2013年注定是中國商業(yè)地產(chǎn)史上重彩濃墨的一年，在這一年，房企尤其是行業(yè)龍頭，不再考慮是否做商業(yè)地產(chǎn)，而是如何做商業(yè)地產(chǎn)。

 

贏商網(wǎng)推出2013年度商業(yè)地產(chǎn)“企業(yè)之最”獨家盤點。萬達集團：轉(zhuǎn)型旅游文化，國際企業(yè)雄心勃勃；萬科集團：順勢而為，開著車換輪子；紅星美凱龍：押注豪賭，；龍湖地產(chǎn)：精耕細作，智慧典范；恒隆集團：穩(wěn)健發(fā)展，“龜速”哲學；中糧置地：體驗+大數(shù)據(jù)，未來可期；佳兆業(yè)：集中發(fā)力，舊改專家；恒大地產(chǎn)：足球奪冠，明星閃耀；綠景集團：發(fā)力社區(qū)商業(yè)，理想情懷；綠地集團：拓展商業(yè)，布局海外。

 

1、最多元：萬達集團

 

理由：

 

萬達集團締造一個龐大的商業(yè)版圖：形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)，并且觸角不斷向海外擴張。

 

截止2013年12月6日，萬達集團在國內(nèi)已開業(yè)83座萬達廣場，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第二；50家五星級酒店和超五星級酒店、1197塊電影屏幕、73家百貨店、79家量販KTV。此外，萬達集團正在發(fā)力，第四代文旅產(chǎn)品萬達城，目前已在哈爾濱、青島、合肥、南昌落地，未來將在全國布局11座集文化產(chǎn)業(yè)與旅游為一體的萬達城，且對標迪斯尼。

 

在萬達董事長王健林雄心勃勃的計劃里，萬達要做世界級萬達。在去年成功收購美國院線AMC公司，萬達院線也成為全球最大院線運營商，并且12月18日，正式登陸紐約證券交易所上市交易。此外，在今年，萬達3.2億英鎊并購英國圣汐游艇公司，投資近7億英鎊在倫敦核心區(qū)建設超五星級萬達酒店。

 

縱觀萬達的發(fā)展歷程，經(jīng)歷四次轉(zhuǎn)型；從區(qū)域公司向全國企業(yè)轉(zhuǎn)型，從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從商業(yè)地產(chǎn)向文化旅游轉(zhuǎn)型，從國內(nèi)企業(yè)向跨國企業(yè)轉(zhuǎn)型，后兩項正在進行中。萬達的目標是10年左右收入進入世界前100名，到2020年萬達三分之一的收入來自海外，成為世界一流跨國企業(yè)。

 

點評：

 

萬達集團要成為世界一百強跨國企業(yè)的決心，從收購AMC、英國圣汐游艇公司，英國布局超五星級酒店的動作就可見一斑。目前，無論是房地產(chǎn)還是文化領(lǐng)域，大型跨國企業(yè)更別說是民企，假以時日，萬達集團進入世界百強企業(yè)，也會成為國人的驕傲。

 

2、最“討巧”：萬科集團

 

理由：

 

沒有意外的話，萬科今年的銷售額將突破1700億元，穩(wěn)居房地產(chǎn)頭把交椅。然而，在住宅產(chǎn)業(yè)走過十年最為的輝煌的階段后，誰到知道單一的住宅開發(fā)模式并不能走長遠。萬科也明白，不是做不做商業(yè)地產(chǎn)的問題，而是怎么做商業(yè)地產(chǎn)的問題。

 

經(jīng)過29年的發(fā)展，萬科作為中國最大的住宅提供商，擁有最為龐大的社區(qū)居民，這對萬科而言是最大的財富，也正是萬科選擇“討巧”方式進行轉(zhuǎn)型的重要依據(jù)。做“城市綜合配套服務商”，萬科的轉(zhuǎn)型不需要大轉(zhuǎn)彎，也不需要重新選路，只需要開著車換輪子就可以了。

