繼去年12月成交翹尾后，2014年1月過半，北京樓市供應(yīng)量與成交量雙雙下滑，初顯頹態(tài)。據(jù)多家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月上半月北京商品住宅市場成交3677套，成交面積達41.36萬平方米，成交套數(shù)、成交面積的同比和環(huán)比均萎縮了四成左右。

 

除了傳統(tǒng)的成交淡季、春節(jié)等一般性因素外，年初供應(yīng)銳減、買賣雙方觀望態(tài)度以及信貸緊縮、政策與市場的不確定性，均成為樓市開年遇冷的主要原因。業(yè)內(nèi)人士分析認為，3月“兩會”之后，將出現(xiàn)樓市放量“窗口期”，成交有望復(fù)蘇。

 

1

 

現(xiàn)狀

 

□新房

 

1月中上旬樓市成交量價齊跌

 

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入2014年元月中上旬，北京新建住宅二手房住宅成交均處于低位，二手房成交5387套，新建住宅成交4554套，相比2013年12月及2013年1月同期，均出現(xiàn)明顯下調(diào)?？偝山涣?941套，環(huán)比下調(diào)幅度在三成左右，同比2013年初跌幅更是接近46%。

 

在新房市場，繼去年12月成交翹尾后，2014年1月上半月，北京樓市供應(yīng)量與成交量雙雙下滑，初現(xiàn)頹態(tài)。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2014年1月19日，北京商品住宅共實現(xiàn)成交4554套，這一數(shù)量相比上月同期減少了40.9%，相比去年同期也減少了40.5%，僅僅與調(diào)控重災(zāi)年的2012年年初成交情況持平。

 

從價格上看，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，1月第三周，純商品住宅成交均價為24581元/平方米，環(huán)比下降16.7%，同比下降8.5%。1月第三周，價格有較為明顯的下降。在整體供應(yīng)仍較為緊張的背景下，結(jié)構(gòu)性因素是拉低均價的主因。1月第三周，成交結(jié)構(gòu)變化顯著，五環(huán)外成交占比環(huán)比前一周下降8個百分點。從未來價格的走勢上看，近期新增供應(yīng)和需求都較為冷淡，且1月新入市的高端項目因去化周期相對較長，短期內(nèi)不會對價格的結(jié)構(gòu)造成明顯影響，預(yù)計節(jié)前價格上漲壓力較小，仍將在正常范圍內(nèi)波動。

 

□二手房

 

1月成交或在萬套以下

 

今年年初的二手房市場一反往年年初升溫的態(tài)勢，供應(yīng)和需求都有所降溫。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，1月中上旬，北京二手房僅成交5387套。業(yè)內(nèi)預(yù)計，受銀行信貸等因素的影響，二手房有可能在1月份再次成交跌下萬套，成交均價也會出現(xiàn)12月后的再次微跌。

 

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入2014年1月的中上旬，北京新建住宅二手房住宅成交均處于低位，成交量僅為5387套，且二手房均價也出現(xiàn)了小幅下調(diào)。目前二手房均價為3.21萬，相比上月北京二手房成交均價3.26萬再次出現(xiàn)輕微下調(diào)，報價也在上月3.32萬的基礎(chǔ)上下調(diào)到了3.25萬。

 

另據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計的1月第三周（01.13-01.19）的數(shù)據(jù)顯示，在需求方面，從2013年12月末開始，新增客源連續(xù)4周下降，1月第三周環(huán)比降幅明顯擴大，達到12.9%,新增需求并未有回暖跡象。與此同時，新增房源也出現(xiàn)較明顯回落，業(yè)主和客戶的成交周期也明顯拉長，結(jié)合需求入市的冷淡，春節(jié)前市場成交量仍將穩(wěn)定在低位水平。

 

需要注意的是，與新入市的房源量明顯下滑不同，1月第三周新增房源掛牌價環(huán)比上漲2.7%,調(diào)價中降價占比也環(huán)比下降2.2個百分點。鏈家地產(chǎn)分析師張旭認為，這和新增房源結(jié)構(gòu)性變化相關(guān)，新增房源中心城區(qū)占比環(huán)比增加1.2個百分點。同時，還兼有部分不急于在節(jié)前出售的業(yè)主試探性地漲價。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二手房市場的變化主要還是體現(xiàn)在成交量萎縮，報價接近成交價格上，但價格上漲已經(jīng)接近乏力，預(yù)計市場出現(xiàn)調(diào)控的可能性明顯增加，房價在最近會出現(xiàn)調(diào)整的可能。另外，2014年房價漲幅將放緩已經(jīng)成為市場共識。

