電商摧枯拉朽，與日俱增，傳統(tǒng)零售江河日下，奄奄待斃。當(dāng)此之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)如火如荼，遍地開花。但商業(yè)地產(chǎn)由于最近幾年的瘋狂發(fā)展，背離了商業(yè)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，反而給人留下了“實(shí)體”印象。且似乎與電商風(fēng)牛馬不相及。

 

但隨著電商的快速發(fā)展，加上配套嚴(yán)重滯后的原因，電商企業(yè)紛紛自建倉(cāng)儲(chǔ)物流。

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售總額在2012年末達(dá)到人民幣1.32萬(wàn)億元，較2009年的人民幣2628億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到71.3%。而中國(guó)目前只有約5.5億平方米的倉(cāng)儲(chǔ)配送空間﹐而其中僅有約580萬(wàn)平方米稱得上是現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)；相比之下﹐美國(guó)則有約16.7億平方米的現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。

 

物流倉(cāng)儲(chǔ)供需間越來(lái)越大的差距，令品牌電商無(wú)一例外被“逼上梁山”——自建物流，而京東商城尤其堪稱“急先鋒”。其本質(zhì)在于可以規(guī)模、低價(jià)、速度取勝。京東在將其第三輪融資籌得的15億美元幾乎全部投入物流建設(shè)項(xiàng)目中后，截止到2013年底，京東商城自有倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)100萬(wàn)平方米，而京東未來(lái)3年將投資50億~60億元進(jìn)行物流建設(shè)。

 

馬云曾經(jīng)嘲笑京東這種重金自建物流的行為無(wú)異于自掘墳?zāi)?，但事?shí)是出巨資打造自有物流體系。大名鼎鼎的菜鳥，天貓出資21.5億元，占股43%；銀泰集團(tuán)投資16億元，占股32%；而復(fù)星集團(tuán)和富春物流各投資5億元，分別占股10%。此外，圓通、順豐、中通、韻達(dá)、申通各出資5000萬(wàn)元，各占股1%。此計(jì)劃預(yù)計(jì)投資3000億元，一共分三期，大概需要5~8年時(shí)間建成，首期計(jì)劃投資1000億元。其核心就是“自建+合作”，且未來(lái)將在9個(gè)核心城市建立中央倉(cāng)儲(chǔ)，二十幾個(gè)城市建中轉(zhuǎn)倉(cāng)，搭建全國(guó)2000多個(gè)城市物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。最終實(shí)現(xiàn)24小時(shí)內(nèi)將貨物運(yùn)抵國(guó)內(nèi)任何地區(qū)，日均300億元(年度約10萬(wàn)億元)的巨量網(wǎng)絡(luò)零售額。

 

后來(lái)者居上的騰訊，2014年1月15日晚間宣布，將斥資15億港元，策略入股商貿(mào)物流運(yùn)營(yíng)商華南城控股公司，持股9.9%，后續(xù)還可以通過(guò)行使認(rèn)購(gòu)權(quán)，再投資8.5億港元，累計(jì)持股13%，這也是騰訊2014年繼嘀嘀打車之后，第二筆規(guī)模投資，也是首次重倉(cāng)線下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。其本質(zhì)也是為電商做籌謀。

 

如此多的電商巨頭染指實(shí)體經(jīng)濟(jì)根本原因是市場(chǎng)化的配置速度，遠(yuǎn)不能滿足電商發(fā)展速度。

 

從商業(yè)地產(chǎn)的角度講，目前電子商務(wù)的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，多由工廠改建而成，在硬件方面不能滿足電商物流倉(cāng)儲(chǔ)需求，并存在建筑質(zhì)量粗糙，層高不夠、缺乏裝卸貨物的設(shè)備、運(yùn)貨車輛往來(lái)不便等缺點(diǎn)。在上海部分區(qū)域的物流園，物流倉(cāng)庫(kù)的短缺推高了該類物業(yè)的租金增長(zhǎng)，過(guò)去一年間租金最高上升了85%。

 

當(dāng)然，現(xiàn)代電子商務(wù)所需的倉(cāng)儲(chǔ)，與傳統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)有天壤之別。現(xiàn)代電商倉(cāng)儲(chǔ)，重點(diǎn)在儲(chǔ)存而非流通，其重點(diǎn)在于貨物的安全保存。本質(zhì)上是分揀中心＋臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)，核心的KPI是流轉(zhuǎn)效果與效率。且現(xiàn)代電商倉(cāng)儲(chǔ)的選址至關(guān)重要，硬件要求也非常高。

 

一般而言，倉(cāng)儲(chǔ)選址需要考慮2年左右的余量，就是2-3年內(nèi)不用換地方。否則B2C倉(cāng)儲(chǔ)搬家往往勞民傷財(cái)，且搬家期間停擺1周以上?？偨娓鶕?jù)日出庫(kù)數(shù)量預(yù)估，比如日出庫(kù)500單=500平方（包含公攤），1000單=1000平方，以此類推。

 

倉(cāng)庫(kù)最好是F1層（日本的倉(cāng)庫(kù)都是多層，不過(guò)建設(shè)成本和使用成本高），有30米以上的雙月臺(tái)出入庫(kù)分開，大柱距、要硬質(zhì)地坪（高標(biāo)號(hào)水泥＋金剛砂）或者環(huán)氧地坪，窗子需安裝防盜性能優(yōu)的材料，房頂做隔熱層，價(jià)格合理的高速寬帶，周邊較好招聘性價(jià)比高的員工。一言以蔽之，高配置，高性價(jià)比，而最大可能降低成本才是電商至于傳統(tǒng)零售的殺手锏。自建也就順理成章。

 

傳統(tǒng)零售在未來(lái)需要面對(duì)的問(wèn)題，不僅是如何直面競(jìng)爭(zhēng)電商，還直接面臨被釜底抽薪的危局。對(duì)于熱衷商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，與其一窩蜂的涌向綜合體、MALL、步行街，不如另辟蹊徑，在商業(yè)地產(chǎn)的有限領(lǐng)域內(nèi)經(jīng)行創(chuàng)新和差異化，以此避免刺刀見(jiàn)紅的殘酷競(jìng)爭(zhēng)。