 

從年初成立商用地產(chǎn)管理部，到東莞松湖萬科生活廣場、北京金隅萬科廣場、深圳龍崗萬科廣場、蘇州萬科美好廣場等商業(yè)項目相繼開業(yè)，萬科商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也已經(jīng)開始駛?cè)肟燔嚨?，并在年底正式對外公布其城市配套服務商的定位，并提?ldquo;居住、購物、度假、辦公、文化”5S服務。

 

至此，萬科的商業(yè)路徑已經(jīng)十分清晰，萬科商業(yè)地產(chǎn)模式定位為六個字，即“輕資產(chǎn)會運營”，目標就是開一個商業(yè)項目就爭取資本化掉一個，引入基金、國際資本，從而減小資金占用帶來的現(xiàn)金流壓力。

 

點評：

 

如果說房企很難拿到單一的住宅用地，是萬科不得已做商業(yè)地產(chǎn)的原因，那么，萬科通過發(fā)展社區(qū)商業(yè)做城市配套服務商，則是順水推舟。不過，萬科在大型商業(yè)地產(chǎn)上的運營經(jīng)驗欠缺、人才缺乏，將是其面臨的一大挑戰(zhàn)。

 

3、最“豪賭”：紅星美凱龍

 

理由：

 

10月26日，首個愛琴海購物中心在北京太陽宮商圈，這是在今年4月份，以家居賣場起家的紅星美凱龍高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)后的開山之作。愛琴海購物中心將體驗業(yè)態(tài)做到極致，不設百貨業(yè)態(tài)，以2萬平方米的餐飲為主，用并5000多平米的面積引入溫莎KTV，首次植入了自由品牌“紅星太平洋影院”和“云尚部落”高爾夫會所。

 

紅星美凱龍以類萬達的“院線+高爾夫會所+X”模式快速進軍商業(yè)地產(chǎn)，并計劃在2020年前在全國60個城市開出100家愛琴海購物中心，未來在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額將會達到1000億元。除紅星太平洋影院、“云尚部落”高爾夫會所作為標配外，愛琴海購物中心還將針對區(qū)域特點引入“小小樂園”、“玫瑰天街”、“天合婚典”等自有品牌。

 

至今，已經(jīng)在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國21個城市進行了27個綜合體項目的開發(fā)，未來，紅星商業(yè)可能改造部分紅星美凱龍家居賣場為愛琴海購物中心，實現(xiàn)100個愛琴海購物中心的計劃。

 

點評：

 

按照紅星美凱龍到2020年開100個愛琴海購物中心的計劃，也就是說在未來的6年時間里，平均每年至少要開業(yè)16個項目，這速度堪比萬達。然而，無論是資金還是速度，紅星美凱龍都無法和萬達比，所以，在擴張規(guī)模之外，紅星美凱龍的商業(yè)地產(chǎn)仍有很長的路要走。

 

4、最“智慧”：龍湖地產(chǎn)

 

理由：

 

在經(jīng)過高速發(fā)展之后，大型房企都面臨分岔路，或繼續(xù)追求規(guī)模，或?qū)で蠼Y(jié)構(gòu)化調(diào)整。追求規(guī)模意味著要一路狂奔，調(diào)結(jié)構(gòu)則意味著在一定時間內(nèi)要承受增速下降的失落和彷徨。龍湖地產(chǎn)地產(chǎn)選擇了調(diào)結(jié)構(gòu)，堅持推進“擴縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的戰(zhàn)略布局，暫時告別規(guī)模高速增長時代，轉(zhuǎn)為精耕細作的香港房企模式。

 

增持商業(yè)是龍湖學習香港模式的重要表現(xiàn)之一，通過穩(wěn)定增加自持商業(yè)，一方面，打造未來提升集團盈利水平的新引擎，一方面是從收入來源上進一步平衡市場波動帶來的風險。

 

