房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，逼得買房人越跑越遠(yuǎn)，其實(shí)高企的地價(jià)也讓不少二線開(kāi)發(fā)商“被逼無(wú)奈”，轉(zhuǎn)向外圍區(qū)域開(kāi)拓疆土。而昨天國(guó)土局掛出的5幅溧水地塊，有傳言萬(wàn)科有意打包拿下，讓不少二線開(kāi)發(fā)商坦言，從主城被擠到外圍，以后恐怕連外圍都待不住了。
去年樓市太熱 外地土豪逼二線開(kāi)發(fā)商外移
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013 年南京土地市場(chǎng)年土地供應(yīng)106 宗，總面積達(dá)450.91 萬(wàn)平米。其中，土地供應(yīng)中純住宅用地面積達(dá)236.00 萬(wàn)平米，占總供地面積的52.34%，而這些住宅用地，絕大多數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊都落入了品牌房企的“口袋”。
江寧某項(xiàng)目銷售經(jīng)理表示，這幾年品牌房企的進(jìn)入，壓縮了本地開(kāi)發(fā)商的拿地空間，“特別是去年，外地的‘土豪’房企看到了南京樓市的火熱，都來(lái)?yè)平鹆?rdquo;，該人士說(shuō)。
資本的供需規(guī)則就是“搶的人多，價(jià)格就會(huì)上漲”，在主力板塊拿不到地，就去外圍拿地建房。江寧一家有老國(guó)企背景的樓盤銷售經(jīng)理表示，這幾年樓市不穩(wěn)定，一方面想在主城拿好地，成本太高，另一方面，非一線房企高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)太高，資金周轉(zhuǎn)一旦轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，就容易出現(xiàn)虧損。
江寧濱江開(kāi)發(fā)區(qū)的碧湖天辰，開(kāi)發(fā)商天泰建設(shè)就是從江寧“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”外圍濱江開(kāi)發(fā)區(qū)的二線房企之一。
對(duì)于為何從主城轉(zhuǎn)向外圍區(qū)域，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人周常武表示，為的是保證資本的“雪球”越滾越大。“天泰青城 (論壇)去年清盤了，今年濱江的項(xiàng)目也開(kāi)始銷售了，所以節(jié)后集團(tuán)計(jì)劃重新殺回主城拿地”，周常武表示。
據(jù)了解，該房企目前有意向的兩個(gè)地分別位于百家湖和主城南湖附近，“體量都不大，依舊走的是快銷走量”，周常武直言。
圈層效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵 品牌房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)高淳、溧水
對(duì)于二線開(kāi)發(fā)商外移現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士表示，“恐怕他們連外圍都待不長(zhǎng)時(shí)間了”。主城的土地儲(chǔ)備越來(lái)越少，購(gòu)房群體外移的現(xiàn)象，也促使在品牌開(kāi)發(fā)商會(huì)繼續(xù)把二線開(kāi)發(fā)商擠出外圍區(qū)域。
南京大學(xué)城市科學(xué)研究院副院長(zhǎng)胡小武表示，城市圈層現(xiàn)象其實(shí)在早幾年就已經(jīng)開(kāi)始，“品牌房企把二線房企擠出主城，將來(lái)品牌房企進(jìn)入城市外圍還會(huì)把二線房企擠出，這種圈層現(xiàn)象會(huì)繼續(xù)發(fā)生。”
此外，胡小武還表示，在城市發(fā)展過(guò)程中，房?jī)r(jià)其實(shí)起到了一個(gè)價(jià)格杠桿的作用，“比如上海限制人口，北京傳言要將500萬(wàn)人移出主城等，最終都會(huì)走向都市圈等外圍區(qū)域”。
而從溧水和高淳撤縣升區(qū)后，雅居樂(lè)以總價(jià)6.4 億元拿下了高淳區(qū)4幅相連商住地塊，成為撤縣升區(qū)之后第一個(gè)邁入高淳的房企，2014 年蘇寧、碧桂園(論壇)、雅居樂(lè)的高淳項(xiàng)目均將上市，而溧水區(qū)新上市項(xiàng)目主要有創(chuàng)源無(wú)想墅、愛(ài)德置業(yè)開(kāi)發(fā)的天生御景。加上最新的萬(wàn)科意欲進(jìn)軍溧水的消息，讓不少被擠出主城的二線房企擔(dān)心，是不是不久的將來(lái)，他們連外圍都待不了了。
世聯(lián)地產(chǎn)高級(jí)研究員董曄表示，城市人口的擴(kuò)張必定伴隨著板塊的遷升，“上一波南京板塊遷移，成功將河西板塊發(fā)展為第二城市中心，隨著河西板塊的飽和，外延性發(fā)展勢(shì)在必行”，董曄說(shuō)到。
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