 

□購房者心態(tài)

 

猶豫入市

 

“價格暫時也漲不上去，不著急，慢慢挑。”準備在西紅門買二手房的小李夫婦說。本來打算購買大興某新樓盤的小李夫婦在去年11月份轉(zhuǎn)向了二手房市場，他們告訴記者，大興六環(huán)外某樓盤兩居室的總價和西紅門一個小兩居的總價差不太多，與其買遠的，還不如多湊點首付買西紅門的。已經(jīng)看了兩個月二手房的小李夫婦一點也不著急，主要原因就是二手房房價基本上沒有太大的變化。

 

“關(guān)鍵是有沒有合適自己的房源，我們看了一段時間，能看上的房子不太多，并且，有的新掛牌的房子價格也并不比之前掛牌的高，所以我們有點猶豫，看看房價是不是還能再降點。”小李表示。

 

□開發(fā)商心態(tài)

 

觀望成主流

 

“本來打算去年12月開盤的，后來覺得可以等一等，看看再說”。房山某項目負責(zé)人告訴記者，該項目去年一年的銷售額已經(jīng)遠超過當(dāng)初制定的計劃，因此并不著急“出貨”。而按照今年的形勢，在他看來，市場可能并不會差到哪里，而且土地市場的持續(xù)火爆，讓地價居高不下，也給了未來很好的預(yù)期，估計“房價短時間內(nèi)降不了”。

 

持這種想法的開發(fā)商并不在少數(shù)。一方面，有了2013年的銷售業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)，當(dāng)前房企普遍“底氣十足”，已經(jīng)開始提前進入“過年”的放松狀態(tài)，因此往年在春節(jié)前“搶推收金”的現(xiàn)象已經(jīng)很難出現(xiàn)。另一方面，在自住商品房持續(xù)增量、信貸收緊的局面下，需求方的觀望情緒也有所加重，在政策、假日、資金、供需等多方因素影響下，當(dāng)前房企的推盤積極性已降至歷史低點，帶動成交量也出現(xiàn)下滑。

 

2

 

原因

 

□新房

 

連續(xù)20天零供應(yīng)

 

今年1月樓市成交情況滑至低點，最主要的原因還是受到供應(yīng)量的制約。

 

與2012年年初嚴厲調(diào)控導(dǎo)致需求卻帶來的成交下滑不同，在沒有新一輪嚴厲調(diào)控條款影響的情況下，今年年初市場需求的基數(shù)仍然存在，導(dǎo)致成交出現(xiàn)劇烈下滑的原因則是供應(yīng)的不足。

 

根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（1月13日—1月19日）北京商品住宅市場有3盤入市，相比之前一周（1月6日—1月12日）增加了兩個，其中包括純新盤項目金隅香溪家園，以及兩個老項目后期——亦莊金茂悅、中加·博悅。3個項目共新增住宅產(chǎn)品768套，預(yù)售許可面積8.6萬平方米，相比之前一周分別增加了326.7%、330%。

 

雖然上周供應(yīng)環(huán)比出現(xiàn)一定增長，但是綜合全月情況來看，今年開年樓市新增供量出現(xiàn)了銳減，可謂“蕭條”。從上月29日五個項目批量取證后，到1月16日，北京市共有20天沒有項目新取得預(yù)售許可的審批，而實際市場的供應(yīng)量也達到了歷史低點。

 

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，在供應(yīng)縮減的情況下，繼去年10月樓市庫存量告急，跌至5.8萬套之后，1月15日樓市庫存量在去年11月、12月的小幅回升后再次探底，跌回58002套。

 

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，雖然到目前為止，仍有很多項目對外宣傳開盤時間待定，但是越臨近春節(jié)假期，假日缺口效應(yīng)將越明顯，項目推盤的可能性將越小，1月下半月市場供量很難出現(xiàn)明顯增加，而由于缺乏供量刺激，下半月成交量也很有可能延續(xù)上半月的回落趨勢。2014年1月的樓市，將很難重現(xiàn)去年1月的火爆開局，樓市成交量大幅回落已成定勢。

 

□二手房

 

銀行信貸成重要制約因素

 

對于目前的二手房成交現(xiàn)狀，多位業(yè)內(nèi)人士表示，銀行的信貸是制約二手房成交的重要因素。

 