龍湖商業(yè)十周年慶典上，推出“金蘋果”整合平臺，將住宅、商業(yè)、物業(yè)服務整合到一起。對于購買龍湖散售商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主而言，由龍湖打包提供專業(yè)的定位、招商、經(jīng)營等服務，統(tǒng)一進行規(guī)劃、招商、運營，提高租金收益。在服務客戶的同時，“金蘋果”也直接拉動龍湖商業(yè)物業(yè)的銷售，今年前十月，龍湖純銷售型物業(yè)的銷售額就達到了80億，占總體銷售額的20%。

 

點評：

 

“租售并舉”是國內(nèi)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中最常見模式，然而，為散售的商鋪提供統(tǒng)一管理、招商、運營服務的僅有龍湖一家，在萬達金街高售價低租金、空置率高的情況下，龍湖的做法值得開發(fā)商借鑒。摩根大通評價龍湖為發(fā)展最平衡的公司，其又何嘗不是最智慧的企業(yè)。

 

5、最穩(wěn)健：恒隆集團

 

理由：

 

在目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體“煩躁”，房企追求規(guī)模、速度的大環(huán)境下，港企恒隆集團的穩(wěn)健、淡定無疑是一道“另類”的風景。

 

恒隆集團自上世紀90年底初進軍內(nèi)地，截止目前，在內(nèi)地開業(yè)的商業(yè)項目僅6個，加上在建的4個項目，在內(nèi)地也還只是布局10個商業(yè)地產(chǎn)項目。今年9月16日，無錫恒隆廣場開業(yè)，和其他的幾個恒隆廣場一樣，無錫項目開業(yè)當天爆滿。11月19日，武漢恒隆廣場正式開工，是恒隆集團布局的第七座城市。

 

用“龜速”來形容恒隆在內(nèi)地的發(fā)展，并不過分，每年只開發(fā)一兩個項目。不過，在恒隆的每個項目中，從選址、規(guī)劃設計、招商到客戶服務，可以說都做到了極致，不僅僅表現(xiàn)在愿意花費較長的時間、較多的資金投入，還體現(xiàn)在恒隆對于項目使用的取舍上。

 

恒隆集團的穩(wěn)健更體現(xiàn)在其負債率，多年來，一直堅持極低負債率，保持資金充足，僅僅在2012年上半年首次出現(xiàn)負債，不過也只是在2%。

 

點評：

 

穩(wěn)健、重質(zhì)輕量、資金充足的恒集團可以說是港派房企的代表，精耕細作本就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中最主要的特征，然而，內(nèi)地大部分房企開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)志在攻城略地，快速擴大規(guī)模之時，恒隆的開發(fā)哲學也使得其在長線運營下，能獲得較為穩(wěn)定的租金回報。

 

6、最前沿：中糧置地

 

理由：

 

朝陽大悅城在2011年進行割腕式調(diào)整，與主力百貨店日本永旺“和平分手”，除了引進部分服裝集合店及潮牌零售店外，增加休閑娛樂、生活服務、餐飲業(yè)態(tài)、兒童體驗等體驗式業(yè)態(tài)，也拉開了購物中心去百貨化的序幕。

 

“體驗式經(jīng)濟”讓轉(zhuǎn)型僅1年多的朝陽大悅城嘗到了甜頭：2012年銷售額近15億元，實現(xiàn)了開業(yè)不足3年便盈利的目標；預計2013年全年銷售額可達21億元。之后，中糧置地將“體驗”作為大悅城的主要特色，對已開業(yè)的項目進行調(diào)整，如天津大悅城與創(chuàng)意平臺“瘋果”聯(lián)手打造“騎鵝公社”，首創(chuàng)全國首個環(huán)境景觀化、業(yè)態(tài)主題化的購物街區(qū)；未來開業(yè)的項目延續(xù)體驗戰(zhàn)略，如成都大悅城定位公園主題，引入小劇場，煙臺大悅城則定位濱海主題，將體驗消費業(yè)態(tài)占比提升到50%以上，引入概念書店品牌“貓的天空之城”。

 

