安置床位，這樣單個床位的成本才能壓下來。”

 

攻堅(jiān)養(yǎng)老土地

 

相比有限的資金補(bǔ)貼，企業(yè)更大的興趣還在養(yǎng)老用地上。

 

在楊茜看來，房企、險(xiǎn)資投身養(yǎng)老地產(chǎn)，無非是兩種想法：其一，企業(yè)發(fā)展到一定程度，轉(zhuǎn)型需求。戰(zhàn)略眼光長遠(yuǎn)的，會自持項(xiàng)目不做產(chǎn)權(quán)銷售，為境外融資資本運(yùn)作等待時機(jī)；另一類，為得到優(yōu)惠的養(yǎng)老用地，進(jìn)而“掛羊頭賣狗肉”行賣房之實(shí)，謀得巨大利潤。“養(yǎng)老需要長線經(jīng)營，目前絕大多數(shù)房企仍未找到盈利模式，真正能盈利的反而新鮮。”她說，一旦在政策層面被劃清界限，再拿不到政策優(yōu)惠，養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營的困局或?qū)⒃俣燃又亍?/div>