北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)公司（下稱“首創(chuàng)”）在西安的阿房宮文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，最近又引起了爭論。

 

這個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃投資高達(dá)令人咋舌的380億元。分析人士對記者表示，項(xiàng)目所在片區(qū)的消費(fèi)能力能否支撐起首創(chuàng)的巨額投資，將考驗(yàn)這家北京國企的運(yùn)營能力，而近年首創(chuàng)在旅游地產(chǎn)上的屢屢“大手筆”，或?qū)⒔o其帶來經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)。

 

380億如何回本？

 

據(jù)西安當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2013年6月7日，西咸新區(qū)灃東新城和首創(chuàng)簽訂合作協(xié)議，計(jì)劃累計(jì)投入380億元，建設(shè)“首創(chuàng)阿房宮文化旅游產(chǎn)業(yè)基地”（下稱“阿房宮基地”），主要發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)家工作室、特色商業(yè)、園林式酒店、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和人文旅游，并建設(shè)博物館、藝術(shù)中心、會(huì)議中心、演藝中心、文化交流中心等文化旅游類公益項(xiàng)目。

 

報(bào)告稱，首創(chuàng)華夏基金為灃東發(fā)展集團(tuán)信用融資30億元，用于阿房宮區(qū)域的征地拆遷和國家遺址公園的建設(shè)工作；雙方合作成立阿房宮基金，阿房宮基金總規(guī)模100億元，首期引導(dǎo)資金20億元，該基金將主要用于投資建設(shè)“阿房宮基地”，項(xiàng)目首期用地面積1000畝。

 

目前，首創(chuàng)在西安的項(xiàng)目，主要是商業(yè)綜合體“國際城”，地處西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，距西安市中心10公里。但上述“阿房宮基地”所在的西咸新區(qū)位于陜西省西安、咸陽兩市建成區(qū)之間，遠(yuǎn)離西安，西距咸陽市中心僅3公里。

 

“東邊有浐灞，北邊有經(jīng)開區(qū)，西南有高新區(qū)，往南是曲江，都比西咸新區(qū)成熟。”一位西安開發(fā)商人士昨日向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》透露，目前，西安的高新區(qū)、曲江、經(jīng)開區(qū)相對配套成熟，西咸新區(qū)則“偏得多”，地價(jià)也低得多。

 

該開發(fā)商人士認(rèn)為，目前西安成熟片區(qū)所剩土地不多，而西咸新區(qū)地價(jià)較低，開發(fā)項(xiàng)目仍有利潤空間。但他同時(shí)指出，目前該片區(qū)市場需求十分有限，因此他并不十分看好在此進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的前景。

 

“開發(fā)商一般很難有動(dòng)力在這樣的地段、用如此大的投資來做項(xiàng)目。”該人士推測說，首創(chuàng)作為一家負(fù)債率較高的企業(yè)，運(yùn)作該項(xiàng)目的目的，不排除是通過取得土地來融資，再將資金投入到其他項(xiàng)目中去。

 

資金能力待考

 

文化地產(chǎn)升溫，吸引了越來越多的地產(chǎn)大佬目光，首創(chuàng)也不例外。

 

從2012年開始，首創(chuàng)集團(tuán)及旗下的上市公司首創(chuàng)置業(yè)似乎有意于拓展文化旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，這從其錦溪項(xiàng)目可見端倪。2012年7月1日，在昆山夏季重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目聯(lián)合開工開業(yè)儀式上，首創(chuàng)集團(tuán)與中國青旅集團(tuán)聯(lián)合打造總投資額達(dá)300億元的“兩岸城”項(xiàng)目，宣布在錦溪鎮(zhèn)五保湖岸線正式啟動(dòng)。該項(xiàng)目被稱為“首創(chuàng)青旅兩岸城”，計(jì)劃分5年完成整體開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃范圍約45平方公里，由古鎮(zhèn)區(qū)、古鎮(zhèn)拓展區(qū)、民國城、臺灣農(nóng)業(yè)創(chuàng)意觀光園區(qū)以及環(huán)湖休閑區(qū)五個(gè)主題功能區(qū)組成。

 

僅僅只算阿房宮基地和“兩岸城”兩個(gè)項(xiàng)目，首創(chuàng)累計(jì)投資就達(dá)到680億元，雖然均為分期投資，但這個(gè)數(shù)字對于首創(chuàng)而言，無疑是龐大的。

 

據(jù)首創(chuàng)集團(tuán)網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)，2012年首創(chuàng)集團(tuán)營業(yè)收入為196.92億元，同比增長5.1%，利潤總額25.27億元，國有資本凈利潤2.08億元。而2013年8月首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布的中報(bào)顯示，公司2013年上半年繼續(xù)提高中小戶型的剛需產(chǎn)品推盤比例，簽約金額為66億元，營業(yè)收入約48.90億元，歸屬于母公司股東的凈利潤僅為5.62億元。

 

高負(fù)債的質(zhì)疑一直伴隨著首創(chuàng)置業(yè)。2012年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的凈資本負(fù)債率曾經(jīng)達(dá)到102%。2013年12月，惠譽(yù)國際發(fā)表報(bào)告稱，北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司2013年的凈負(fù)債庫存比率預(yù)計(jì)將升至45%，而該公司上年的這一指標(biāo)為47%，處于較高的負(fù)債水平。鑒于此，惠譽(yù)下調(diào)首創(chuàng)置業(yè)長期外幣及本幣發(fā)行違約評級至BB ，評級展望由穩(wěn)定降至負(fù)面。

 

“現(xiàn)在旅游地產(chǎn)多為‘假旅游、真地產(chǎn)’，單純的旅游項(xiàng)目回報(bào)相當(dāng)漫長，開發(fā)商一貫的做法是，套取土地后，先把商業(yè)、住宅建起來。”盛富資本國際有限公司CEO黃立沖昨晚接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目真正收回投資的渠道是賣掉物業(yè)，如果阿房宮基地位置較偏，地段不成熟，那即使有物業(yè)出售，投入過大的話，也會(huì)給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。