張大偉告訴記者，二手房與新建住宅市場成交量下調(diào)的原因不同，二手房市場成交下調(diào)更多是因為信貸緊張。相比往年，2014年1月的信貸未見開閘，依然維持比較緊張的力度。資金趨緊張、銀行房貸難度加大、貸款的優(yōu)惠折扣減少，導(dǎo)致購房者入市難度增加，部分購房者被迫觀望。

 

張旭也認為，從春節(jié)后樓市的變化上看，銀行將成為同時影響新房和二手房市場的重要力量。年初銀行資金壓力整體并未如預(yù)期中的有明顯放松，流動性整體仍偏緊的預(yù)期將對開發(fā)商產(chǎn)生一定影響，部分開發(fā)商或為緩解資金壓力提早入市，將有助供應(yīng)的增加。而對二手房市場來說，房貸額度依然偏緊，包括國有五大行在內(nèi)的多家主流銀行8.5折利率優(yōu)惠已罕見，這將間接影響部分剛性需求的釋放。

 

21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示，“自住型商品房”扭轉(zhuǎn)了部分購房者的預(yù)期，人們預(yù)期持續(xù)觀望，部分購房者存有矛盾心態(tài)。但事實上，從首個自住型商品房項目——恒大御景灣房源供需比達74比1來看，非京籍家庭希望渺小，對二手房市場來說分流有限。

 

3

 

展望

 

2月繼續(xù)探底

 

下個月，春節(jié)假期因素將持續(xù)影響供需雙方的入市節(jié)奏。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，截至目前，2月份北京僅有6個項目存在開盤計劃，其中包含首開萬科·公園里、熙悅春天兩個純新盤項目，以及首開熙悅睿府·書香、鴻坤林語墅、眾美城、潤西山·B組團4個老項目后期。繼1月份之后，2月的市場增量將再次探底。

 

以去年市場銷售的紅火態(tài)勢來說，年初房企的“緩?fù)票P”現(xiàn)象確實比較少見。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012-2013年，即使是在春節(jié)占據(jù)主導(dǎo)的2月，樓市開盤項目個數(shù)也都維持在12-14個左右。只有2011年2月4個項目開盤，但是當(dāng)年房地產(chǎn)由于“京十五條”的出臺已經(jīng)開始進入“迫降”狀態(tài)，與如今的形勢并不相同。

 

2月，擬入市的6個項目中，除了鴻坤林語墅一個別墅項目外，其余5個項目全部位于五環(huán)以外，分布于房山、大興、通州、門頭溝4個區(qū)域。在定價上，除了首開萬科·公園里均價待定外，其余4個項目的均價都未超過3萬元/平方米，戶型也以70-120平米剛需及改善型住宅為主。與前期售價相比，2月新開盤的項目中，首開熙悅睿府·書香仍將以1月的開盤價17500元/平米入市，眾美城則比前期每平米上漲500元左右。除了純新盤項目及久未開盤的項目缺乏參照價以外，微漲及平價開盤仍是2月的價格主流。

 

二季度將成放量窗口期

 

銷售市場逐漸趨于平淡之后，2014年樓市將呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展趨勢？是一蹶不振還是繼續(xù)延續(xù)2013年火熱的市場行情？

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，盡管在2013年11月前后各大城市都發(fā)布了階段性收緊政策，但是，當(dāng)前地方政府發(fā)布的力度相對偏中性，這和宏觀經(jīng)濟“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。因此，只要2014年市場和房價不出現(xiàn)報復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續(xù)2013年的行情，整個市場基本面也會繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟周期”的發(fā)展特征，而第二季度將成為需求集中放量“窗口期”。

 

 

“由于3月將召開兩會，歷年新調(diào)控政策的出臺也都將集中在兩會前后，一般而言，銷售季都從春節(jié)過后甚至兩會結(jié)束之后才會正式開始”。任啟鑫認為，因此在3月之前，對于政策的不確定因素也成為部分項目暫緩?fù)票P的原因之一。特別是限價令，兩會后是否存在放開的可能將對房企一年的銷售策略造成較大影響。在此之前，房企并不愿在嚴格控價的政策環(huán)境下推盤入市，因此大量項目將開盤時間定在了4-5月。

 

不過，張大偉分析認為，2014年北京樓市將隨著自住房出現(xiàn)明顯的變化，購房者很可能陷入普遍的觀望中，等待購買自住房。而中高端商品房市場可能繼續(xù)稀缺，商品房逐漸高端化，屆時北京樓市將出現(xiàn)明顯的分化，預(yù)計2014年北京整體房價走勢將放緩。