此外，大悅城的真正核心競爭力是“大數(shù)據(jù)”，所有營銷、招商、運營、活動推廣都圍繞大數(shù)據(jù)分析報告進行部署。在購物中心內(nèi)部安裝客流監(jiān)控設備，以及打通微信微生活卡與實體會員卡，通過大數(shù)據(jù)體系，為消費者提供更多更加量身定制的購物體驗和服務。

 

點評：

 

“體驗經(jīng)濟+大數(shù)據(jù)”被認為是撬動大悅城商業(yè)價值的兩個重要杠桿，而大悅城承載了中糧集團董事長寧高寧的商業(yè)夢想，未來大悅城模式將在全國復制，“體驗經(jīng)濟”戰(zhàn)略體系的商業(yè)模式也讓寧高寧的夢想無限地接近現(xiàn)實。

 

7、最“舊吞”：佳兆業(yè)

 

理由：

 

舊改出身的佳兆業(yè)近年來城市更新浪潮中表現(xiàn)異常搶眼，儼然成為舊改專家。

 

2013年，佳兆業(yè)可以說創(chuàng)下了舊改新版圖，先后與深圳市寶安區(qū)政府、龍華區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作框架；攜手信義地產(chǎn)開發(fā)揚美村城市更新項目；和河東股份合作公司合作寶安區(qū)西鄉(xiāng)河東舊村城市更新項目；曲線進軍北京，代管代建爛尾樓項目“長安8號”……

 

今年9月，佳兆業(yè)置業(yè)集團正式成立，已成為目前國內(nèi)規(guī)模最大的城市更新集團。數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)在國內(nèi)一線城市參與了多個大型舊城改造項目，目前佳兆業(yè)在全國擁有近40個城市更新項目，總占地面積約為1400萬平方米，業(yè)務遍及深圳、廣州、珠海、東莞等地。

 

十四年來，佳兆業(yè)涉及了幾乎所有類型的城市更新項目，如舊城、舊村、舊工業(yè)區(qū)、爛尾樓改造等。佳兆業(yè)不僅僅是完成一個舊改項目，而是對片區(qū)內(nèi)的更多領(lǐng)域提升，比如商業(yè)、教育、文化、休閑。此外，佳兆業(yè)擁有金融、商業(yè)、酒店、文體等各個方面的運作經(jīng)營經(jīng)驗，可與政府展開多方面的合作。

 

點評：

 

正是由于佳兆業(yè)在舊改方面多年成功運作經(jīng)驗，尤其是目前各種類型的成功改造案例的面世，所以，在獲取舊改項目時尤其具有優(yōu)勢。佳兆業(yè)在舊改核心優(yōu)勢的集中發(fā)力，也為其躋身一線房企提供了支撐。

 

8、最明星：恒大地產(chǎn)

 

理由：

 

2013年11月9日，“恒大”這兩個字被賦予了更多的明星色彩，這一天廣州恒大足球俱樂部奪得亞冠，是中國足球的驕傲。當天晚上，一瓶名叫“恒大冰泉”的礦泉水橫空出世，恒大也借機實現(xiàn)了足球、地產(chǎn)與礦泉水的聯(lián)動。

 

足球奪冠，給恒大帶來無與倫比的品牌溢出效應，而接下來恒大地產(chǎn)土地市場上的瘋狂，大舉回歸一線城市，更是使得恒大的曝光率空前。僅僅12月4日，恒大地產(chǎn)在上海一連拿下四幅地塊，共耗資41.76億，總建筑面積31.15萬平方米。而在早前，恒大更是以51.35億元總價奪得北京一地塊，刷新北京總價地王。

 

在充分發(fā)揮品牌溢出效應的同時，恒大地產(chǎn)今年業(yè)績突破千億也指日可待，今年前11個月銷售額已累計983.8億元，進入房企千億俱樂部沒有懸念。

 

點評：

 

