近期是地產(chǎn)股集體跳水的“多事之秋”，而在今日，香港聯(lián)交所迎來(lái)今年首家內(nèi)地房企陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)上市，公司發(fā)售5億新股，多年來(lái)上市融資的愿景終于得以實(shí)現(xiàn)。陽(yáng)光100的上市，被業(yè)內(nèi)解讀為轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的第一步。

以此次招股價(jià)中位數(shù)計(jì)算，陽(yáng)光100招股所得款項(xiàng)凈額約為20.71億港元。

據(jù)招股書(shū)，其中，約60%資金將用作增購(gòu)?fù)恋兀饕獙?zhuān)注于多用途商務(wù)中合體及復(fù)合型社區(qū)；約30%用作發(fā)展現(xiàn)有項(xiàng)目資金；其余10%將用作營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。

融資用途不僅表明陽(yáng)光100專(zhuān)注地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前景，還牽出了企業(yè)今后側(cè)重發(fā)展的新興商業(yè)形態(tài)--街區(qū)綜合體。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對(duì)樓市“春去秋來(lái)”

早前，易小迪曾公開(kāi)表示，陽(yáng)光100街區(qū)綜合體的毛利率超過(guò)40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。

陽(yáng)光100不僅是將斥重資持續(xù)購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)用途的土地，資料顯示，陽(yáng)光100現(xiàn)有項(xiàng)目包括無(wú)錫、重慶、濰坊、濟(jì)南、柳州、長(zhǎng)沙、東營(yíng)等地的陽(yáng)光100國(guó)際新城等項(xiàng)目，同樣大多為復(fù)合性社區(qū)?？梢哉f(shuō)，本次融資將幾乎全部投入到這類(lèi)社區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中。

所謂街區(qū)綜合體，是陽(yáng)光100于2004年開(kāi)始嘗試的業(yè)務(wù)，其定位是體驗(yàn)式商業(yè)、城市中心白領(lǐng)人群的社交場(chǎng)所，目前已在柳州開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光100窯埠TOWN、在陽(yáng)朔開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光100西街廣場(chǎng)、沈陽(yáng)及無(wú)錫陽(yáng)光里SUNWALK等即為此類(lèi)項(xiàng)目的代表。物業(yè)以出售為主，一小部分自持。

不同于傳統(tǒng)購(gòu)物中心、ShoppingMall和社區(qū)街鋪的商業(yè)模式，街區(qū)綜合體涵蓋了“商務(wù)街區(qū)、運(yùn)動(dòng)文化、時(shí)尚街區(qū)”三大板塊。立足于復(fù)合型大社區(qū)，采用街區(qū)式開(kāi)放商業(yè)模式，集合休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物等主題業(yè)態(tài)，并通過(guò)緩坡布道、扶梯、下沉式廣場(chǎng)等建筑交通元素的布局應(yīng)用，將商業(yè)體自然貫通起來(lái)，擴(kuò)大聚集人氣的功能。并倡導(dǎo)“5分鐘生活圈”的便利生活概念。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)接受贏商網(wǎng)記者采訪時(shí)對(duì)這類(lèi)新型綜合體表示看好：“街區(qū)綜合體屬于小輻射半徑、但定位更準(zhǔn)確、聚焦性更好物業(yè)。在目前社區(qū)建設(shè)下，此類(lèi)產(chǎn)品比大型綜合體更務(wù)實(shí)。”他認(rèn)為，陽(yáng)光100本身定位年輕一族，此類(lèi)群體儲(chǔ)蓄率低，但未來(lái)財(cái)富成長(zhǎng)的空間大。所以社區(qū)街區(qū)型商業(yè)，屬于性價(jià)比高，但符合此類(lèi)群體消費(fèi)行為的業(yè)態(tài)。

街區(qū)綜合體提振利潤(rùn)

易小迪曾表示，陽(yáng)光100新的城市綜合體產(chǎn)品，“不但創(chuàng)造了更高的價(jià)值，也讓陽(yáng)光100實(shí)現(xiàn)了良性的循環(huán)。”

縱觀陽(yáng)光100近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)由于毛利率較低的住宅項(xiàng)目占比增加，公司毛利率相應(yīng)走低，整體表現(xiàn)波動(dòng)。2010年至2012年及2013年前三季度，陽(yáng)光100收入分別為人民幣29.32億元、29.39億元、44.54億元及21.89億元。利潤(rùn)為2.70億元、0.60億元、3.84億元及0.74億元。同期毛利率分別為33.1%、29.2%、31.7%、24.6%。

“現(xiàn)在我們已經(jīng)轉(zhuǎn)型，將逐步放棄住宅開(kāi)發(fā)，未來(lái)重點(diǎn)是聚焦到街區(qū)綜合體這類(lèi)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，”陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)，這類(lèi)產(chǎn)品投資不高但利潤(rùn)貢獻(xiàn)很大。相對(duì)于投資大、回報(bào)高的巨型商業(yè)廣場(chǎng)而言，這類(lèi)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)很小，即便賣(mài)不掉，持有成本也比住宅要小，畢竟土地價(jià)值在里面占據(jù)的空間不大，可抵押來(lái)緩解現(xiàn)金流。

而隨著陽(yáng)光100的城市綜合體模式在多地成功起航，而更大規(guī)模的商業(yè)版圖也早已在易小迪的規(guī)劃中鋪開(kāi)。“2013年商業(yè)地產(chǎn)和住宅的比例是3∶7，2014年會(huì)接近一半吧。”

對(duì)于街區(qū)綜合體將對(duì)陽(yáng)光100貢獻(xiàn)的利潤(rùn)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，具體數(shù)據(jù)目前難測(cè)，但此前此類(lèi)產(chǎn)品在沈陽(yáng)受到熱捧，說(shuō)明市場(chǎng)認(rèn)可。所以提升10%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是必然的。