在廣州的中央商務(wù)區(qū)（CBD）珠江新城，隨著地產(chǎn)商的大力推動(dòng)，區(qū)域內(nèi)國(guó)際品牌五星級(jí)酒店正面臨井噴式供應(yīng)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，珠江新城目前建設(shè)中的國(guó)際品牌五星級(jí)酒店至少有7家，加上存量，預(yù)計(jì)兩三年后將超過(guò)12家，房間總量較目前增長(zhǎng)一倍以上。
與之相對(duì)，在整體經(jīng)濟(jì)回落和限制“三公消費(fèi)”的影響下，中國(guó)酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)下滑，高端酒店正面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。
中國(guó)酒店投資人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)安強(qiáng)向記者表示，隨著新項(xiàng)目陸續(xù)入市，珠江新城五星級(jí)酒店或?qū)⒊霈F(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩，最終導(dǎo)致入住率大幅下降。
供應(yīng)井噴恐加劇入住率下滑
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前珠江新城在建的國(guó)際大品牌五星級(jí)酒店共有7家，分別為廣州朱美拉酒店、廣州康萊德酒店、廣州富力柏悅酒店、嘉裕萬(wàn)豪酒店、周大福中心（東塔）、獵德村與香港合和集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的臨江酒店，以及恒大地產(chǎn)珠江新城地王將引入的國(guó)際品牌酒店。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，珠江新城目前已開(kāi)業(yè)的國(guó)際品牌五星級(jí)酒店包括富力麗思卡爾頓、富力君悅、國(guó)金中心四季酒店、云來(lái)斯堡酒店以及合景泰富W酒店，合計(jì)提供約1860套客房。如果加上在建的7個(gè)項(xiàng)目，以及即將啟動(dòng)的冼村和譚村舊城改造項(xiàng)目也都規(guī)劃有超五星級(jí)酒店，珠江新城將成為廣州乃至華南國(guó)際品牌五星級(jí)酒店集中地。
與新增供應(yīng)井噴相對(duì)應(yīng)的是，廣州五星級(jí)酒店出租率卻在下滑。中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，廣州市五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)為765元，較2012年同期降低20元；平均出租率為68%，較2012年同期下降3個(gè)百分點(diǎn)；平均客房收入同比減少8.2%，平均餐飲收入同比減少9.3%，平均會(huì)議收入同比減少12.7%，平均總營(yíng)業(yè)收入同比減少7.3%。
安強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2013年中國(guó)酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)下降，一方面是由于“三公消費(fèi)”受限后，酒店和餐飲的會(huì)議消費(fèi)急劇下滑，另一方面，經(jīng)濟(jì)回落導(dǎo)致整體消費(fèi)市場(chǎng)走低也是重要原因。
廣州某五星級(jí)酒店?duì)I運(yùn)經(jīng)理透露，珠江新城部分經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)的五星級(jí)酒店能達(dá)到60%～70%的入住率已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)，一些新開(kāi)業(yè)的豪華酒店入住率更低至30%以下，隨著“三公消費(fèi)”驟減，公務(wù)宴請(qǐng)也大幅減少，導(dǎo)致酒店整體收入下滑明顯。
“按照珠江新城的新增國(guó)際品牌五星級(jí)酒店供應(yīng)量計(jì)算，未來(lái)2～3年內(nèi)，客房總量將較目前增加一倍以上，在中國(guó)酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況整體下滑的背景下，未來(lái)幾年客源翻倍增長(zhǎng)的可能性微乎其微，這也意味著高端酒店的市場(chǎng)供應(yīng)量或?qū)⒊霈F(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩。”安強(qiáng)表示，如果說(shuō)目前珠江新城理想入住率為70%，那么兩三年后入住率能有40%已經(jīng)很不錯(cuò)。
地產(chǎn)商投資熱情不減
記者發(fā)現(xiàn)，盡管面臨供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)商投資五星級(jí)酒店的熱度卻未減。相關(guān)機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告顯示，近年來(lái)廣州新建和待建的五星級(jí)酒店中，有超過(guò)85%以上的項(xiàng)目是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的，酒店已成為繼住宅與寫字樓后，廣州眾多大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商熱衷開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目之一。
以現(xiàn)任珠江新城地王為例，該地塊由恒大地產(chǎn)于2012年奪得，折合樓面地價(jià)高達(dá)32967元/平方米。恒大方面表示，地塊將打造成一個(gè)填補(bǔ)廣州乃至華南空白的超五星級(jí)頂級(jí)酒店。
楚睿商業(yè)策劃營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，普通的五星級(jí)酒店回收初始投資大概需要7～8年，對(duì)于國(guó)際品牌的五星級(jí)酒店而言，由于其需要支付較高的管理費(fèi)，回報(bào)期更長(zhǎng)，甚至需要10～15年。
“對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商而言，投資五星級(jí)酒店并非追求經(jīng)營(yíng)回報(bào)，一方面，他們希望通過(guò)長(zhǎng)線持有享受土地的不斷增值，另一方面，由于這類型物業(yè)受到資本市場(chǎng)歡迎，不僅有利于對(duì)外融資，也能增加賬面價(jià)值。”黃文杰表示。
然而，由于超高端酒店前期建設(shè)動(dòng)輒需要數(shù)億元資金，且回報(bào)周期至少在10年以上，這背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。黃文杰表示，由于酒店需要占用大量現(xiàn)金流，如果經(jīng)濟(jì)低迷，酒店收入持續(xù)下行，將對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈造成極大的負(fù)擔(dān)，最終或?qū)е鹿芾矸缴踔灵_(kāi)發(fā)商退場(chǎng)。
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