毫無疑問，足球奪冠，給恒大帶來無與倫比的品牌溢出效應，也讓恒大成為了地產(chǎn)界的明星企業(yè)。不過在明星光環(huán)背后，高負債率、行業(yè)不確定性、多元化前景待考，恒大在后千億時代之路仍需奔跑。

 

9、最“理想”：綠景

 

理由：

 

自2011年發(fā)布正式推出社區(qū)購物中心品牌“佐阾購物中心系列”后，標志著綠景在商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）領(lǐng)域開始發(fā)力。

 

在全面滿足社區(qū)購物需求的同時， 作為“最具親和力”的佐阾購物中心，佐阾香頌購物中心在社區(qū)生活方式的倡導和社區(qū)配套功能上下足功夫，打造佐阾驛站、佐阾社區(qū)客廳、佐阾樂活區(qū)、佐阾pink泊車部落等特色服務，并精心規(guī)劃佐阾藝廊、佐阾生活小劇場，將文化藝術(shù)帶進社區(qū)居民的日常生活。綠景集團希望將“佐阾購物中心系列”打造成為“第一眼樸實無華、細細品味之后卻耐人尋味的藝術(shù)品”。

 

5月1日，“佐阾購物中心系列”首個項目佐阾香頌購物中心開業(yè)，第二個項目1866佐阾薈主力店也已開業(yè)，佐阾虹灣及阾紅樹灣一號也將先后于2014年底開業(yè)和2015年年中開業(yè)。綠景計劃未來10年內(nèi)，通過自持、并購、品牌輸出等方式，開出佐阾系列購物中心30家，商業(yè)面積逾150萬平方米。

 

10月28，綠景推出“佐阾社區(qū)網(wǎng)電子商務平臺”，實現(xiàn)線上與線下相結(jié)合的O2O(即Online To Offline)模式，將日常生活中“衣、食、住、行”的全面服務提供給周邊社區(qū)居民。

 

點評：

 

從佐阾購物中心品牌的發(fā)布，到兩個項目的落地，都體現(xiàn)著綠景集團在打造社區(qū)購物中心時的理想情懷。無論是將藝術(shù)、文化引入社區(qū)，打造小劇場、藝廊、佐阾驛站，還是犧牲租金收益，在項目中設置游泳館、羽毛球館，都引領(lǐng)國內(nèi)社區(qū)購物中心發(fā)展。

 

10、最國際：綠地集團

 

理由：

 

2013年，綠地繼續(xù)推進擴張之路，積極拓展商業(yè)和海外業(yè)務，先后進駐韓國濟州、澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德里、巴塞羅那、美國洛杉磯、泰國等地，在海外市場已成功進駐四大洲六個國家九座城市，到今年底，集團海外投資總計將達200億元，在穩(wěn)健中駛?cè)?ldquo;快車道”。

 

8月27日，綠地集團通過借殼香港上市公司“盛高置地”成功登陸H股，更名“綠地香港”后更是拿地、融資等動作頻頻，打造海外融資平臺，為國際化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。如果借殼金豐投資A股上市進展順利的話，將以“A+H”模式實現(xiàn)整體上市。

 

在商業(yè)地產(chǎn)方面，綠地集團從早前主要以合作經(jīng)營的方式為主，加大直營商業(yè)地產(chǎn)項目的力度，目前，綠地只有5個直營購物中心，之后將陸續(xù)增加，未來預計將達到50個。此外，綠地企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方面也取得了突破性進展，繼新城戰(zhàn)略和超高層戰(zhàn)略后，綠地集團又實施了產(chǎn)城一體化項目?，F(xiàn)已投建了10個產(chǎn)業(yè)新城，單體項目占地面積均超過5000畝。

 

點評：

 

“一個優(yōu)秀企業(yè)最終的歷練，還是要到國際舞臺上去參與競爭”，正如綠地集團董事長張玉良所說，布局海外市場，在國內(nèi)房地產(chǎn)即將遭遇天花板的情況下，增強企業(yè)競爭力，另一方面，綠地海外擴張也為其融資提供了更好的平臺，助力完成5000億目標。